Grundstücke am Stadtrand von Hanoi werden "ignoriert", es ist schwierig, zwischen Verlust- und Gewinnminderung zu unterscheiden; Erweiterung der Zielgruppe für den Kauf von Sozialwohnungen

Die Grundstückslage ist düster, die Liquidität ist gering, die Erholung wird langsam verlaufen, Bac Giang erweitert den Kreis der Personen, die Anspruch auf Sozialwohnungen haben, das Justizministerium „bläst Alarm“ wegen der Vorschriften zur Versteigerung landwirtschaftlicher Flächen in Hanoi … das sind die neuesten Nachrichten aus der Immobilienbranche.

Aktuelle Immobilien. (Quelle: XD Newspaper)

Es ist unwahrscheinlich, dass die Grundstückspreise in Vororten erneut „anziehen“.

Laut Immobilienmarktberichten vieler Forschungsinstitute verzeichneten ehemalige Hotspots für Grundstücke in den Vororten von Hanoi wie die Bezirke Hoai Duc, Ba Vi, Thanh Tri, Soc Son, Dong Anh und Gia Lam im ersten und zweiten Quartal dieses Jahres einen Rückgang der Verkaufspreise im Vergleich zum vierten Quartal 2022.

Tatsächlich ist es trotz vielerorts gesunkener Preise immer noch sehr schwierig, die Liquidität von Vorstadtgrundstücken zu erhöhen. Die Preise für diese Produkte wurden in letzter Zeit zu hoch getrieben. Käufer werden beim Markteintritt vorsichtiger, da die Verkaufspreise immer noch hoch sind und vielerorts keine Legalität gewährleistet ist.

Viele Experten gehen hinsichtlich der aktuellen Lage der Grundstücksentwicklung in der kommenden Zeit davon aus, dass die aktuellen Marktentwicklungen großen Druck auf Grundstücksspekulanten ausüben, die finanzielle Hebelwirkung nutzen. Selbst wenn sich der Immobilienmarkt verbessert, wird sich das Grundstückssegment oft langsamer erholen als andere Segmente.

Herr Nguyen The Diep, Vizepräsident des Hanoi Real Estate Club, sagte, dass viele Grundbesitzer ihre Immobilien bereits seit vielen Monaten zum Verkauf anbieten, es jedoch sehr schwierig sei, zwischen echten Verlusten und Gewinnen zu unterscheiden.

Herr Diep sagte außerdem, dass viele Menschen Grundstücke in Vororten als langfristige Investition kaufen möchten, aber dennoch Angst vor einer geringeren Rendite haben, wenn sie zu einem hohen Preis kaufen. Wenn sie daher kein günstigeres Grundstück in geeigneter Lage finden, wechseln einige Investoren in das Segment der Mietimmobilieninvestitionen.

„Noch nie zuvor waren Investoren gegenüber Grundstücken so gleichgültig wie heute. Das beweist, dass der Immobilienmarkt die Spekulation allmählich ausblendet und sich in Richtung realer Investitionen bewegt“, betonte Herr Diep.

Laut Herrn Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association, ist der Markt noch immer mit Schwierigkeiten konfrontiert, die Liquidität ist noch immer schwach, sodass die Grundstückspreise in Vorstädten derzeit kaum wieder steigen werden.

„Angesichts der Abschwächung des Immobilienmarktes werben viele Grundbesitzer und Makler mit „Verlustbegrenzungen“ und niedrigeren Preisen, um Käufer anzulocken. … Allerdings ist der Verkaufspreis nur im Vergleich zum Höchstpreis gesunken und im Vergleich zum tatsächlichen Wert immer noch recht hoch“, sagte Herr Dinh, der Käufern empfiehlt, die Anreizinformationen sowie Informationen über das Grundstück sorgfältig zu prüfen, bevor sie beabsichtigen, zu „zahlen“.

In Bezug auf diese Realität erklärte Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, dass die aktuellen Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt darauf zurückzuführen seien, dass Käufer ihr Geld zurückhalten und auf einen weiteren Preisrückgang warten. Zudem sei die Meinung vieler Menschen zum Immobilienmarkt nach wie vor negativ. Zudem stünden die Investoren unter hohem Zinsdruck.

HoREA schlägt vor, einige „unangemessene“ Regelungen des Rundschreibens 06 abzuschaffen

Nachdem die Staatsbank das Rundschreiben 10/2023/TT-NHNN (Rundschreiben 10) herausgegeben hatte, in dem sie die Umsetzung einiger Inhalte des Rundschreibens 06/2023/TT-NHNN (Rundschreiben 06) zur Verbesserung des Kreditzugangs für Unternehmen einstellte, unterbreitete die Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) dem Premierminister und der Staatsbank weiterhin Empfehlungen, die Änderung und Ergänzung einiger anderer Vorschriften in Betracht zu ziehen.

