إذا لم يتم تعديل القانون فإن مشاريع العقارات ستبقى متوقفة لعشر سنوات قادمة.

[إعلان 1]

وبحسب جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)، إذا لم يتم تعديل الفقرة ب، الفقرة 1، الفقرة أ، الفقرة 4 والفقرة 6، المادة 128 من مشروع قانون الأراضي (المعدل)، فقد تكون النتيجة هي "عرقلة" إدارة الأراضي واستغلالها واستخدامها في السنوات العشر المقبلة، وعدم تحقيق أعلى مستوى من الفعالية والكفاءة كما هو مقترح في القرار 18.

اعتبارًا من 31 أكتوبر، ينص مشروع قانون الأراضي (المعدل) في الفقرة (ب)، البند 1 والفقرة (6)، المادة 128 على أنه: في حالة استخدام الأرض لتنفيذ مشروع إسكان تجاري، يُسمح بالاتفاق على الحصول على حق استخدام الأرض السكنية. في حالة تنفيذ مشروع سكني تجاري يجب أن يكون هناك حق استخدام أرض سكنية أو أرض سكنية وأراضي أخرى. وبحسب الهيئة، فإن هذه اللوائح لم ترسخ بشكل كامل سياسة القرار 18، والتي تتمثل في مواصلة تنفيذ آلية التفاوض الذاتي بين المواطنين والشركات في نقل حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع الإسكان الحضري والتجاري.

الفقرة (ب) البند 1 والفقرة (6) من المادة 128 من مشروع قانون الأراضي تسمح فقط بالاتفاقيات المتعلقة بالحصول على حق استخدام الأراضي السكنية أو يجب أن يكون لديك الحق في استخدام الأراضي السكنية أو الأراضي السكنية والأراضي الأخرى، وبالتالي فإن المحتوى "أضيق" من اللوائح الحالية في المادة 73، الفقرة (ب) البند 1، المادة 169، البند 2، المادة 191 والفقرتين 1 و2، المادة 193 من قانون الأراضي لعام 2013. يسمح قانون الأراضي لعام 2013 للمنظمات الاقتصادية بتلقي نقل حقوق استخدام الأراضي لأنواع الأراضي وفقًا لتخطيط استخدام الأراضي. في حالة الحصول على نقل حقوق استخدام الأراضي الزراعية، يجب الحصول على موافقة كتابية من الجهات الحكومية المختصة لتنفيذ المشاريع الاستثمارية، بما في ذلك مشاريع الإسكان التجاري. البند (ب) البند (1) المادة 128 هي أيضًا "أضيق" من المادة 4 من القانون المعدل والمكمل لعدد من مواد 9 قوانين 2022، والتي تنص على حالتين من الحق في استخدام الأراضي السكنية أو الحق في استخدام الأراضي السكنية والأراضي الأخرى غير السكنية لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري.

كما أن الفقرة (ب) من البند الأول لا تتفق مع الفقرة (6) من المادة (128) من مشروع قانون الأراضي. لأن المادة 6 تنص على حالتين يجب أن يكون للمستثمرين فيهما الحق في استخدام الأراضي السكنية أو الأراضي السكنية والأراضي الأخرى لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري. ومع ذلك، فإن الفقرة (ب) من البند 1 من المادة 128 تنص فقط على حالة واحدة يُسمح فيها للمستثمرين بالاتفاق على تلقي حق استخدام الأراضي السكنية، ولكنها لا تسمح للمستثمرين بالاتفاق على تلقي حق استخدام الأراضي السكنية والأراضي الأخرى لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري.

وعليه فإن الفقرة (ب) الفقرة 1 "تتعارض" مع الفقرة 6 من المادة 128 من مشروع قانون الأراضي. إذا تم إقرار محتوى الفقرة (ب) البند الأول، فلن يُسمح للمستثمرين خلال السنوات العشر المقبلة بالتفاوض بشأن الحصول على حق استخدام الأراضي السكنية والأراضي الأخرى لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري. وعليه، لن تكون هناك حالة يستوفي فيها أي مستثمر شرط الحصول على حق الانتفاع بالأراضي السكنية والأراضي الأخرى المنصوص عليها في الفقرة السادسة من المادة 128 من مشروع قانون الأراضي.

Nếu không sửa luật, dự án bất động sản sẽ tắc trong 10 năm tới - Ảnh 1. — ومن المتوقع أن يتسبب مشروع قانون الأراضي (المعدل) في مزيد من الصعوبات للشركات إذا تم إقراره.

