Laut dem Immobilienmarktbericht von PropertyGuru Vietnam für das erste Quartal 2024 setzten die Wohnungspreise ihren Aufwärtstrend im ersten Quartal fort. Nach sechs Jahren erreichte der durchschnittliche Preisanstieg für Wohnungen in Hanoi 70 %.
Anfang 2018 lagen die Angebotspreise für Wohnungen in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt bei 27 bzw. 31 Millionen VND/m². Nach sechs Jahren erreichte der durchschnittliche Preisanstieg für Wohnungen in Hanoi 70 % und übertraf damit sogar den Wert von Ho-Chi-Minh-Stadt (mit einem Anstieg von 55 %).
Laut einem Bericht von PropertyGuru Vietnam stiegen die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2023 ebenfalls weiter um 2-5%.
Konkret stieg der Angebotspreis für Luxuswohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt (Preise über 55 Millionen VND/m²) um 5 % und für Wohnungen der mittleren Preisklasse (Preise zwischen 35 und 55 Millionen VND/m²) um 2 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2023.
Die Wohnungspreise in den Zentren der Großstädte steigen weiterhin stetig an (Foto: Cong Hieu).
Experten zufolge können die Hauspreise nicht unbegrenzt weiter steigen. Sollte sich das Szenario von vor über zehn Jahren wiederholen, in dem der Bau von bezahlbarem Wohnraum zunimmt und das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage wiederhergestellt wird, werden die Hauspreise sinken.
Herr Nguyen Anh Que, Vorsitzender der G6 Group, ist der Ansicht, dass die Gründe für den Anstieg der Wohnungspreise neben den steigenden Inputkosten auch darin liegen, dass Unternehmen durch zu viele rechtliche Verfahren behindert werden, was zu Verzögerungen führt und dazu, dass das Angebot die Nachfrage nicht decken kann.
Laut Herrn Que bedeutet der Anstieg der Wohnungspreise jedoch nicht, dass sie nicht auch wieder fallen können. So gab es beispielsweise in der Vergangenheit, im Zeitraum von 2008 bis 2010, Wohnungsprojekte mit Preisen von 50 bis 70 Millionen VND/m². Als jedoch zwischen 2011 und 2013 bezahlbare Gewerbeimmobilienprojekte mit durchschnittlich 11 bis 15 Millionen VND/m² auf den Markt kamen, kühlten sich die Wohnungspreise rapide ab.
Beispielsweise lag der durchschnittliche Verkaufspreis für Wohnungen im Apartmentkomplex Indochina Plaza in der Xuan Thuy Straße (Bezirk Cau Giay, Hanoi) im Jahr 2010 bei 50–60 Millionen VND/m². Bis 2013, als das Angebot stieg, sanken die Preise vieler Wohnungen in dieser Gegend jedoch auf nur noch 30–35 Millionen VND/m². Über zehn Jahre später liegt der Preis für Wohnungen hier nun bei rund 100 Millionen VND/m².
Angesichts der aktuellen Entwicklungen prognostiziert der Vertreter der G6-Gruppe, dass die Hauspreise ab 2026 sinken könnten, falls sich das alte Szenario wiederholt. Dies liegt daran, dass Wohnungsbauprojekte im Allgemeinen und soziale Wohnungsbauprojekte im Besonderen ihre Verfahren abschließen werden, wodurch das Angebot innerhalb von etwa einem Jahr danach steigt und die Hauspreise sich etwas beruhigen.
Nach Angaben des vietnamesischen Verbandes der Immobilienmakler (VARS) wird nach einer langen Phase des Rückgangs das Angebot an Wohnungen in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt voraussichtlich wieder steigen, dank der Markterholung und der Bemühungen staatlicher Verwaltungsbehörden, rechtliche Hindernisse für Projekte zu beseitigen.
Insbesondere das Angebot an Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen soll in naher Zukunft auf den Markt kommen. Allerdings benötigt die Vermarktung dieser Wohnungen Zeit, um die rechtlichen Verfahren abzuschließen, und sie stammen hauptsächlich aus Gebieten außerhalb des Stadtzentrums.
