۱۷ نکته جدید از قطعنامه در مورد رفع موانع در سازماندهی و اجرای قانون زمین.

(تصویر نمایشی)

وکیل نگوین ون دین (کانون وکلای هانوی ) - متخصص حقوقی املاک و مستغلات - فهرستی از ۱۷ نکته جدید و برجسته این قطعنامه (که از اول ژانویه ۲۰۲۶ لازم‌الاجرا است) را در مقایسه با قانون فعلی زمین (قانون زمین ۲۰۲۴) به شرح زیر گردآوری کرده است:

۱. سه گروه دیگر از موارد بازیابی زمین اضافه شده است، از جمله: (۱) اجرای پروژه در مناطق آزاد تجاری و پروژه‌ها در مراکز مالی بین‌المللی؛ (۲) در مواردی که پروژه‌ای از طریق توافق‌نامه‌ای در مورد حقوق استفاده از زمین که منقضی شده است اجرا می‌شود و بیش از ۷۵٪ از مساحت زمین و بیش از ۷۵٪ از مالکان زمین مورد توافق قرار گرفته‌اند، شورای خلق استان، بازیابی مساحت زمین باقیمانده را که باید به سرمایه‌گذار اختصاص داده شود، بررسی و تصویب خواهد کرد؛ (۳) ایجاد صندوق زمین برای پرداخت هزینه‌های قراردادهای BT؛ اجاره زمین برای ادامه تولید و تجارت در مواردی که سازمان‌ها از زمینی استفاده می‌کنند که دولت بازیابی می‌کند. (مطابق ماده ۳.۲ قطعنامه)

۲. کاربرد جداول قیمت زمین را به همه اهداف (هم به عنوان «ورودی» روابط زمین - زمانی که دولت زمین را بازپس می‌گیرد و هم به عنوان «خروجی» روابط زمین - زمانی که دولت زمین را تخصیص می‌دهد/اجاره می‌دهد) گسترش دهید و «قیمت‌های خاص زمین» را بی‌اعتبار کنید. جداول قیمت زمین و ضرایب تعدیل قیمت زمین به عنوان مبنایی برای محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین، هزینه‌های اجاره زمین و غرامت برای افراد در زمانی که دولت زمین را بازپس می‌گیرد، استفاده می‌شوند (ماده ۵ قطعنامه).

۳. مقررات مربوط به کاهش هزینه‌های استفاده از زمین هنگام تغییر کاربری زمین: در مواردی که زمین باغ، زمین برکه یا زمین کشاورزی در همان قطعه زمین مسکونی به زمین مسکونی تبدیل شود (و برخی موارد دیگر)، هزینه به شرح زیر خواهد بود: ۳۰٪ از تفاوت بین هزینه استفاده از زمین که بر اساس قیمت زمین مسکونی محاسبه می‌شود و هزینه استفاده از زمین که بر اساس قیمت زمین کشاورزی در زمان تصمیم‌گیری برای تغییر کاربری زمین برای مساحت زمین تبدیل شده در محدوده تخصیص زمین مسکونی محلی محاسبه می‌شود؛ ۵۰٪ از تفاوت برای مساحت زمین بیش از حد مجاز اما نه بیش از یک برابر حد مجاز تخصیص زمین مسکونی؛ ۱۰۰٪ از تفاوت برای مساحت زمین بیش از دو برابر حد مجاز تخصیص زمین مسکونی.

این امتیاز ترجیحی فقط یک بار برای هر خانوار یا فرد (به ازای هر قطعه زمین) اعمال می‌شود. اگر کاربری زمین یک خانوار یا فرد از زمان لازم‌الاجرا شدن قانون زمین ۲۰۲۴ (۱ آگوست ۲۰۲۴) تا قبل از لازم‌الاجرا شدن مقررات جدید (۱ ژانویه ۲۰۲۶) تغییر کرده باشد، این امتیاز به صورت عطف به ماسبق اعمال خواهد شد: اگر هزینه استفاده از زمین هنوز پرداخت نشده باشد، دوباره محاسبه می‌شود (با ۳۰٪ یا ۵۰٪ مابه‌التفاوت). اگر هزینه استفاده از زمین قبلاً پرداخت شده باشد (با ۱۰۰٪ مابه‌التفاوت طبق قانون زمین ۲۰۲۴)، دوباره محاسبه و توسط دولت بازپرداخت می‌شود... (ماده ۱۰.۲، ماده ۴.۱۰ قطعنامه)