ليس هذا فحسب، بل إن محتوى الفقرة ب، البند 1، المادة 128 ينص على أنه يُسمح للمستثمرين فقط بالتفاوض بشأن الحصول على حق استخدام الأراضي السكنية، مما سيؤدي إلى نتيجة مفادها أنه لن يخلق الظروف لتطوير مشاريع الإسكان التجاري، والمناطق الحضرية واسعة النطاق (عشرات ومئات وآلاف الهكتارات) لبناء البنية التحتية الحضرية المتزامنة، مع المرافق والخدمات الكاملة، وتطوير المناطق الحضرية الخضراء والذكية، والاستجابة لتغير المناخ وفقًا لتوجيه القرار رقم 06 للمكتب السياسي ، وعادةً ما تكون منطقة فو مي هونغ الحضرية النموذجية الجديدة (المرحلة 1) بمساحة تزيد عن 400 هكتار.

ومع وجود التنظيم الذي ينص على أن المستثمرين لا يستطيعون التفاوض إلا بشأن الحصول على حقوق استخدام الأراضي، فإنه من المستحيل تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري واسعة النطاق، ومشاريع الإسكان المختلطة، والمشاريع التجارية والخدمية. لأن في الواقع، قطع الأراضي السكنية الملحقة بالمنازل كلها صغيرة المساحة. لكن أكبر قطعة أرض سكنية لا تزيد مساحتها عن بضعة آلاف من الأمتار المربعة. عادة، في مدينة هوشي منه، توجد فيلا مبنية على أكبر قطعة أرض سكنية في منطقة الضواحي بمساحة ^{5000 متر مربع} فقط. وفي الأحياء الداخلية للمدينة، تكون مساحة قطع الأراضي السكنية أصغر. عادةً ما تحتوي الفيلا القديمة الواقعة في 110 - 112 Vo Van Tan (المنطقة 3) على 3 واجهات للشوارع ولكنها تحتوي فقط على مساحة حرم جامعي تبلغ حوالي ^{2800 متر مربع} .

تشير الأحكام الواردة في الفقرة 6 من المادة 128 من مشروع قانون الأراضي إلى مؤشرات على "تفضيل" مستثمري مشاريع الإسكان التجاري الذين لديهم بالفعل الحق في استخدام الأراضي السكنية والأراضي الأخرى. وخاصة الشركات التي لديها بالفعل الكثير من الأراضي السكنية والأراضي الأخرى ذات المساحات الكبيرة. إذا كانت هذه الشركات تمتلك مئات الهكتارات، فسيكون لديها الفرصة "للسيطرة" على سوق العقارات في السنوات الخمس إلى العشر المقبلة. لأن قانون الأراضي يتم تعديله حسب الممارسة كل 10 سنوات، حيث صدرت قوانين الأراضي لأعوام 1993، 2003، 2013، وفي عام 2023، يتم النظر في تعديل قانون الأراضي.

البند ب، البند 1، المادة 128 من مشروع قانون الأراضي، إذا تم إقراره، خلال السنوات العشر القادمة، لن يُسمح للمستثمرين بعد الآن بتلقي تحويلات حقوق استخدام الأراضي للأراضي السكنية والأراضي الأخرى أو الأراضي غير السكنية لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري، وبالتالي لن يكون هناك المزيد من المؤسسات التي يمكنها تلبية شروط الحصول على حقوق استخدام الأراضي للأراضي السكنية والأراضي الأخرى على النحو المنصوص عليه في البند 6، المادة 128 من مشروع قانون الأراضي.

عمليًا، لا تُشكل مشاريع الإسكان التجاري التي تُخصص لها أراضٍ سكنية بالكامل سوى حوالي 1% من إجمالي عدد مشاريع الإسكان التجاري. ويُشكل عدد المشاريع التي تُخصص لها أراضٍ سكنية وأراضٍ أخرى الأغلبية، بنسبة تصل إلى حوالي 95% من إجمالي عدد مشاريع الإسكان التجاري. أما المشاريع التي تُخصص لها أراضٍ غير سكنية، بما في ذلك الحالات التي تُخصص لها أراضٍ زراعية فقط أو أراضٍ غير زراعية، فتُمثل حوالي 5% من إجمالي عدد مشاريع الإسكان التجاري، وعادةً ما تكون مشاريع كبيرة أو واسعة النطاق جدًا، وفقًا للسيد لي هوانغ تشاو، رئيس مجلس إدارة هيئة الأراضي والعقارات في هونج كونج. واقترح إضافة لوائح تُتيح للمستثمرين التفاوض بشأن الحصول على حق استخدام أراضٍ غير سكنية، بما في ذلك الأراضي الزراعية أو غير الزراعية، على غرار اللوائح الواردة في قانون الأراضي لعام 2013، وذلك لتسهيل وتشجيع تطوير مشاريع الإسكان التجاري والمناطق الحضرية الكبيرة التي قد تصل مساحتها إلى عشرات أو مئات أو آلاف الهكتارات، بحيث تتوفر فيها مناطق وظيفية كاملة ومرافق وخدمات. خدمة حضرية كاملة

[إعلان 2]
رابط المصدر