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| Aktuelle Immobilienangebote. (Quelle: Bauzeitung) |
Es ist unwahrscheinlich, dass die Grundstückspreise in Vorstadtgebieten einen starken Wiederanstieg erleben werden.
Laut Immobilienmarktberichten mehrerer Forschungsunternehmen verzeichneten ehemals gefragte Grundstücksgebiete am Stadtrand von Hanoi, wie die Bezirke Hoai Duc, Ba Vi, Thanh Tri, Soc Son, Dong Anh und Gia Lam, im ersten und zweiten Quartal dieses Jahres einen Rückgang der Verkaufspreise im Vergleich zum vierten Quartal 2022.
Tatsächlich bleiben Baugrundstücke in Vorstadtlagen trotz Preissenkungen in vielen Gebieten weiterhin schwer zu verkaufen. Die Preise dieser Immobilien wurden in der letzten Zeit künstlich in die Höhe getrieben. Käufer agieren zunehmend vorsichtig, da die Verkaufspreise hoch bleiben und vielen Immobilien rechtliche Sicherheiten fehlen.
Bezüglich der zukünftigen Entwicklung von Grundstücken gehen viele Experten davon aus, dass die aktuellen Marktentwicklungen Spekulanten, die mit Fremdkapital handeln, stark unter Druck setzen. Selbst bei einer Erholung des Immobilienmarktes wird sich das Segment der Grundstücke in der Regel langsamer erholen als andere Segmente.
Herr Nguyen The Diep, Vizepräsident des Hanoi Real Estate Club, sagte, dass seit vielen Monaten zahlreiche Grundstücksbesitzer ihre Immobilien zum Verkauf anbieten, es aber sehr schwierig sei, zwischen echten Verlusten und Gewinnen zu unterscheiden.
Herr Diep erklärte außerdem, dass viele Menschen Grundstücke in Stadtrandgebieten als langfristige Kapitalanlage erwerben möchten, jedoch befürchten, dass ein hoher Kaufpreis die Rendite schmälert. Daher weichen einige Investoren, die kein günstigeres Grundstück in geeigneter Lage finden, auf den Bereich der Mietimmobilien aus.
„Noch nie zuvor waren Investoren so gleichgültig gegenüber Grundstücken wie jetzt. Das beweist, dass der Immobilienmarkt Spekulationen allmählich ausmerzt und sich in Richtung echter Investitionen bewegt“, betonte Herr Diep.
Laut Herrn Nguyen Van Dinh, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienverbands, steht der Markt derzeit noch vor Schwierigkeiten, und die Liquidität bleibt schwach, sodass ein Wiederaufleben der Grundstückspreise in den Vororten zum jetzigen Zeitpunkt unwahrscheinlich ist.
„Angesichts des stagnierenden Immobilienmarktes verkaufen viele Grundstückseigentümer und Makler mit Verlust und senken die Preise, um Käufer anzulocken… Der Verkaufspreis ist jedoch nur im Vergleich zum Höchststand reduziert und immer noch recht hoch im Vergleich zum tatsächlichen Wert“, sagte Herr Dinh und riet Käufern, Informationen über Sonderangebote und das Grundstück sorgfältig zu prüfen, bevor sie sich zum Kauf entscheiden.
Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, kommentierte die Situation wie folgt: Die aktuellen Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt seien darauf zurückzuführen, dass Käufer ihr Kapital zurückhielten und auf weitere Preissenkungen warteten. Zudem herrsche in einem Großteil des Marktes weiterhin eine negative Entwicklung. Darüber hinaus stünden Investoren unter dem Druck gestiegener Raten- und Zinszahlungen.
HoREA schlägt die Abschaffung einiger „unzureichender“ Bestimmungen des Rundschreibens 06 vor.
Nach der Veröffentlichung des Rundschreibens 10/2023/TT-NHNN (Rundschreiben 10) durch die vietnamesische Staatsbank, mit dem einige Bestimmungen des Rundschreibens 06/2023/TT-NHNN (Rundschreiben 06) außer Kraft gesetzt wurden, um den Zugang zu Krediten für Unternehmen zu verbessern, unterbreitete der Immobilienverband von Ho-Chi-Minh- Stadt (HoREA) dem Premierminister und der vietnamesischen Staatsbank weiterhin Vorschläge zur Änderung und Ergänzung anderer Vorschriften.
Dementsprechend schlägt HoREA vor, Punkt d, Absatz 5, Artikel 16 des Rundschreibens 22/2019/TT-NHNN (geändert und ergänzt durch Artikel 1 des Rundschreibens 08/2020/TT-NHNN) zu ändern und zu ergänzen, um eine Verlängerung um 12 Monate zu beantragen, da nur noch etwas mehr als ein Monat (1. Oktober 2023) verbleibt, bis Kreditinstitute die maximale Quote von 30 % für kurzfristiges Kapital, das für mittel- und langfristige Kredite verwendet wird, einhalten müssen.
