Der Überschuss an Luxuswohnungen, der Mangel an bezahlbarem Wohnraum für die Mehrheit der Bevölkerung, eine Bewertung der Auswirkungen der neuen Grundstückspreisliste in Ho-Chi-Minh-Stadt und die Verfahren für den Kauf und Verkauf von Wohnungen im Jahr 2024… gehören zu den neuesten Immobiliennachrichten.
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| Aktuelle Immobiliennachrichten: In Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt gibt es keine Wohnungssegmente mehr, deren Preise für die Mehrheit der Bevölkerung erschwinglich sind. (Foto: Hai An) |
Die Immobilienpreise sind in die Höhe geschnellt.
Die Aufsichtsdelegation der Nationalversammlung hat den Abgeordneten soeben einen Bericht über die Ergebnisse ihrer Überwachung der „Umsetzung von Richtlinien und Gesetzen zur Immobilienmarktverwaltung und zum sozialen Wohnungsbau von 2015 bis Ende 2023“ vorgelegt.
Im Rückblick auf den Zeitraum von 2015 bis 2021 entwickelte sich der Markt dynamisch und stark, mit einem reichhaltigen Angebot und vielen neuen Immobilientypen wie z. B. Ferienwohnungen (Condotels), Ferienvillen usw. Das Monitoring-Team stellte jedoch fest, dass es in der Struktur der Immobilienprodukte „Mängel“ gab, die nicht rational waren, mit einem Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, wobei hauptsächlich das Luxussegment und Finanzinvestitionsziele im Fokus standen, während nur wenige Produkte für das Einkommen der Mehrheit der Bevölkerung geeignet waren.
Im Zeitraum 2022–2023 ging der Immobilienmarkt zurück, und Unternehmen sahen sich aufgrund der unter dem Druck der Covid-19-Pandemie deutlich gewordenen Schwächen und Einschränkungen des Zeitraums 2015–2021 mit zahlreichen Schwierigkeiten konfrontiert. Das Angebot war zu diesem Zeitpunkt deutlich geringer als im vorherigen Zeitraum. Die Immobilienpreise schossen im Vergleich zum Einkommensanstieg der Mehrheit der Bevölkerung in die Höhe.
In Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt gibt es kein Segment von Wohngebäuden mehr, dessen Preise für die Mehrheit der Bevölkerung erschwinglich sind.
Statistiken belegen eine zunehmende Diskrepanz in der Struktur des Immobilienmarktes. Laut einem Bericht des Volkskomitees von Hanoi entfällt der Großteil auf Wohnungen im mittleren und gehobenen Preissegment. 2022 stiegen die Wohnungspreise zwar stark an, das Transaktionsvolumen war jedoch gering und machte nur etwa 10 % des Marktangebots aus. Die Preise für Einfamilienhäuser blieben hoch, und es gab kaum Transaktionen.
In Ho-Chi-Minh-Stadt sind die Immobilientransaktionen stark zurückgegangen, während die Immobilienpreise unkontrolliert gestiegen sind, was zu einem Ungleichgewicht zwischen Preis und Wert geführt hat. Laut dem Immobilienverband von Ho-Chi-Minh-Stadt gibt es seit 2021 keine bezahlbaren Wohnungen mehr (unter 25 Millionen VND/m²).
Gleichzeitig sehen sich zahlreiche Wohnimmobilienprojekte mit Hindernissen, Verzögerungen, schleppender Umsetzung und Stagnation konfrontiert, was zu erheblicher Verschwendung von Land und investiertem Kapital führt. Dies erhöht die Schwierigkeiten und Kosten für Investoren und treibt die Immobilienpreise in die Höhe.
Der Bericht der Aufsichtsdelegation wies zudem auf die Unzulänglichkeit des Marktes hin, der ein Überangebot an hochwertigen, großflächigen und teuren Wohnungen aufweist, während gleichzeitig ein Mangel an Sozialwohnungen und kostengünstigen Wohnungen besteht, die den Bedürfnissen der Mehrheit der Bevölkerung gerecht werden. Darüber hinaus ist der durchschnittliche Preis für Sozialwohnungen im Vergleich zum Einkommen der Leistungsempfänger nach wie vor zu hoch.
Darüber hinaus hat die schleppende Auszahlung der Mittel aus dem 120 Billionen VND schweren Kreditpaket für Sozialwohnungen, Arbeiterwohnungen sowie die Sanierung und den Wiederaufbau alter Wohngebäude, verbunden mit komplexen Bedingungen und Verfahren sowie hohen Zinssätzen, dazu geführt, dass Investoren und Käufer von Sozialwohnungen dieses Kreditpaket nicht in Anspruch nehmen konnten. Dies stellt ein erhebliches Hindernis für die Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus dar.