Dementsprechend schlug HoREA vor, Punkt d, Klausel 5, Artikel 16 des Rundschreibens 22/2019/TT-NHNN (geändert und ergänzt in Artikel 1 des Rundschreibens 08/2020/TT-NHNN) in Richtung einer Verlängerung um 12 Monate zu ändern und zu ergänzen, da Kreditinstitute in etwas mehr als einem Monat (1. Oktober 2023) die maximale Quote des kurzfristigen Kapitals für mittel- und langfristige Kredite von 30 % einhalten müssen.

Als nächstes schlug HoREA vor, dass die Staatsbank erwägen sollte, Kreditinstituten den Kauf von Unternehmensanleihen zum Zweck der Umstrukturierung ihrer eigenen Schulden zu gestatten, um Konsistenz und Übereinstimmung mit Klausel 2, Artikel 1 des Dekrets Nr. 65/2022/ND-CP (zur Änderung von Klausel 2, Artikel 5 des Dekrets 153/2020/ND-CP) zu gewährleisten.

Darüber hinaus empfahl HoREA der Staatsbank, eine Reihe von „unzureichenden“ Bestimmungen im Rundschreiben Nr. 06, die von Unternehmen, Verbänden und Experten vorgeschlagen wurden, weiterhin zu prüfen und deren Änderung und Ergänzung in Erwägung zu ziehen, da das Rundschreiben 10 der Staatsbank lediglich die Umsetzung von Klausel 8, Klausel 9 und Klausel 10, Artikel 8 des Rundschreibens Nr. 39/2016/TT-NHNN (ergänzt durch Klausel 2, Artikel 1 des Rundschreibens Nr. 06/2023/TT-NHNN) vom 1. September 2023 bis zum Inkrafttreten des neuen Rechtsdokuments, das diese Fragen regelt, ausgesetzt hat, es derzeit jedoch kein Rechtsdokument zur Änderung, Ergänzung oder Aufhebung dieser Bestimmungen gibt.

Obwohl Rundschreiben 10 die Durchsetzung einiger Vorschriften zum Verbot der Kreditvergabe vorübergehend aussetzt, empfiehlt der Verband der Staatsbank, diese Vorschriften abzuschaffen.

Justizministerium „pfeift“ auf Hanois Vorschriften zu landwirtschaftlichen Grundstücksauktionen

Laut Vietnamnet hat die Abteilung für die Überprüfung juristischer Dokumente (Justizministerium) Hanoi gerade aufgefordert, illegale Inhalte im Zusammenhang mit der Versteigerung landwirtschaftlicher Grundstücke zu prüfen und die Verantwortlichkeiten von Kollektiven und Einzelpersonen zu prüfen und zu regeln, die illegale Dokumente beraten, erstellt und ausgestellt haben.

Der Direktor der Abteilung für die Prüfung von Rechtsdokumenten (im Folgenden als Abteilung für die Prüfung von Dokumenten bezeichnet) Ho Quang Huy hat gerade ein Dokument unterzeichnet, mit dem die Prüfung des Beschlusses Nr. 24/2022 des Volkskomitees von Hanoi abgeschlossen wird, der die Versteigerung von Landnutzungsrechten zur Zuteilung oder Pacht von Land in dem Gebiet regelt.

Nach Angaben der Abteilung für Dokumentenprüfung enthält die Entscheidung Nr. 24/2022 einen rechtswidrigen Inhalt.

Konkret heißt es in Absatz 1, Artikel 1 dieser Entscheidung: „Für öffentliche Zwecke genutzte landwirtschaftliche Flächen gemäß Absatz 3, Artikel 132 des Bodengesetzes: Das Volkskomitee auf Bezirksebene organisiert eine Auktion zur landwirtschaftlichen Nutzung für einen Zeitraum von 5 Jahren.“

Allerdings verpachtet das Volkskomitee auf Gemeindeebene landwirtschaftliche Flächen, die für öffentliche Zwecke genutzt, aber noch nicht genutzt werden, gemäß den Bestimmungen von Artikel 132 Absatz 3 des Bodengesetzes an lokale Haushalte und Einzelpersonen zur landwirtschaftlichen Produktion und Aquakultur. Die Nutzungsdauer der einzelnen Pachtverträge darf fünf Jahre nicht überschreiten.

Daher steht die Entscheidung des Volkskomitees von Hanoi, die Befugnis zur Versteigerung landwirtschaftlicher Flächen für öffentliche Zwecke zu erteilen, nicht im Einklang mit den Bestimmungen des Landgesetzes.

Andererseits legt Absatz 2, Artikel 7 des Bodengesetzes von 2013 fest, dass der Vorsitzende des Volkskomitees auf Gemeindeebene die Person ist, die dem Staat gegenüber für die Nutzung landwirtschaftlicher Flächen für öffentliche Zwecke verantwortlich ist.

„Daher wird die Regelung des Volkskomitees von Hanoi, die Befugnis zur Versteigerung von landwirtschaftlich genutzten, aber noch nicht genutzten Flächen für öffentliche Zwecke an das Volkskomitee des Distrikts zu übertragen, die Bestimmung der Stelle beeinflussen, die dem Staat gegenüber für die Nutzung landwirtschaftlicher Flächen für öffentliche Zwecke verantwortlich ist“, heißt es in dem Dokument der Dokumentenprüfungsbehörde eindeutig.

