Vietnamesischer Krypto-Asset-Markt: Eine neue Richtung für den Immobiliensektor?

VTV.vn - Unter den Branchen mit dem Potenzial, Krypto-Assets einzusetzen, gilt der Immobiliensektor aufgrund der Eigenschaften von hochwertigen Vermögenswerten und begrenzter Liquidität als führendes Feld.

Erhöhung der Liquidität auf dem Immobilienmarkt.

Gemäß Beschluss 05/2025/NQ-CP müssen Krypto-Assets in der Pilotphase an zugrunde liegende Realvermögen gekoppelt sein – Wertpapiere und Fiatwährungen sind ausgenommen. Das Angebot ist auf ausländische Investoren beschränkt, und der Handel erfolgt auf Plattformen inländischer Organisationen unter der Lizenzierung und Aufsicht des Finanzministeriums . Immobilien gelten aufgrund ihrer Eigenschaften als wertvolle, schwer teilbare und liquide Vermögenswerte als führender Sektor für den Einsatz von Krypto-Assets.

Laut Dr. Dang Minh Tuan, dem ehemaligen Vorsitzenden der Vietnam Blockchain Alliance, bietet die Tokenisierung von Immobilien drei herausragende Vorteile. Erstens erhöht sie die Liquidität, da hochwertige Vermögenswerte in kleinere Einheiten aufgeteilt werden können, wodurch auch Kleinanleger teilnehmen können.

„Einer der größten Vorteile von Krypto-Assets ist die Möglichkeit der Eigentumsfragmentierung. Dadurch können Immobilien in mehrere Token-Einheiten aufgeteilt und an verschiedene Investoren verkauft werden. Dieser Mechanismus erhöht sowohl die Marktliquidität als auch den Zugang für Privatanleger und internationale Kapitalströme“, analysierte Herr Tuan.

Herr Dang Minh Tuan, Vorsitzender der Vietnam Blockchain Alliance.

Die Anwendung der Blockchain-Technologie trägt außerdem zu mehr Transparenz bei, da alle Transaktionen und Geldflüsse öffentlich erfasst werden. Anstatt auf die Ausgabe von Anleihen oder die Aufnahme von Bankkrediten beschränkt zu sein, können Immobilienunternehmen für jedes einzelne Projekt Token ausgeben, die mit Vorteilen wie Gewinnbeteiligung, Mieteinnahmen oder Rückkaufrechten verknüpft sind. Dieser Ansatz öffnet die Tür zur internationalen Kapitalmobilisierung und erleichtert vietnamesischen Immobilienunternehmen den Zugang zu ausländischen Investitionen.

Dies birgt jedoch auch erhebliche Herausforderungen. Spekulation, Kursmanipulation und illegale Kapitalbeschaffung können den Markt verzerren, wenn keine strenge Aufsicht besteht. Token-Emittenten sind verpflichtet, Prospekte zu veröffentlichen, Daten mindestens zehn Jahre lang aufzubewahren und die Vorschriften zur Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung einzuhalten. Diese Maßnahmen sollen die Governance-Standards und die Transparenz verbessern sowie die Anlegerrisiken reduzieren.

Daher kommt dem Staat in der Pilotphase eine besonders wichtige Rolle zu – nicht nur in rechtlicher Hinsicht, sondern auch bei der Kontrolle, Überwachung und dem Anlegerschutz. Einige Experten schlagen die Einrichtung eines spezialisierten Komitees zur Überwachung des Kryptowährungsmarktes vor, an dem das Finanzministerium, die vietnamesische Staatsbank, das Justizministerium und Vertreter internationaler Organisationen beteiligt sein sollten.

Der Erfolg des Kryptowährungsmarktes hängt nicht nur von rechtlichen Mechanismen, sondern auch von einer soliden technologischen Grundlage ab. Die Tokenisierung von Immobilien kann nur dann effektiv sein, wenn die Technologie – von der Blockchain-Technologie über die Verwahrung und Datenverschlüsselung bis hin zur Benutzeroberfläche – ausreichend robust ist. Investoren fühlen sich nur dann sicher, wenn ein System zum Schutz ihrer Rechte und zur Risikokontrolle vorhanden ist.

Standardisierung des Rechtssystems und der Eigentumsrechte.

