Los bancos están repletos de préstamos inmobiliarios

El capital está fluyendo hacia el sector inmobiliario.

Los informes financieros del segundo trimestre de 2025 muestran que en el primer semestre de este año, el sector inmobiliario fue un contribuyente importante al crecimiento del crédito para muchos bancos.

Por ejemplo, en Techcombank , durante el primer semestre de este año, los préstamos inmobiliarios (incluyendo créditos y bonos) representaron el 59% del total de préstamos pendientes. Si se incluyen los clientes particulares, la proporción de préstamos inmobiliarios en Techcombank superó el 64% del total de préstamos pendientes del banco. El crecimiento consolidado de Techcombank en préstamos inmobiliarios (solo crédito) alcanzó el 21,5% en comparación con el cierre de 2024 (casi el doble del crecimiento del 11,6% de los préstamos del banco).

En muchos otros bancos comerciales, los préstamos para negocios inmobiliarios también registraron un crecimiento muy fuerte en el primer semestre del año. Específicamente, en HDBank, los préstamos pendientes para negocios inmobiliarios alcanzaron los VND 83,125 billones, un aumento del 22% en comparación con el comienzo del año y representando el 16.4% de los préstamos totales. EnSHB , los préstamos inmobiliarios pendientes alcanzaron los VND 163,754 billones, un aumento de casi el 28.4% en comparación con el comienzo del año, representando el 27.5%, en lugar del 24.5% a fines de 2024. En MB, los préstamos para negocios inmobiliarios alcanzaron los VND 85,834 billones, un aumento de casi el 34% en comparación con el comienzo del año y representando el 9.72% de los préstamos totales (frente al 8.26% a fines del año pasado).

Los préstamos comerciales inmobiliarios pendientes al final de junio de 2025 aumentaron un 32% en TPBank , un 30% en PGBank, un 19% en VietBank y un 15% en MSB...

Se estima que al 30 de junio de 2025, los préstamos inmobiliarios pendientes alcanzarán los 3,18 billones de VND, 2,4 veces más que a fines de 2024 y representan el 18,5% del total de préstamos pendientes en todo el sistema.

No es difícil entender por qué los bancos están otorgando préstamos de forma tan agresiva al sector inmobiliario. Los analistas de SSI Research creen que, dada la incertidumbre en torno a las políticas fiscales del mercado global, los principales impulsores del crecimiento del crédito son el sector inmobiliario y la infraestructura. Estos dos sectores también están recibiendo una creciente atención política, en consonancia con los esfuerzos del gobierno por estimular la demanda interna y mantener el crecimiento económico.

Sin embargo, Tran Ngoc Bau, director general de WiGroup (empresa especializada en el suministro de datos económicos y financieros), advirtió que el fuerte aumento del crédito inmobiliario en un contexto de débil producción y consumo plantea el riesgo de un flujo crediticio "desequilibrado".

Hay mucho capital, capital barato, pero hay que inyectarlo en la dirección adecuada.

Al explicar el enfoque en préstamos inmobiliarios, el Sr. Nguyen Anh Tuan, Director de Banca Minorista de Techcombank, afirmó que la demanda de vivienda propia es muy alta. Se trata de una necesidad a largo plazo y constante. La dirección de Techcombank también afirmó que los préstamos morosos (NPL) en el segmento de préstamos hipotecarios de Techcombank se controlan estrictamente, manteniéndose en torno al 2 %. Esta tasa se controla rigurosamente gracias a una estrategia de selección de garantías desde el inicio, así como a la capacidad de gestionarlas eficazmente. Por lo tanto, los préstamos con garantías tienen una tasa de pérdida real muy baja.

Aunque los bancos afirman que los riesgos son bajos, los expertos aún advierten sobre los riesgos potenciales. Actualmente, el paquete de préstamos para vivienda social (145 billones de VND) se está desembolsando muy lentamente debido a la escasez de oferta. Los préstamos inmobiliarios han aumentado considerablemente, principalmente porque los bancos están otorgando préstamos agresivos a proyectos inmobiliarios de alta gama. Si esta situación continúa, se producirá inestabilidad tanto en el mercado inmobiliario como en el sector bancario.

Este año, el gobierno aspira a un crecimiento del PIB del 8,3-8,5 %. Para lograrlo, los expertos económicos creen que el crecimiento del crédito para todo el año podría alcanzar el 18 %, en lugar del objetivo del 16 % establecido por el Banco Estatal de Vietnam (SBV) a principios de año.

Recientemente (31 de julio), el Banco Estatal de Vietnam (SBV) anunció un ajuste al alza de los objetivos de crecimiento crediticio para las entidades crediticias. Asimismo, el SBV solicitó a las entidades crediticias que dirigieran los flujos de capital hacia los sectores productivos y comerciales, los sectores prioritarios y los motores de crecimiento, y que controlaran estrictamente el crédito a sectores con riesgos potenciales, garantizando la seguridad y la eficiencia.

Según los expertos económicos, una tasa de crecimiento del crédito del 18-20% este año es coherente con el crecimiento del PIB y los niveles de inflación, y aún no ha alcanzado un punto de sobrecalentamiento. Sin embargo, esta tasa de crecimiento del crédito solo es segura si los flujos de capital se dirigen a sectores prioritarios. Por el contrario, si el crédito fluye hacia sectores especulativos como el mercado bursátil y el inmobiliario, podrían formarse burbujas de activos, lo que presionaría los tipos de interés y la inflación, generando riesgos de morosidad e inestabilidad macroeconómica.

“Si los flujos de capital se dirigen a sectores prioritarios, el crecimiento del crédito este año solo necesita aumentar entre un 17 % y un 18 % para alcanzar la meta de crecimiento del PIB del 8,3 % al 8,5 %. Sin embargo, si fluye hacia sectores especulativos como el bursátil y el inmobiliario, el crédito debe aumentar más del 20 % para alcanzar la meta de crecimiento del PIB del 8,3 % al 8,5 %”, comentó el profesor asociado Dr. Nguyen Huu Huan (Universidad de Economía de Ciudad Ho Chi Minh).

En medio de un aumento del crédito, en los últimos meses algunos bancos comerciales han comenzado a aumentar ligeramente las tasas de interés de los depósitos en distintos plazos, aplicables a depósitos grandes.

Ante esta situación, el 4 de agosto, el Banco Estatal de Vietnam (SBV) se reunió con los bancos comerciales para solicitarles que estabilizaran las tasas de interés de los depósitos, continuaran reduciendo los costos operativos, fortalecieran la transformación digital y estuvieran dispuestos a compartir una parte de las ganancias para reducir las tasas de interés de los préstamos. El Sr. Pham Chi Quang, director del Departamento de Política Monetaria (SBV), afirmó que la tasa de interés promedio de los depósitos es de tan solo el 4,18 % anual, prácticamente estable en comparación con 2024. La tasa de interés promedio de los préstamos ha disminuido al 6,53 % anual, lo que representa una reducción de 0,4 puntos porcentuales en comparación con finales de 2024.

El Banco Estatal de Vietnam exige a las instituciones crediticias que, además de mantener tasas de interés estables, se esfuercen por reducirlas y, al mismo tiempo, dirijan el crédito hacia los sectores productivos y comerciales, los sectores prioritarios y los motores del crecimiento; y que controlen estrictamente el crédito a los sectores con riesgos potenciales, garantizando la seguridad y la eficiencia.

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