Auf Grundlage der oben genannten Fakten empfiehlt die Aufsichtsdelegation, dass eine der unmittelbaren Aufgaben darin besteht, konkrete Lösungen vorzuschlagen, um das Projekt zur Investition in den Bau von mindestens 1 Million Sozialwohnungen für Geringverdiener und Arbeiter in Industriegebieten im Zeitraum 2021-2030 effektiv umzusetzen und dabei Fortschritt, Qualität und Eignung für die Bedürfnisse und Lebensbedingungen der Begünstigten zu gewährleisten.
Langfristig empfiehlt die Aufsichtsdelegation die zügige Fertigstellung von Studien und Vorschlägen zur Änderung, Ergänzung und Verabschiedung neuer Steuergesetze. Dies umfasst auch Bestimmungen für höhere Steuersätze für diejenigen, die große Landflächen nutzen, mehrere Häuser besitzen, Land nur langsam nutzen oder Land brachliegen lassen. Dadurch wird die Übereinstimmung mit den Neuerungen im Bodenrecht sichergestellt, die Effizienz der Landverwaltung und -nutzung verbessert, das Ziel der Einkommensumverteilung erreicht und – basierend auf internationalen Standards und unter Berücksichtigung der sozioökonomischen Gegebenheiten Vietnams – angemessene und stabile Einnahmequellen für den Staatshaushalt erschlossen.
Die Wohnungspreise in Hanoi erreichen immer neue Höchststände.
Laut Online-Daten von Batdongsan.com.vn haben Wohnungen in Hanoi innerhalb kurzer Zeit Rekordpreise erreicht. Anfang 2018 lagen die Angebotspreise für Wohnungen in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt bei 27 Millionen VND/m² bzw. 31 Millionen VND/m². Innerhalb von sechs Jahren, bis 2024, stiegen die Preise für Wohnungen in Hanoi im Durchschnitt um 70 %, während der Anstieg in Ho-Chi-Minh-Stadt mit 55 % geringer ausfiel.
Daten des vietnamesischen Immobilienmaklerverbands bestätigen den rasanten Preisanstieg von Wohnungen in Hanoi. Demnach stieg der Wohnungspreisindex in Hanoi im Jahr 2023 im Vergleich zu 2019 um rund 38 Prozentpunkte. In Ho-Chi-Minh-Stadt hingegen legte der Preisindex nur um etwa 16 Prozentpunkte zu. Der Aufwärtstrend der Wohnungspreise hält jedoch an und hat sich in letzter Zeit sogar noch verstärkt, mit einem durchschnittlichen Anstieg von 100 bis 200 Millionen VND pro Monat.
Angesichts der oben beschriebenen Situation erklärte Herr Dinh Minh Tuan, Direktor von Batdongsan.com.vn in der südlichen Region, dass die durchschnittliche Preissteigerung für ein Wohnungsprojekt im Bereich von 8 bis 12 % liegen wird. Dies wird als positive Steigerung gewertet. Liegt die Preissteigerungsrate über dem Durchschnitt, deutet dies auf eine mangelnde Nachhaltigkeit des Marktes hin.
Bezüglich des Wohnungsmarktes in Hanoi ist Herr Tuan der Ansicht, dass die Wohnungspreise in letzter Zeit kontinuierlich gestiegen sind und innerhalb kurzer Zeit sogar sprunghaft angestiegen sind. Daher wird sich der Preisanstieg in Hanoi voraussichtlich innerhalb der nächsten zwei bis drei Jahre stabilisieren, oder falls er sich verlangsamt und nur noch um etwa fünf bis sechs Prozent schwankt.
Verhindern, dass Grundstücksmakler angepasste Grundstückspreislisten ausnutzen, um die Preise in die Höhe zu treiben.
Bezüglich der kürzlich vom Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt herausgegebenen und vom 31. Oktober bis 31. Dezember 2025 geltenden, angepassten Grundstückspreisliste haben Immobilienexperten ihre Einschätzungen zu deren Auswirkungen abgegeben.
Laut Herrn Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA), wurde die angepasste Grundstückspreisliste gemäß dem Prinzip der marktgerechten Bewertung erstellt. Die zuständige Behörde hat zahlreiche Anregungen aus der Wirtschaft und von Experten berücksichtigt.