۴. اجازه تملک زمین قبل از تصویب طرح جبران خسارت، پشتیبانی و اسکان مجدد و ترتیب اسکان مجدد در موارد زیر: (1) اجرای یک پروژه مهم ملی، یک پروژه سرمایه‌گذاری عمومی فوری بدون ترتیبات اسکان مجدد (اما طرح پاکسازی زمین باید به صورت عمومی منتشر شود)؛ سایر پروژه‌ها (بدون ترتیبات اسکان مجدد) که در آن بیش از 75٪ از کاربران زمین قبل از تصویب طرح پاکسازی زمین با تملک زمین موافق هستند؛ (3) پروژه‌های سرمایه‌گذاری عمومی فوری، پروژه‌های اسکان مجدد در محل و پروژه‌های اسکان مجدد در امتداد مسیر اصلی ساخت و ساز. کمیته مردمی استان باید ترتیبات اسکان موقت، مدت زمان و هزینه‌ها را تنظیم کند. (مواد 3.3، 3.4 قطعنامه)

۵. به مرجع ذیصلاح اجازه می‌دهد تا در مورد تملک زمین بر اساس پیشرفت پروژه یا پیشرفت پاکسازی زمین تصمیم بگیرد. (ماده ۳.۵ قطعنامه)

۶. به مرجع ذیصلاح اجازه داده شود تا در مورد تخصیص و اجاره زمین بر اساس پیشرفت پروژه یا پیشرفت پاکسازی زمین تصمیم گیری کند. (ماده ۴.۱ قطعنامه)

۷. به کاربران زمین اجازه داده شود بین پرداخت یکجا یا پرداخت سالانه برای اجاره زمین یکی را انتخاب کنند. (ماده ۴.۲ قطعنامه)

۸. واگذاری و اجاره زمین و تبدیل کاربری زمین از زمین‌های کشت برنج و زمین‌های جنگلی به سایر اهداف را بدون نیاز به تأیید شورای مردم استان مجاز می‌داند. (ماده ۴.۳ قطعنامه)

9. موارد اضافی تخصیص زمین و اجاره زمین بدون حراج یا مناقصه: (1) زمین برای پرداخت تحت قراردادهای BT؛ (2) برای اجرای پروژه‌ها در مواردی که دولت زمین را پس می‌گیرد، از سرمایه دولتی استفاده نمی‌کند، تصمیمی مبنی بر تأیید سیاست سرمایه‌گذاری و تأیید/انتخاب سرمایه‌گذار دارد؛ (3) پروژه‌های انرژی، پروژه‌های گردشگری مرتبط با تجارت و خدمات در مناطقی با شرایط اقتصادی -اجتماعی به ویژه دشوار. (ماده 4.4 قطعنامه)

۱۰. کاهش الزامات مربوط به حراج حقوق کاربری زمین برای پروژه‌های مسکن؛ کاهش الزامات مربوط به مناقصه برای انتخاب سرمایه‌گذاران برای پروژه‌های مناطق مسکونی شهری و روستایی: فقط یک طرح منطقه‌بندی (یا طرح کلی در مواردی که طرح منطقه‌بندی لازم نیست) مورد نیاز است. (مواد ۴.۵، ۴.۶ قطعنامه)

۱۱. اجازه می‌دهد مدت استفاده از زمین برای سرمایه‌گذاران جدید که جایگزین سرمایه‌گذاران منحل شده یا ورشکسته می‌شوند و سرمایه‌گذارانی که انتقال پروژه دریافت می‌کنند، تنظیم شود. سرمایه‌گذاران جدید و سرمایه‌گذارانی که انتقال پروژه دریافت می‌کنند، باید هزینه‌های اضافی استفاده از زمین و اجاره زمین را پرداخت کنند. (ماده ۴.۷ قطعنامه)