Darüber hinaus schlug HoREA vor, dass die vietnamesische Staatsbank erwägen solle, Kreditinstituten den Kauf von Unternehmensanleihen zum Zweck der Restrukturierung ihrer eigenen Schulden zu gestatten, um die Übereinstimmung und Einheitlichkeit mit Klausel 2, Artikel 1 des Dekrets Nr. 65/2022/ND-CP (zur Änderung von Klausel 2, Artikel 5 des Dekrets 153/2020/ND-CP) zu gewährleisten.
Darüber hinaus empfahl HoREA der vietnamesischen Staatsbank, die von Unternehmen, Verbänden und Experten vorgeschlagenen „unzureichenden“ Bestimmungen in Rundschreiben Nr. 06 weiterhin zu überprüfen und gegebenenfalls zu ändern und zu ergänzen. Grund dafür ist, dass Rundschreiben Nr. 10 der vietnamesischen Staatsbank die Anwendung der Klauseln 8, 9 und 10 von Artikel 8 des Rundschreibens Nr. 39/2016/TT-NHNN (ergänzt durch Klausel 2, Artikel 1 des Rundschreibens Nr. 06/2023/TT-NHNN) lediglich vom 1. September 2023 bis zum Inkrafttreten des neuen Rechtsdokuments, das diese Angelegenheiten regelt, ausgesetzt hat. Derzeit existiert kein Rechtsdokument, das diese Bestimmungen ändert, ergänzt oder aufhebt.
Obwohl Rundschreiben 10 die Durchsetzung einiger Vorschriften, die die Kreditvergabe verbieten, vorübergehend aussetzt, schlägt der Verband der vietnamesischen Staatsbank daher vor, diese Vorschriften abzuschaffen.
Das Justizministerium prangert die mangelhaften Bestimmungen Hanois bezüglich der Versteigerung von Agrarland an.
Laut Vietnamnet hat die Abteilung für die Prüfung von Rechtsdokumenten (Justizministerium) Hanoi aufgefordert, gegen illegale Inhalte im Zusammenhang mit der Versteigerung von Agrarland vorzugehen und die Verantwortung der Kollektive und Einzelpersonen zu prüfen und zu ahnden, die die illegalen Dokumente beraten, entworfen und ausgestellt haben.
Ho Quang Huy, Direktor der Abteilung für die Prüfung von Rechtsdokumenten (im Folgenden: Abteilung für die Prüfung von Rechtsdokumenten), hat soeben ein Dokument unterzeichnet, mit dem die Überprüfung des Beschlusses Nr. 24/2022 des Volkskomitees von Hanoi zur Regelung der Versteigerung von Landnutzungsrechten für die Landzuweisung oder Landverpachtung in der Stadt abgeschlossen wurde.
Nach Ansicht der Dokumentenprüfungsabteilung enthält der Beschluss Nr. 24/2022 Bestimmungen, die gegen geltendes Recht verstoßen.
Konkret heißt es in Artikel 1 Absatz 1 dieser Entscheidung: „Landwirtschaftliche Flächen, die für öffentliche Zwecke gemäß Artikel 132 Absatz 3 des Landgesetzes genutzt werden: Das Volkskomitee auf Bezirksebene organisiert Auktionen zur Nutzung landwirtschaftlicher Flächen mit einer Laufzeit von 5 Jahren.“
Für landwirtschaftliche Flächen, die für öffentliche Zwecke genutzt werden, aber noch nicht in Gebrauch sind, verpachtet das Volkskomitee der Gemeinde diese gemäß Artikel 132 Absatz 3 des Landgesetzes per Auktion an lokale Haushalte und Einzelpersonen zur landwirtschaftlichen Produktion und Aquakultur. Die Pachtdauer beträgt maximal fünf Jahre.
Daher steht die Entscheidung des Volkskomitees von Hanoi, die Befugnis zur Versteigerung von für öffentliche Zwecke genutzten landwirtschaftlichen Flächen zu delegieren, im Widerspruch zu den Bestimmungen des Landgesetzes.
Andererseits legt Absatz 2, Artikel 7 des Landgesetzes von 2013 fest, dass der Vorsitzende des Volkskomitees auf Gemeindeebene dem Staat gegenüber für die Nutzung landwirtschaftlicher Flächen für öffentliche Zwecke verantwortlich ist.
„Daher wird die Verordnung des Volkskomitees von Hanoi über die Übertragung der Befugnis zur Versteigerung ungenutzter landwirtschaftlicher Flächen für öffentliche Zwecke an die Volkskomitees der Bezirke Auswirkungen auf die Bestimmung der dem Staat gegenüber für die Nutzung landwirtschaftlicher Flächen für öffentliche Zwecke verantwortlichen Stelle haben“, heißt es in dem Dokument der Abteilung für Dokumentenprüfung eindeutig.
Nach Ansicht der Dokumentenprüfungsabteilung ist Klausel 6, Artikel 1 der Entscheidung Nr. 24, die vorschreibt, dass die öffentliche Bekanntmachung von Versteigerungen von Landnutzungsrechten in den Zeitungen Kinh Te Do Thi, Ha Noi Moi und Dau Thau veröffentlicht werden soll, „ohne Rechtsgrundlage“.