Obwohl sich neue Möglichkeiten eröffnen, bleiben Experten bei der Erörterung rechtlicher Risiken – insbesondere des Zusammenhangs zwischen Token und tatsächlichem Eigentum – vorsichtig. Laut Dr. Dang Minh Tuan bedarf die Rechtsfrage, ob Token reales Eigentum oder lediglich einen finanziellen Gewinn darstellen, noch immer der Klärung.

„Stellen Immobilien-Token tatsächliches Eigentum dar – also die Anerkennung des Inhabers als Miteigentümer der ursprünglichen Immobilie mit Eintragung seines Namens im Grundbuch – oder handelt es sich lediglich um finanzielle Rechte wie Gewinnbeteiligung, Mieteinnahmen oder das Rückkaufsrecht? Diese Unterscheidung ist entscheidend, da sie den Grad des Rechtsschutzes für Anleger bestimmt: Eigentum an realen Vermögenswerten oder lediglich der Besitz einer Art ‚Investitionszertifikat‘ ohne Eigentumsrechte“, kommentierte Herr Tuan.

Aus juristischer Sicht ist Professor Phan Trung Ly, ehemaliger Vorsitzender des Rechtsausschusses der Nationalversammlung , der Ansicht, dass der Rechtsrahmen für digitale Vermögenswerte und Blockchain Eigentumsrechte, Streitbeilegung, Steuerpflichten, Verbraucherschutz und Cybersicherheitsstandards klar definieren muss.

Die politischen Maßnahmen müssen ausreichend Schutz bieten, gleichzeitig aber flexibel genug sein, um Innovationen nicht zu ersticken. Der Staat muss parallel dazu die Regierungsführung verbessern, digitale Fachkräfte ausbilden, Verwaltungsmechanismen reformieren und gleiche Wettbewerbsbedingungen für private Unternehmen schaffen – ganz im Sinne der Resolution 68.

Während der Pilotphase empfehlen Experten, Projekte mit klarer Rechtsgrundlage, transparentem Cashflow und hohen Sicherheitsstandards zu priorisieren und wahlloses Marketing, das sich an Kleinanleger richtet, zu vermeiden.

Daher empfiehlt es sich, das Grundstücksgesetz, das Immobilienwirtschaftsgesetz und das Informationstechnologiegesetz umgehend zu überprüfen und anzupassen. Parallel dazu sollte während der Pilotphase ein Mechanismus zur rechtlichen Umwandlung entwickelt werden, der es ermöglicht, Token in Zertifikate umzuwandeln, sobald die rechtlichen und technischen Voraussetzungen erfüllt sind.

Internationale Erfahrungen zeigen, dass die Tokenisierung von Immobilien nur dann erfolgreich ist, wenn sie eng mit dem Rechtssystem und öffentlichen Datenbanken verknüpft ist. So nahm beispielsweise das Hotelprojekt St. Regis Aspen (USA) 18 Millionen US-Dollar durch die Ausgabe von Token ein, die 18,9 % der Hotelanteile repräsentierten – eine der ersten von der US-Börsenaufsichtsbehörde (SEC) genehmigten Tokenisierungstransaktionen im Immobilienbereich.

Der wichtigste Faktor ist jedoch die Verbindung zwischen dem Token und dem Grundbuchsystem, um eine „Doppelbesitzsituation“ auszuschließen. Darüber hinaus fordern Länder wie Singapur und die USA standardisierte Finanzberichterstattung, unabhängige Bewertung und standardisierte Token-Ausgabeverfahren.

In Vietnam empfehlen Experten den Aufbau eines spezialisierten Ökosystems für die Vermögensverwahrung, einer beaufsichtigten Börse, von Risikoversicherungsvorschriften und eines Entschädigungsfonds zum Schutz der Anleger. Die Priorisierung von Projekten mit klarem Cashflow in der Anfangsphase, wie beispielsweise Mietobjekte, trägt zu einem sichereren Marktbetrieb vor der Expansion bei.

Während der Pilotphase empfehlen Experten, Projekte mit klarer Rechtsgrundlage, transparentem Cashflow und hohen Sicherheitsstandards zu priorisieren und wahllos auf Kleinanleger ausgerichtete Werbung zu vermeiden. Dies ist ein notwendiger Schritt, um eine solide Grundlage für die Zukunft des Kryptowährungsmarktes im Allgemeinen und des digitalen Immobilienmarktes im Besonderen in Vietnam zu schaffen.

Quelle: https://vtv.vn/thi-truong-tai-san-ma-hoa-viet-nam-huong-di-moi-cho-bat-dong-san-100251004160906273.htm