Die zweite Grundsteuerverordnung braucht die richtigen Leute zur richtigen Zeit.

Es ist nicht das erste Mal, dass die Frage der Immobilienbesteuerung erörtert wird. Auch das Finanzministerium stimmt dem Vorschlag zu, Personen mit vielen Immobilien zu besteuern, um Spekulationen einzudämmen und eine transparente und stabile Marktentwicklung zu gewährleisten.

Der Vorschlag des Bauministeriums erfolgte vor dem Hintergrund des seit Jahresbeginn kontinuierlich und stark steigenden Immobilien- und Wohnungspreises. Die Untersuchung und der Vorschlag von Steuerrichtlinien für den Besitz und die Nutzung mehrerer Häuser und Grundstücke zielen darauf ab, Spekulationen und den kurzfristigen Kauf und Verkauf zur Erzielung von Gewinnen einzudämmen. Experten weisen jedoch darauf hin, dass die zweite Immobiliensteuer nur dann positive Ergebnisse erzielt, wenn sie zum richtigen Zeitpunkt und bei den richtigen Personen angewendet wird.

Wenn sie maximal 40 % ihres monatlichen Einkommens sparen können, wird ein Haushalt mit mittlerem Einkommen mehr als 30 Jahre benötigen, um ein Haus zu kaufen, vorausgesetzt, die Hauspreise steigen nicht weiter.

Aus Sicht der Marktforschungsabteilung erklärte Frau Cao Thi Thanh Huong, Senior Managerin der Forschungsabteilung von Savills, dass die Grundsteuer ein Finanzinstrument sei, das in den Rechtsrahmen vieler Länder weltweit , insbesondere von Entwicklungsländern wie Vietnam, regelmäßig diskutiert werde. Derzeit müssen Immobilienbesitzer in Vietnam keine Grundsteuer zahlen, und die Regelungen zu Steuern und Übertragungsgebühren gehören zu den niedrigsten weltweit. Daher wird die Einführung einer zweiten Grundsteuer als Lösung zur Stabilisierung der Immobilienpreise angesehen.

Laut Savills Vietnam Research Department herrscht in Großstädten wie Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi derzeit ein Mangel an bezahlbarem Wohnraum. Der Marktanteil in diesem Segment ist von 60 % im Jahr 2016 auf nur noch 35 % im Jahr 2024 gesunken, und Wohnungen für Einsteiger unter 2 Milliarden VND sind vollständig vom Markt verschwunden. „Wenn ein Haushalt mit durchschnittlichem Einkommen bis zu 40 % seines monatlichen Einkommens sparen kann, dauert es über 30 Jahre, bis er ein Haus kaufen kann – vorausgesetzt, die Immobilienpreise steigen nicht weiter. Angesichts des kontinuierlichen Preisanstiegs ist dies jedoch unrealistisch und führt zu zunehmender sozialer Ungleichheit und potenziell zu langfristiger sozialer Unsicherheit“, analysierte Cao Thi Thanh Huong.

Angesichts des steigenden Bedarfs an Sozialwohnungen erwarten die Menschen ein stärkeres staatliches Eingreifen. Um diesem Bedarf gerecht zu werden, hat sich Ho-Chi-Minh-Stadt das Ziel gesetzt, bis 2025 35.000 Sozialwohnungen bereitzustellen, während Hanoi 8.000 Einheiten anstrebt. Zahlreiche politische Maßnahmen wurden angepasst, um günstigere Rahmenbedingungen für den Bau von Sozialwohnungen zu schaffen. Gleichzeitig wird die Einführung von Maßnahmen wie einer zweiten Grundsteuer erwogen, um die Ressourcen zu optimieren und den Markt zu regulieren.

Laut Frau Huong handelt es sich hierbei theoretisch um ein wirksames Instrument mit drei herausragenden Funktionen. Die Grundsteuer trägt zur Erhöhung der Staatseinnahmen für Reinvestitionen und die soziale Sicherheit bei und ermöglicht gleichzeitig die Kontrolle nationaler Ressourcen durch die Erhöhung der finanziellen Belastung einkommensstarker Haushalte mit hohem Ressourcenverbrauch (Immobilien und Grundstücke). Im Gegensatz zu anderen wichtigen Steuern wie der Körperschaftsteuer ist hier die Immobilie selbst das Steuerobjekt, was Steuerhinterziehung erschwert. Da die Grundsteuer zudem nicht im Wettbewerb mit internationalen Abkommen steht oder durch diese eingeschränkt ist, können die zuständigen Behörden die erwarteten Staatseinnahmen leichter planen.