Die Behörde berief sich auf Artikel 57 des Gesetzes von 2016 über die Versteigerung von Vermögenswerten und stellte fest, dass dieses Gesetz keine Obergrenze für die Anzahl der Zeitungsseiten vorsieht, die für öffentliche Bekanntmachungen verwendet werden dürfen.
Hinsichtlich der Regelungen zur Anzahlung kam das Justizministerium zu dem Schluss, dass die Entscheidung Hanois nicht mit den Bestimmungen des Gesetzes über die Versteigerung von Vermögenswerten aus dem Jahr 2016 vereinbar sei, da darin nicht festgelegt sei, dass der Bieter nur dann direkt zahlen könne, wenn der Anzahlungsbetrag weniger als 5 Millionen VND betrage.
Daher empfahl die Dokumentenprüfungsabteilung dem Volkskomitee von Hanoi, die zuvor genannten illegalen Inhalte umgehend zu ahnden.
Gleichzeitig ist der Umsetzungsprozess des Beschlusses Nr. 24/2022 zu überprüfen, um Maßnahmen zur Behebung etwaiger Folgen zu ergreifen, die durch die Umsetzung rechtswidriger Vorschriften entstanden sind (sofern solche vorliegen).
Darüber hinaus empfahl die Dokumentenprüfungsabteilung, disziplinarische Maßnahmen gegen die Kollektive und Einzelpersonen zu prüfen und einzuleiten, die bei der Erstellung, Ausarbeitung und Herausgabe illegaler Dokumente beratend tätig waren.
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| In den Jahren 2021–2022 beschleunigte die Provinz Bac Giang die Genehmigung von Investitionsrichtlinien und die Auswahl von Investoren für den Bau von Sozialwohnungsbauprojekten für Arbeiter. (Abbildung – Quelle: VNN) |
Bac Giang erweitert die Anspruchsvoraussetzungen für den Kauf von Sozialwohnungen.
Die Provinz Bac Giang hat soeben einen Beschluss zur Anpassung und Ergänzung des Projekts zur Entwicklung von Wohnraum für Arbeiter in der Provinz Bac Giang bis 2025 mit einer Vision bis 2030 (das Projekt) verabschiedet.
Dem Plan zufolge benötigen im Zeitraum 2021–2025 rund 424.000 Arbeitnehmer Sozialwohnungen. Ziel ist es, dass die Provinz bis 2025 80 % des Bedarfs an Sozialwohnungen für Arbeitnehmer deckt, was etwa 339.000 Menschen entspricht.
In den Jahren 2021/22 beschleunigte die Provinz die Genehmigung von Investitionsrichtlinien und die Auswahl von Investoren für die Umsetzung von Sozialwohnungsbauprojekten für Arbeitnehmer. Die Provinz verfügt über 15 Sozialwohnungsbauprojekte für Arbeitnehmer, deren Fertigstellung bis 2025 geplant ist.
Wenn diese Projekte bis Ende 2025 vollständig abgeschlossen sind, werden sie etwa 29.762 Sozialwohnungen für Arbeiter bereitstellen.
Konkret werden im Rahmen des Programms, das im Zeitraum 2021-2025 durchgeführt wurde bzw. durchgeführt werden soll, 40.697 Sozialwohnungsbauprojekte entstehen.
Mit der Umsetzung von Sozialwohnungsbauprojekten für Arbeitnehmer ist es möglich, den Kreis der Begünstigten von Sozialwohnungen gemäß den gesetzlichen Bestimmungen zu erweitern, wobei Arbeitnehmer, die derzeit in Industriegebieten und Clustern beschäftigt sind, Vorrang haben.
Mit neuen Projekten, die in Arbeit sind, und Produkten, die im Zeitraum 2026-2030 verfügbar sein werden, konzentriert sich die Provinz Bac Giang darauf, eine Struktur zu schaffen, die der Nachfrage nach Sozialwohnungen gerecht wird, wobei insgesamt 46.003 Häuser gebaut werden müssen.
Es wird prognostiziert, dass die Gesamtzahl der Beschäftigten in den Industriezonen von Bac Giang bis Ende 2025 etwa 262.284 und bis 2030 rund 487.584 erreichen wird.
Unterdessen wird die Nachfrage nach Sozialwohnungen für Geringverdiener im Zeitraum 2021-2025 auf 13.106 Einheiten und im Zeitraum 2026-2030 auf etwa 31.351 Einheiten geschätzt.
Um Investitionen anzuziehen und den Wohnraumbedarf von Menschen mit niedrigem Einkommen in der Provinz zu decken, hat Bac Giang den Kreis der Begünstigten erweitert und ermöglicht es nun nicht nur Arbeitnehmern, sondern auch Personen mit niedrigem Einkommen, sich am Kauf von Sozialwohnungen in diesen Projekten zu beteiligen.
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