Die Disziplin bei Grundstücksauktionen verschärfen

In Hanoi wurde ein Grundstück in einem Vorort einst für bis zu 30 Milliarden VND angeboten, das 12.000-fache des Startpreises. In Ho-Chi-Minh-Stadt wurde ein über einen Hektar großes Grundstück in Thu Thiem für mehr als eine Milliarde USD (umgerechnet 2,4 Milliarden VND/m²) angeboten. Anschließend wurde die Anzahlung erlassen und der Zuschlag annulliert. Obwohl diese Fälle abgeschlossen sind, kommt es weiterhin vor, dass hohe Preise gezahlt und dann die Anzahlung erlassen wird. Dies deutet sogar auf Absprachen, Preisdrückerei und Marktmanipulation hin. Grundstücksauktionen – die eigentlich ein effektives Instrument zur Ressourcenallokation sein sollten – werden für Profitzwecke missbraucht. Angesichts dieser Situation schlug das Justizministerium zwei Lösungen vor: Die Anzahlung soll von 20 % auf maximal 50 % des Startpreises erhöht werden. Wird die Anzahlung erlassen, muss der Käufer alle entstandenen Schäden ersetzen und wird für sechs Monate bis fünf Jahre von der Teilnahme an Auktionen ausgeschlossen.

Der Vorschlag, die Mindesteinlage anzuheben, um den Missbrauch des Niedrigeinlagemechanismus für Gewinnmaximierung und damit verbundene künstliche Preissteigerungen zu verhindern, fand öffentliche Zustimmung. Es wurde jedoch auch darauf hingewiesen, dass eine angemessene Mindesteinlage gewählt werden müsse. Eine zu hohe Mindesteinlage könne den Wettbewerb beeinträchtigen und Investoren den Zugang erschweren.

Herr Pham Duc Toan, Generaldirektor von EZ Real Estate JSC, sagte: „Wir müssen das Problem an der Wurzel packen, nicht einfach einen Anfangspreis festlegen, sondern uns dem Marktpreis annähern, den die Investoren anstreben. Das wird viele Probleme lösen. Wir können 20 % einzahlen, aber der Betrag steigt oft deutlich, sogar auf 50 %.“

Der Vorschlag, bei Stornierung einer Einlage den vollen Verlustersatz vorzuschreiben, wird als hochgradig abschreckend eingeschätzt. Dies gilt insbesondere für groß angelegte Auktionen mit hohem Organisationsaufwand. Dadurch werden Investoren verantwortungsbewusster und betrachten Auktionen nicht länger als reines Glücksspiel. Um jedoch Transparenz zu gewährleisten, sind zusätzliche Regelungen erforderlich, die die finanzielle Leistungsfähigkeit der Teilnehmer prüfen und die Identität derjenigen offenlegen, die eine Einlage stornieren.

Rechtsanwalt Pham Thanh Tuan von der Anwaltskammer Hanoi erklärte: „Der Startpreis muss angemessen sein und durch entsprechende Instrumente und Maßnahmen ergänzt werden. Beispielsweise könnten Steuersätze für Personen mit mehreren Häusern und Grundstücken oder progressive Steuern bei Immobilientransaktionen angewendet werden, ebenso wie Regelungen zur Transparenz von Immobilieninformationen oder zur Offenlegung immobilienbezogener Daten. Unserer Ansicht nach werden diese Instrumente, wenn sie gemeinsam eingesetzt werden, künftig die Effizienz von Grundstücksauktionen steigern.“

Rechtsanwalt Nguyen Thanh Ha, Vorsitzender der Anwaltskanzlei SBLAW, erklärte: „Wenn Sie beispielsweise die Versteigerung der Nutzungsrechte an einem Grundstück in Gebiet A gewinnen und dieses innerhalb eines Jahres oder sechs Monaten gewinnbringend an jemand anderen weiterveräußern, können Sie eine hohe Grunderwerbsteuer erheben. Ebenso können Sie eine hohe Steuer erheben, wenn der Gewinner der Grundstücksversteigerung bereits das Nutzungsrecht besitzt, dieses aber nicht nutzt.“

Die Vervollständigung des Rechtsrahmens, die Verschärfung der Vorschriften und die Erhöhung der Sanktionen bei gleichzeitiger Kontrolle der Finanzkraft und der Informationstransparenz der Marktteilnehmer sind Voraussetzungen, um Grundstücksauktionen wieder auf den richtigen Weg zu bringen – sodass die Interessen von Staat, Investoren und Bevölkerung im Einklang stehen. Parallel zur Verschärfung der Vorschriften für Grundstücksauktionen haben die Regierung und die zuständigen Behörden in jüngster Zeit auch im Immobilienmarkt zahlreiche Maßnahmen zur Marktstabilisierung vorgeschlagen, wie beispielsweise die Kontrolle von Kapitalflüssen sowie die Überprüfung und Bearbeitung von Projekten mit verzögertem Fortschritt.

Quelle: https://vtv.vn/siet-ky-cuong-dau-gia-dat-100251110144619559.htm