Im Vergleich zum Entwurf, der Ende Juli zur öffentlichen Kommentierung freigegeben wurde, ist der Vorsitzende von HoREA der Ansicht, dass die neu herausgegebene Grundstückspreisliste in eine „angemessene und sachgerechte“ Richtung angepasst und geändert wurde.
Im Bezirk Hoc Mon beispielsweise stiegen die Grundstückspreise in einigen Gebieten laut Entwurf um das 50,7-Fache im Vergleich zur Preisliste von 2020, mit der angepassten Preisliste beträgt dieser Anstieg jedoch nur noch knapp das 40-Fache.
Was die Auswirkungen betrifft, so stellt die angepasste Grundstückspreisliste laut Herrn Chau eine faire Behandlung zwischen denjenigen sicher, die ihre finanziellen Verpflichtungen in den ersten zehn Monaten dieses Jahres erfüllt haben, und denjenigen, die erst ab dem 31. Oktober gezahlt haben.
„Die angepasste Grundstückspreisliste hat sich noch nicht unmittelbar auf den Immobilienmarkt ausgewirkt, da gewerbliche Wohnbauprojekte derzeit nach der Überschussmethode bewertet werden. Sobald Bauträger jedoch die Nutzungsrechte für ihre Projekte erworben haben, werden die Menschen höhere Preise als zuvor erwarten, was zu einem Anstieg der Immobilienpreise führen wird“, sagte Herr Chau.
Der Vorsitzende von HoREA schlug vor, dass staatliche Stellen Maßnahmen ergreifen müssten, um die Aktivitäten von „Grundstücksspekulanten, Maklern und skrupellosen Unternehmen“ zu kontrollieren, da diese Gruppe die angepasste Grundstückspreisliste ausnutzen könnte, um zu spekulieren und die Preise in die Höhe zu treiben.
Verfahren beim Kauf und Verkauf von Wohnungen im Jahr 2024
Gemäß Artikel 160 des Wohnungsgesetzes von 2023 müssen Transaktionen im Zusammenhang mit dem Kauf und Verkauf von Wohnraum die folgenden sechs Bedingungen erfüllen.
Im Einzelnen: (1) Besitzt ein gesetzlich vorgeschriebenes Zertifikat.
(2) Sie unterliegen keinen laufenden Streitigkeiten, Beschwerden oder Klagen in Bezug auf Eigentumsrechte, wie sie im Gesetz über Streitbeilegung, Beschwerden und Anzeigen vorgeschrieben sind.
(3) Wenn es sich um einen zeitlich befristeten Hausbesitz handelt und dieser derzeit noch in der Besitzperiode ist.
(4) Sie unterliegen nicht der Beschlagnahme zur Vollstreckung von Urteilen oder zur Ausführung rechtswirksamer Verwaltungsentscheidungen zuständiger staatlicher Stellen und unterliegen auch nicht vorübergehenden Notfallmaßnahmen oder Präventivmaßnahmen, die vom Gericht oder zuständigen staatlichen Stellen beschlossen werden.
(5) Nicht in Fällen, in denen eine Entscheidung zur Landgewinnung getroffen wird oder eine Abrissverfügung von Häusern von einer zuständigen Behörde erlassen wird.
(6) Die in den Absätzen (2) und (3) genannten Bedingungen gelten nicht für den Kauf, Verkauf oder die Vermietung von im Bau befindlichen Häusern.
Hinweis: Für die folgenden Immobilientransaktionen ist kein Eigentumsnachweis erforderlich: Kauf und Verkauf von im Bau befindlichen Häusern; Verkauf von Häusern im Falle von Auflösung oder Konkurs; Organisation der Spende von Häusern für wohltätige Zwecke, Häuser für Bedürftige und Häuser für nationale Solidarität.
Kauf und Verkauf von bestehenden Wohnungen vom Bauträger eines Wohnungsbauprojekts in folgenden Fällen: Wohnungen im Besitz öffentlicher Güter; Sozialwohnungen, Wohnungen für die Streitkräfte der Volksarmee, Umsiedlungswohnungen, die nicht im Besitz öffentlicher Güter sind; geerbte Wohnungen.
Die in dieser Klausel festgelegten Dokumente zum Nachweis der Berechtigung für Wohnungstransaktionen werden in Übereinstimmung mit den staatlichen Vorschriften verwendet.
Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-leo-dinh-khong-con-can-ho-vua-tui-tien-ngan-co-dat-thoi-gia-o-tphcm-291395.html
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