۱۲. دوره اطلاع‌رسانی تملک زمین را برای زمین‌های کشاورزی به ۶۰ روز و برای زمین‌های غیرکشاورزی به ۱۲۰ روز کاهش دهید (قانون زمین ۲۰۲۴ به ترتیب ۹۰ روز و ۱۸۰ روز را تصریح می‌کند)؛ زمان انتشار عمومی طرح‌های جبران خسارت، پشتیبانی و اسکان مجدد را کوتاه کنید؛ و زمان برگزاری گفتگوها را در صورت وجود اختلاف نظر در مورد طرح پاکسازی زمین کوتاه کنید. (ماده ۳.۹ قطعنامه)

۱۳. شفاف‌سازی موارد معافیت از هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین: ارزیابی زمین و محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین الزامی نیست و هیچ رویه درخواست معافیتی لازم نیست، مگر در مواردی که اجاره زمین فقط برای تعداد مشخصی سال معاف باشد. در مقایسه با قانون زمین ۲۰۲۴، این قطعنامه روشن می‌کند که در مواردی که اجاره زمین فقط برای تعداد مشخصی سال معاف باشد، ارزیابی زمین و محاسبه اجاره زمین همچنان الزامی است. (ماده ۱۰.۱ قطعنامه)

۱۴. کاهش شرایط فروش دارایی‌ها در زمین‌های اجاره‌ای با پرداخت‌های سالانه: دارایی‌هایی که دارای مجوز ساخت و ساز هستند (در مواردی که مجوز ساخت و ساز لازم است)؛ دارایی‌هایی که مطابق با طرح تفصیلی و پروژه تکمیل شده‌اند، مگر در مواردی که اجرا به موجب حکم یا تصمیم دادگاه الزامی باشد... در مقایسه با ماده ۴۶ قانون زمین ۲۰۲۴، این مصوبه شرط ثبت دارایی را کاهش می‌دهد، به این معنی که دارایی‌هایی که نیازی به داشتن گواهی مالکیت در گواهی مالکیت ندارند نیز می‌توانند فروخته شوند. (ماده ۱۱.۱ مصوبه)

۱۵. در مواردی که کاربران زمین بخشی از یک قطعه مسکونی یا قطعه‌ای شامل زمین مسکونی و غیرمسکونی را برای گذرگاه اختصاص می‌دهند، هنگام تقسیم یا تجمیع قطعات زمین، تغییر کاربری زمین برای منطقه اختصاص داده شده برای گذرگاه الزامی نیست. اجازه تبدیل کاربری زمین برای بخشی از قطعه زمین نیازی به تقسیم ندارد. تجمیع قطعات زمین با کاربری‌های مختلف، اشکال مختلف کاربری زمین و مدت زمان‌های مختلف استفاده از زمین مجاز است. (ماده ۱۱.۳ قطعنامه)

۱۶. ساده‌سازی برنامه‌ریزی/سیستم برنامه‌ریزی کاربری زمین: هیچ برنامه کاربری زمین ۵ ساله (۲۰۲۶-۲۰۳۰) برای شهرهای تحت مدیریت مرکزی، هیچ برنامه کاربری زمین در سطح ناحیه، هیچ برنامه کاربری زمین سالانه در سطح ناحیه و هیچ برنامه کاربری زمین در سطح بخش وجود ندارد. (ماده ۱۲.۳ قطعنامه)

۱۷. الزام تصویب فعالیت‌های احیای زمین توسط مجلس ملی و نخست وزیر و اتخاذ تصمیمات مربوط به سیاست‌های سرمایه‌گذاری، در صورت اجرا در مناطقی که در ماده ۱۹۰.۳ قانون زمین مشخص شده‌اند (مناطق حفاظت از آثار تاریخی و فرهنگی، نقاط دیدنی...؛ میراث طبیعی...؛ پارک‌های ملی، ذخایر طبیعی، مناطق حفاظت از گونه‌ها و زیستگاه‌ها...؛ مناطق بندری، آب‌های جلوی اسکله‌ها...؛ مصب رودخانه‌ها و مناطقی که برای اهداف دفاعی و امنیتی ملی برنامه‌ریزی و استفاده می‌شوند) لغو می‌شود. (ماده ۱۱.۶ قطعنامه)

منبع: https://vtv.vn/17-diem-moi-cua-nghi-quyet-thao-go-vuong-mac-trong-to-chuc-thi-hanh-luat-dat-dai-100251212104941604.htm