Die größte Hürde bei der Einführung der Grundsteuer stellen jedoch die Investitionen in die technische Infrastruktur, Steuerberechnungsinstrumente sowie insbesondere die Transparenz und Digitalisierung aller Daten zu Wohnimmobilien dar, so der Experte. Denn dieses Vorhaben erfordert hohe finanzielle Mittel, Durchhaltevermögen und eine langfristige Koordination zwischen den zuständigen Ministerien. Hinzu kommt die Schwierigkeit, den genauen Transaktionswert zu ermitteln, Transaktionen transparent zu gestalten und die Eigentumsverhältnisse zu klären. Auch die Festlegung eines angemessenen Steuersatzes ist ein Problem, das gelöst werden muss, um sowohl die Staatseinnahmen zu sichern als auch die Entwicklung des Immobiliensektors, der eng mit vielen anderen Wirtschaftszweigen verknüpft ist, nicht zu beeinträchtigen.

Der Wirtschaftswissenschaftler Dinh The Hien, Direktor des Instituts für Informatik und Angewandte Ökonomie, bestätigte, dass dieser Vorschlag nicht neu ist. Vor etwa sieben Jahren wurde ein ähnlicher Vorschlag eingebracht, der Besorgnis auslöste, selbst bei Menschen ohne Wohneigentum. Tatsächlich könnte die Steuererhöhung die Immobilienpreise in die Höhe treiben und es Menschen mit ohnehin schon schwierigen Lebensumständen noch schwerer machen, Wohnraum zu erwerben. Daher ist die allgemeine Zustimmung nicht einhellig.

„Der Immobilienmarkt ist ein sehr komplexes Feld. Daher ist bei der Besteuerung eine umfassende und sorgfältige Abwägung unerlässlich, um realitätsferne Steuern zu vermeiden, die die Bevölkerung enttäuschen und deren Erwartungen nicht erfüllen. Der Vorschlag, derzeit eine zweite Immobiliensteuer einzuführen, untergräbt nicht nur das Vertrauen in den Markt, sondern kann auch die Immobilienpreise in die Höhe treiben und den Zugang zu Wohnraum für viele Menschen erschweren“, empfahl Herr Hien.

Laut Herrn Hien haben Steuerinstrumente zwei Seiten. Je nach Markt können sie sich positiv oder negativ auf dessen Entwicklung auswirken. Es sei notwendig, Steuerinstrumente einzusetzen, um eine transparente und sachgerechte Marktentwicklung zu fördern und sie nicht zu einem Hindernis für den Immobilienmarkt werden zu lassen. „Die Immobilienbesteuerung ist nur eine von vielen Maßnahmen, die zu einer transparenten und nachhaltigen Entwicklung des Immobilienmarktes beitragen. Die optimale Maßnahme ist die Förderung der Digitalisierung und der Aufbau einer Datenbank mit Grundstücks- und Immobilienwertdaten“, so Herr Hien.

Der Immobiliensektor ist ein sehr komplexes Gebiet, daher muss er bei der Besteuerung umfassend betrachtet werden.

Herr Dang Hung Vo, ehemaliger stellvertretender Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, teilte diese Ansicht und erklärte, dass Steuern zwar ein Instrument zur Marktregulierung seien, die Steuerpolitik jedoch eines sorgfältig ausgearbeiteten und konkreten Fahrplans bedürfe. Es sei notwendig, eine Infrastruktur für die Landverwaltung aufzubauen, die die verschiedenen Verwaltungseinheiten der Provinzen miteinander verbindet, um den Immobilienbesitz von Privatpersonen transparent zu erfassen. Dies diene der Vermeidung von Unter- oder Falschdeklarationen und damit der Steuerhinterziehung. Auch die Frage, wie Immobilien so besteuert werden können, dass keine steuerlichen Überschneidungen entstehen, müsse geklärt werden.

Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com, kommentierte die Auswirkungen auf den Markt wie folgt: Sollte die Grundsteuer zum jetzigen Zeitpunkt eingeführt werden, könnten Käufer kurzfristig Transaktionen aussetzen, um die Marktentwicklung abzuwarten. Dies könnte zu einer Flaute führen und den Immobilienmarkt bremsen. Die Grundsteuer ist zwar ein wichtiges Instrument, doch der Zeitpunkt ihrer Einführung muss eine nachhaltige Marktentwicklung gewährleisten, damit sich die Wirtschaft stabilisieren kann. Diese Empfehlung wird von vielen Experten geteilt.

Quelle: https://vov.vn/kinh-te/danh-thue-bat-dong-san-thu-2-can-dung-nguoi-dung-thoi-diem-post1131305.vov