رسماً پس از یک سال از اجرا، به دنبال نظرات در مورد اصلاح قانون زمین ۲۰۲۴ هستم، چرا اصلاح آن ضروری است؟

وزارت کشاورزی و محیط زیست رسماً پیش‌نویس قانون اصلاح و تکمیل تعدادی از مواد قانون زمین ۲۰۲۴ را برای جمع‌آوری نظرات به تعدادی از واحدها ارسال کرده است تا قبل از ارائه آن به مجلس ملی در دهمین جلسه، آن را تصویب کند.

وزارت کشاورزی و محیط زیست رسماً در مورد پیش‌نویس قانون اصلاح و تکمیل تعدادی از مواد قانون زمین ۲۰۲۴ نظرخواهی کرده است - عکس: NGOC HIEN

منبعی از Tuoi Tre Online در تاریخ ۲۸ جولای گفت که وزارت کشاورزی و محیط زیست، پیش‌نویس قانونی را که تعدادی از مواد قانون زمین ۲۰۲۴ را اصلاح و تکمیل می‌کند و گزارشی در مورد این پیش‌نویس قانون را برای تعدادی از واحدها ارسال کرده است تا نظرات خود را جویا شوند.

چرا قانون زمین ۲۰۲۴ باید اصلاح شود؟

وزارت کشاورزی و محیط زیست در پیش‌نویس قانون اصلاح و تکمیل تعدادی از مواد قانون زمین، اظهار داشت که پس از یک سال اجرا، علاوه بر نتایج به دست آمده، هنوز مشکلات زیادی وجود دارد که نیاز به مطالعه و بازنگری بیشتر دارند.

به طور خاص، سیستم برنامه‌ریزی و کاربری اراضی فعلی برای مدل سازماندهی دو سطحی دولت محلی مناسب نیست.

الزام به برنامه‌ریزی سالانه کاربری زمین در سطح منطقه، رویه‌ها را طولانی‌تر، زمان دسترسی به زمین را طولانی‌تر و استفاده از زمین را به تأخیر می‌اندازد.

قانون زمین ۲۰۲۴ به مکان‌هایی که دارای برنامه‌ریزی شهری و روستایی هستند اجازه می‌دهد که نیازی به ایجاد برنامه‌ریزی کاربری زمین جداگانه نداشته باشند، بلکه از این برنامه‌ریزی برای مدیریت استفاده کنند.

با این حال، در واقعیت، میزان پوشش برنامه‌ریزی شهری و روستایی هنوز پایین است. در بسیاری از مکان‌ها، برنامه‌ریزی کل مرز اداری را پوشش نمی‌دهد، بنابراین حتی اگر برنامه‌ریزی وجود داشته باشد، منطقه هنوز باید برنامه‌ریزی کاربری زمین اضافی را ایجاد کند که باعث تداخل و اتلاف می‌شود.

طبق اعلام وزارت کشاورزی و محیط زیست، تخصیص و اجاره زمین در حال حاضر عمدتاً از طریق مزایده حقوق استفاده از زمین یا مناقصه برای انتخاب سرمایه‌گذاران انجام می‌شود.

با این حال، این فرآیند به ترتیب و رویه‌های قانون در مورد مزایده و مناقصه بستگی دارد، بنابراین زمان زیادی برای آماده‌سازی لازم است.

در همین حال، در بسیاری از موارد، سرمایه‌گذاران با ظرفیت کافی هنوز انتخاب نمی‌شوند و این امر باعث طولانی شدن پیشرفت پروژه، کندی بهره‌برداری از زمین و در نتیجه تأثیر بر جذب سرمایه‌گذاری می‌شود.

علاوه بر این، پروژه‌های بزرگ با کارکردهای متنوع و الزامات فنی بالا که در ارتقای توسعه محلی یا منطقه‌ای نقش دارند، به سرمایه‌گذارانی با ظرفیت برجسته نیاز دارند.

با این حال، سازوکار مناقصه فعلی، فرآیند اجرا را طولانی می‌کند و ممکن است سرمایه‌گذارانی را که واقعاً الزامات مورد انتظار را برآورده می‌کنند، انتخاب نکند.

علاوه بر این، وزارت کشاورزی و محیط زیست معتقد است که مقرراتی که مستلزم حراج حقوق کاربری زمین برای دفاتر مرکزی و تأسیسات کاری مازاد، زمین‌های بازیابی شده از سهام و واگذاری شرکت‌های دولتی برای خدمت به توسعه اقتصادی (از جمله موارد معافیت یا کاهش کاربری زمین یا اجاره زمین) است، زمان را طولانی‌تر می‌کند، رویه‌ها و هزینه‌های انطباق را افزایش می‌دهد.

این امر به ویژه برای پروژه‌های موجود در فهرست مشوق‌های سرمایه‌گذاری که نیاز به استفاده از صندوق زمین فوق در چارچوب اجرای مدل دولت محلی ۲ سطحی و ادغام واحدهای اداری، سازمان‌های مرکزی و محلی دارند، دشوار است.

