Los bancos están en auge en los préstamos inmobiliarios

Los flujos de capital hacia el sector inmobiliario

El informe financiero del segundo trimestre de 2025 muestra que en el primer semestre de este año, el sector inmobiliario fue un contribuyente importante al crecimiento del crédito de muchos bancos.

Por ejemplo, en Techcombank , durante los primeros seis meses de este año, los préstamos inmobiliarios (incluyendo créditos y bonos) representaron el 59% del total de préstamos vigentes. Si se incluyen los clientes particulares, la proporción de préstamos inmobiliarios en Techcombank superó el 64% del total de préstamos vigentes de todo el banco. El crecimiento consolidado del crédito inmobiliario de Techcombank (solo crédito) alcanzó el 21,5% en comparación con finales de 2024 (casi el doble del crecimiento de préstamos del banco, del 11,6%).

En muchos otros bancos comerciales, los préstamos para negocios inmobiliarios en el primer semestre del año también registraron un fuerte aumento. Específicamente, en HDBank, los préstamos inmobiliarios pendientes alcanzaron los 83.125 billones de VND, un 22% más en comparación con principios de año y representando el 16,4%. EnSHB , los préstamos inmobiliarios pendientes alcanzaron los 163.754 billones de VND, un aumento de casi el 28,4% en comparación con principios de año, representando el 27,5%, en lugar del 24,5% a fines de 2024. En MB, los préstamos inmobiliarios alcanzaron los 85.834 billones de VND, un aumento de casi el 34% en comparación con principios de año y representando el 9,72% (frente al 8,26% a fines del año pasado).

Los préstamos comerciales inmobiliarios pendientes a fines de junio de 2025 en TPBank aumentaron un 32%, en PGBank aumentaron un 30%, en VietBank aumentaron un 19%, en MSB aumentaron un 15%...

Al 30 de junio de 2025, el crédito inmobiliario pendiente se estima en 3,18 billones de VND, 2,4 veces más que a fines de 2024 y representa el 18,5% de la deuda pendiente total de todo el sistema.

No es difícil explicar por qué los bancos se apresuran a otorgar préstamos al sector inmobiliario. Los analistas de SSI Research creen que, en un contexto de incertidumbre en el mercado global respecto a las políticas fiscales, el motor del crecimiento del crédito proviene principalmente del sector inmobiliario y la infraestructura. Estas son también dos áreas que están recibiendo una creciente atención política, en consonancia con los esfuerzos del Gobierno por estimular la demanda interna y mantener el impulso del crecimiento económico.

Sin embargo, el director general de WiGroup (empresa especializada en el suministro de datos económicos y financieros), Tran Ngoc Bau, advirtió que el fuerte aumento del crédito inmobiliario en un contexto de débil producción y consumo plantea un riesgo de flujo de crédito "desfasado".

Mucho capital, capital barato, pero hay que inyectarlo en la dirección correcta

Al explicar el enfoque en préstamos inmobiliarios, el Sr. Nguyen Anh Tuan, Director de la División de Banca Minorista de Techcombank, afirmó que la demanda de vivienda propia es muy alta. Se trata de una demanda a largo plazo y constante. Los directivos de Techcombank también afirmaron que la morosidad (NPL) en el segmento de préstamos hipotecarios de Techcombank se mantiene estrictamente controlada, manteniéndose en torno al 2 %. Esta tasa se controla rigurosamente gracias a la estrategia de selección de garantías desde el inicio, así como a la capacidad de gestionarlas eficazmente. Los préstamos cuentan con garantías, por lo que la tasa de pérdidas real es muy baja.

Aunque los bancos afirman que el riesgo es bajo, los expertos aún advierten sobre él. Actualmente, el paquete de préstamos para vivienda social (145 billones de dongs) se desembolsa con mucha lentitud debido a la escasez de oferta. El crédito inmobiliario ha aumentado considerablemente, principalmente porque los bancos han sido agresivos en la concesión de préstamos a proyectos inmobiliarios de alta gama. Si esta situación continúa, se producirá inestabilidad tanto en el mercado inmobiliario como en los bancos.

Este año, el Gobierno ha establecido un objetivo de crecimiento del PIB del 8,3% al 8,5%. Para alcanzar este objetivo, los expertos económicos creen que el crédito para todo el año podría aumentar hasta un 18%, en lugar del objetivo del 16% establecido por el Banco Estatal de Vietnam (SBV) a principios de año.

Recientemente (31 de julio), el Banco Estatal de Vietnam anunció un aumento en los objetivos de crecimiento crediticio para las instituciones crediticias. Asimismo, solicitó a las instituciones crediticias que dirigieran los flujos de capital hacia la producción, el comercio, los sectores prioritarios y los motores de crecimiento; y que controlaran estrictamente el crédito en sectores potencialmente riesgosos, garantizando así la seguridad y la eficiencia.

Según los expertos económicos, el crecimiento del crédito de este año, del 18% al 20%, está en línea con el crecimiento del PIB y la inflación, no es una situación "altísima". Sin embargo, esta tasa de crecimiento del crédito solo es segura si el capital fluye hacia sectores prioritarios. Por el contrario, si el crédito fluye hacia sectores especulativos como el bursátil, el inmobiliario, etc., podrían formarse burbujas de activos, lo que presionaría las tasas de interés y la inflación, generando riesgos de morosidad e inestabilidad macroeconómica.

“Si el capital fluye hacia sectores prioritarios, el crédito de este año solo necesita aumentar entre un 17 % y un 18 % para alcanzar la meta de crecimiento del PIB del 8,3 % al 8,5 %. Sin embargo, si fluye hacia sectores especulativos como el mercado de valores y el inmobiliario, entre otros, el crédito debe aumentar más del 20 % para alcanzar la meta de crecimiento del PIB del 8,3 % al 8,5 %”, afirmó el profesor asociado Dr. Nguyen Huu Huan (Universidad de Economía de la Ciudad de Ho Chi Minh).

En un contexto de fuerte crecimiento del crédito, en los últimos meses algunos bancos comerciales han comenzado a incrementar levemente las tasas de interés pasivas para muchos plazos, aplicadas a depósitos de gran tamaño.

Ante esta situación, el 4 de agosto, el Banco Estatal de Vietnam se reunió con los bancos comerciales para solicitarles que estabilizaran las tasas de interés de los depósitos, continuaran reduciendo los costos operativos, impulsaran la transformación digital y estuvieran dispuestos a compartir parte de sus ganancias para reducir las tasas de interés de los préstamos. El Sr. Pham Chi Quang, director del Departamento de Política Monetaria (SBV), indicó que la tasa de interés promedio de los nuevos depósitos se mantuvo en tan solo el 4,18 % anual, prácticamente estable en comparación con 2024. La tasa de interés promedio de los préstamos disminuyó al 6,53 % anual, una disminución de 0,4 puntos porcentuales en comparación con el cierre de 2024.

El Banco Estatal de Vietnam exige a las instituciones crediticias que, además de mantener tasas de interés estables, se esfuercen por reducir las tasas de interés mientras dirigen el crédito a la producción, los negocios, los sectores prioritarios y los impulsores del crecimiento; controlen estrictamente el crédito a los sectores potencialmente riesgosos, garantizando la seguridad y la eficiencia.

Fuente: https://baodautu.vn/ngan-hang-ram-ro-cho-vay-bat-dong-san-d350030.html