Auch der Dokumentenprüfungsbehörde zufolge ist Klausel 6, Artikel 1 der Entscheidung Nr. 24, die die öffentliche Ankündigung von Auktionen für Landnutzungsrechte in den Zeitungen Kinh te Do thi, Ha Noi Moi und Dau Thau regelt, „ohne Rechtsgrundlage“.

Das Ministerium verwies auf Artikel 57 des Gesetzes über Immobilienauktionen aus dem Jahr 2016 und erklärte, dass dieses Gesetz bei öffentlichen Bekanntmachungen keine Beschränkung auf bestimmte Zeitungsseiten vorsieht.

Auch hinsichtlich der Regelung zur Anzahlung wurde Hanois Entscheidung vom Justizministerium als nicht mit den Bestimmungen des Gesetzes über Immobilienauktionen aus dem Jahr 2016 vereinbar eingestuft, da darin nicht festgelegt war, dass der Auktionator nur in Fällen, in denen die Anzahlung weniger als 5 Millionen VND beträgt, direkt zahlen kann.

Von dort aus empfahl die Abteilung für Dokumentenprüfung dem Volkskomitee von Hanoi, sich dringend um die oben genannten illegalen Inhalte zu kümmern.

Überprüfen Sie gleichzeitig den Umsetzungsprozess des Beschlusses Nr. 24/2022, um Maßnahmen zur Behebung der Folgen zu ergreifen, die durch die Umsetzung illegaler Vorschriften (sofern vorhanden) verursacht wurden.

Darüber hinaus empfahl die Abteilung für Dokumentenprüfung, die Verantwortlichkeiten von Gruppen und Einzelpersonen zu überprüfen und zu handhaben, die illegale Dokumente beraten, erstellt und ausgestellt haben.

Bất động sản mới nhất. Nhà ở xã hội. (Nguồn: VNN)

In den Jahren 2021 und 2022 wird die Provinz Bac Giang die Genehmigung von Investitionsrichtlinien und die Auswahl von Investoren für den Bau von Sozialwohnungsprojekten für Arbeitnehmer intensivieren. (Illustrationsfoto – Quelle: VNN)

Bac Giang erweitert die Zielgruppe für den Kauf von Sozialwohnungen

Die Provinz Bac Giang hat gerade eine Entscheidung erlassen, mit der Anpassungen und Ergänzungen des Projekts zur Entwicklung von Wohnraum für Arbeiter in der Provinz Bac Giang bis 2025 mit einer Vision bis 2030 (Projekt) genehmigt werden.

Dem Projekt zufolge werden im Zeitraum 2021–2025 rund 424.000 Arbeitnehmer Sozialwohnungen benötigen. Ziel ist es, dass die Provinz bis 2025 80 % des Bedarfs an Sozialwohnungen für Arbeitnehmer deckt, was etwa 339.000 Menschen entspricht.

In den Jahren 2021 und 2022 wird die Provinz die Genehmigung von Investitionsrichtlinien und die Auswahl von Investoren für den Bau von Sozialwohnungsprojekten für Arbeitnehmer beschleunigen. In der Provinz gibt es 15 Sozialwohnungsprojekte für Arbeitnehmer, deren Umsetzung bis 2025 erwartet wird.

Wenn diese Projekte bis Ende 2025 alle Produkte fertigstellen, werden sie etwa 29.762 Sozialwohnungen für Arbeitnehmer bereitstellen.

Konkret werden durch die Sozialwohnungsprojekte, die gemäß Plan im Zeitraum 2021–2025 umgesetzt wurden und voraussichtlich umgesetzt werden, 40.697 Sozialwohnungen entstehen.

Mit den umgesetzten Sozialwohnungsprojekten für Arbeitnehmer ist es gemäß dem Gesetz möglich, den Kreis der Begünstigten von Sozialwohnungen zu erweitern, wobei Arbeitnehmern, die in Industrieparks und -clustern arbeiten, Vorrang eingeräumt wird.

Mit der Umsetzung neuer Projekte und der Fertigstellung im Zeitraum 2026–2030 konzentriert sich die Provinz Bac Giang darauf, die Struktur sicherzustellen, um die Nachfrage nach Sozialwohnungen zu decken. Insgesamt sollen 46.003 Wohnungen gebaut werden.

Prognosen zufolge wird die Gesamtzahl der Arbeitnehmer in den Industrieparks von Bac Giang bis Ende 2025 bei etwa 262.284 Personen und bis 2030 bei etwa 487.584 Personen liegen.

Im Zeitraum 2021–2025 wird ein Bedarf an Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen von 13.106 Einheiten prognostiziert, im Zeitraum 2026–2030 liegt dieser Bedarf voraussichtlich bei etwa 31.351 Einheiten.

Um Investitionen anzuregen und den Wohnungsbedarf einkommensschwacher Menschen in der Provinz zu decken, hat Bac Giang den Kreis der Begünstigten erweitert. Nicht nur Arbeitnehmer, sondern auch Menschen mit geringem Einkommen können sich am Kauf von Sozialwohnungen in den Projekten beteiligen.

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