اصلاح مجموعه‌ای از مقررات مربوط به بازیابی زمین، تخصیص زمین و ارزیابی زمین

وزارت کشاورزی و محیط زیست معتقد است که در حال حاضر هیچ مقرراتی در مورد بازیابی زمین برای اجرای پروژه‌هایی با الزامات ویژه در مورد مکان‌های سرمایه‌گذاری، پروژه‌های فوری و اضطراری در خدمت وظایف سیاسی و امور خارجه (مانند پروژه‌های در خدمت APEC)، پروژه‌های مناطق آزاد تجاری، مراکز مالی بین‌المللی، پروژه‌های لجستیکی و... وجود ندارد.

این وزارتخانه همچنین به تعدادی از مشکلات در زمینه تملک زمین، جبران خسارت و اسکان مجدد اشاره کرد که نیاز به اصلاح در قانون دارند.

به طور خاص، در مورد موضوع قیمت زمین، این وزارتخانه معتقد است که دولت - در نقش خود به عنوان نماینده مالکان زمین - باید حق کنترل و تصمیم گیری در مورد قیمت زمین را اعمال کند.

به طور خاص، در بازار اولیه (تخصیص زمین، اجاره، تغییر کاربری زمین، به رسمیت شناختن حقوق کاربری زمین)، قیمت زمین توسط دولت، صرف نظر از نتایج مشاوره، تعیین می‌شود.

در بازار ثانویه (انتقال، اجاره، رهن، مشارکت سرمایه با استفاده از حقوق استفاده از زمین)، قیمت زمین طبق قانون مدنی توسط طرفین توافق می‌شود؛ دولت عمدتاً از طریق برنامه‌ریزی، ابزارهای مالی، جهت‌گیری فضایی و زیرساخت‌ها کنترل می‌کند.

با این حال، طبق مقررات فعلی، ارزیابی زمین ایالت در بازار اولیه به قیمت‌های ثانویه زمین و نتایج واحدهای مشاوره بستگی دارد، در حالی که تعیین قیمت‌های خاص زمین هنوز با مشکلات زیادی روبرو است.

دلیل این امر این است که عوامل زیادی باید در نظر گرفته شوند، نتایج ارزیابی متناقض هستند و ماهیت واقعی قیمت زمین را در بازارهای اولیه و ثانویه منعکس نمی‌کنند.

این امر نقش تعیین‌کننده دولت در تنظیم قیمت زمین را به طور کامل ارتقا نداده و بر پیشرفت دسترسی به زمین و اجرای پروژه‌های سرمایه‌گذاری تأثیر گذاشته و حتی هزینه‌ها را افزایش داده و بر حقوق سرمایه‌گذاران تأثیر گذاشته است.

تعیین قیمت‌های خاص زمین، به ویژه هنگام اعمال روش مازاد بر قطعات زمین و مساحت زمین برای اجرای پروژه‌های سرمایه‌گذاری سازمان‌ها، نیز دارای کاستی‌های فراوانی است.

این روش به در دسترس بودن اطلاعات، قیمت انتقال، قیمت اجاره، نوع و شکل کسب و کار بستگی دارد.

در همین حال، بازار حقوق کاربری زمین اغلب نوسان دارد، حتی به طور ناگهانی افزایش می‌یابد و ناپایدار است. تعیین سطح نوسان عمدتاً بر اساس داده‌های گذشته است که به طور دقیق ارزش افزوده واقعی زمین در آینده را منعکس نمی‌کند.

بنابراین، وزارت کشاورزی و محیط زیست معتقد است که اگر این روش برای مدیریت قیمت زمین ادامه یابد، قیمت‌های تعیین‌شده توسط دولت به نوسانات بازار بستگی داشته و از آنها پیروی خواهند کرد.

علاوه بر این، نظراتی وجود دارد مبنی بر اینکه مقرراتی که اعمال قیمت‌های خاص زمین را هنگام تخصیص زمین توسط دولت به سازمان‌های سرمایه‌گذاری الزامی می‌کند، استثماری است و باعث طولانی شدن زمان، افزایش هزینه‌ها، کاهش رقابت‌پذیری و تأثیر بر جذب سرمایه‌گذاری در محل می‌شود.

علاوه بر این، خطرات موجود در تعیین قیمت‌های خاص زمین نیز باعث ترس و نگرانی برخی از مقامات و سازمان‌های مرتبط می‌شود و روند تعیین قیمت زمین را کند کرده و بر پیشرفت اجرای پروژه‌های سرمایه‌گذاری تأثیر می‌گذارد.

بازگشت به موضوع

سازمان مردم نهاد هاین

منبع: https://tuoitre.vn/chinh-thuc-lay-y-kien-sua-luat-dat-dai-2024-sau-1-nam-thuc-thi-vi-sao-phai-sua-20250728215103237.htm