VARS prognostiziert daher, dass die Wohnungspreise in den Stadtzentren der Großstädte kurzfristig weiter steigen werden, insbesondere im erschwinglichen und mittleren Preissegment. Gleichzeitig könnte es bei den Wiederverkaufspreisen von Luxusimmobilien zu einem leichten Rückgang kommen.
Bis Mitte 2025, wenn Rechtsdokumente im Zusammenhang mit dem Immobiliensektor in Kraft treten und die Schwierigkeiten für Bauträger und Käufer von Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen verringern, könnten sich die Wohnungspreise jedoch abkühlen.
„ Das Angebot an Sozialwohnungen wird steigen, und die Wohnungspreise werden auf ein Niveau sinken, das besser für Menschen mit tatsächlichem Wohnbedarf geeignet ist “, prognostiziert VARS.
Laut Frau Duong Thuy Dung, Senior Director von CBRE Vietnam, können die Wohnungspreise nicht unbegrenzt steigen; sie werden nur so lange steigen, bis sie eine "Toleranzgrenze" und die Bezahlbarkeit für Wohnungskäufer erreichen.
Viele Experten prognostizieren, dass die Hauspreise ab Mitte 2025 sinken werden.
Laut Frau Dung ist der deutlichste Beweis für diese Realität, dass die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt, nachdem sie von 2017 bis 2019 kontinuierlich gestiegen waren und einen Höchststand erreicht hatten, sich im Jahr 2022 stabilisiert und eingependelt haben.
„Die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt haben ein Niveau erreicht, auf dem sich die Menschen sie nicht mehr leisten können“, kommentierte Frau Dung.
Was den Wohnungsmarkt in Hanoi betrifft, glaubt Frau Dung, dass die Preise weiter steigen werden, bis sie einen Durchschnittspreis von 100-200 Millionen VND/m² erreichen, an dem Punkt, an dem sie gezwungen sein werden, zu stoppen.
„ Selbstverständlich hängt diese Preissteigerung von der Lage und Qualität des jeweiligen Projekts ab. Projekte, die derzeit mit 70 Millionen VND/m² bepreist sind, werden weiter steigen, bis sie 100 bis 120 Millionen VND/m² erreichen. Projekte, die derzeit mit 30 bis 40 Millionen VND/m² bepreist sind, könnten je nach Qualität der Wohnung und Reputation des Bauträgers auf 50 bis 60 Millionen VND/m² steigen “, sagte Frau Dung.
Experten zufolge wird sich mit Inkrafttreten des Landgesetzes zudem das Wohnungsangebot erhöhen und die Wohnungspreise werden sich dadurch abkühlen.
Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA), betonte, dass die vorzeitige Umsetzung des Landgesetzes von 2024, ein halbes Jahr früher als geplant, das Angebot auf dem Markt erhöhen und dadurch die Wohnungspreise senken werde.
Der anhaltende Wohnungsmangel hat in letzter Zeit zu einem rasanten Anstieg der Wohnungspreise in Hanoi geführt, selbst in den Vororten, wo die Preise bei 60–70 Millionen VND/m² liegen und damit vergleichbar mit Grundstückspreisen sind. Im Stadtzentrum werden einige Projekte für fast 300 Millionen VND/m² angeboten.
Laut einer Studie von PropertyGuru Vietnam tragen neuere Projekte nur etwa 20.000 bis 30.000 Wohnungen pro Jahr bei, während die typische Nachfrage bei 70.000 bis 80.000 Wohnungen pro Jahr liegt.
Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender des vietnamesischen Immobilienmaklerverbands (VARS), teilt diese Ansicht und analysierte weiter: Die frühzeitige Umsetzung des Landgesetzes wird vielen Projekten helfen, Hindernisse zu überwinden und schneller abgeschlossen zu werden. Dies wird das Angebot auf dem Markt erhöhen und zur Verringerung des derzeitigen Angebots-Nachfrage-Spannungs beitragen. Die Immobilienpreise werden sich allmählich auf ein angemesseneres Niveau einpendeln, das besser zu den Einkommen der Bevölkerung passt.
Wenn Bauträger leichteren Zugang zu Grundstücken haben, können die Projektentwicklungskosten dank eines verkürzten Genehmigungsverfahrens potenziell sinken. Auch der Verkaufspreis des Produkts lässt sich anpassen.
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