پس از یک سال از اجرا، رایزنی رسمی برای اصلاح قانون زمین ۲۰۲۴ در حال انجام است. چرا اصلاح آن ضروری است؟

وزارت کشاورزی و محیط زیست رسماً پیش‌نویس قانون اصلاح و تکمیل تعدادی از مواد قانون زمین ۲۰۲۴ را برای جمع‌آوری نظرات به تعدادی از واحدها ارسال کرده است تا قبل از ارائه آن به مجلس ملی در دهمین جلسه، آن را تصویب کند.

وزارت کشاورزی و محیط زیست رسماً درخواست بازخورد در مورد پیش‌نویس قانون اصلاح و تکمیل تعدادی از مواد قانون زمین ۲۰۲۴ را کرده است - عکس: NGOC HIEN

به گفته منبعی از Tuoi Tre Online در تاریخ 28 ژوئیه، وزارت کشاورزی و محیط زیست پیش‌نویس قانون اصلاح و تکمیل تعدادی از مواد قانون زمین 2024 و یادداشت توضیحی در مورد این پیش‌نویس قانون را برای دریافت بازخورد به چندین واحد ارسال کرده است.

چرا اصلاح قانون زمین ۲۰۲۴ ضروری است؟

وزارت کشاورزی و محیط زیست در ارائه پیش‌نویس قانون اصلاح و تکمیل تعدادی از مواد قانون زمین، خاطرنشان کرد که پس از یک سال از اجرا، علاوه بر دستاوردها، هنوز موانع زیادی وجود دارد که نیاز به تحقیق و اصلاح بیشتر دارند.

به طور خاص، سیستم فعلی برنامه‌ریزی و مدیریت کاربری زمین با مدل سازمانی دو لایه دولت محلی سازگار نیست.

الزام به برنامه‌ریزی سالانه کاربری زمین در سطح منطقه، رویه‌ها را طولانی‌تر می‌کند، زمان دسترسی به زمین را طولانی‌تر می‌کند و بهره‌برداری از زمین را به تأخیر می‌اندازد.

قانون زمین ۲۰۲۴ به مناطقی که دارای برنامه‌ریزی شهری و روستایی هستند، اجازه داده است که بدون نیاز به طرح‌های جداگانه‌ی کاربری زمین، مدیریت کاربری زمین را انجام دهند و در عوض از طرح‌های موجود برای مدیریت استفاده کنند.

با این حال، در واقعیت، میزان پوشش برنامه‌ریزی شهری و روستایی همچنان پایین است. در بسیاری از مناطق، برنامه‌ریزی کل مرز اداری را پوشش نمی‌دهد، به این معنی که حتی با وجود برنامه‌های موجود، مناطق هنوز باید برنامه‌های کاربری زمین اضافی ایجاد کنند که منجر به تداخل و اتلاف می‌شود.

طبق اعلام وزارت کشاورزی و محیط زیست، تخصیص و اجاره زمین در حال حاضر عمدتاً از طریق مزایده حقوق استفاده از زمین یا فرآیندهای مناقصه برای انتخاب سرمایه‌گذاران انجام می‌شود.

با این حال، این فرآیند به رویه‌ها و مقررات قانونی مربوط به مزایده‌ها و مناقصات بستگی دارد، بنابراین به زمان آماده‌سازی قابل توجهی نیاز دارد.

در همین حال، در بسیاری از موارد، انتخاب سرمایه‌گذاران با ظرفیت کافی هنوز دشوار است و این امر باعث می‌شود پیشرفت پروژه به تأخیر بیفتد، زمین به کندی مورد استفاده قرار گیرد و بر جذب سرمایه‌گذاری تأثیر بگذارد.

علاوه بر این، برای پروژه‌های بزرگ‌مقیاس و چندمنظوره با الزامات فنی بالا و نقشی در ارتقای توسعه محلی یا منطقه‌ای، سرمایه‌گذارانی با قابلیت‌های استثنایی ضروری هستند.

با این حال، سازوکار مناقصه فعلی، فرآیند اجرا را طولانی می‌کند و ممکن است سرمایه‌گذاری را که واقعاً الزامات مورد انتظار را برآورده می‌کند، انتخاب نکند.

علاوه بر این، وزارت کشاورزی و محیط زیست استدلال می‌کند که حراج اجباری حقوق استفاده از زمین برای زمین‌های مازاد برای دفاتر مرکزی و محل‌های کار، و زمین‌های بازیابی شده از سهام و واگذاری شرکت‌های دولتی برای خدمت به توسعه اقتصادی (از جمله مواردی که هزینه‌های استفاده از زمین یا هزینه‌های اجاره معاف یا کاهش می‌یابند) روند کار را طولانی‌تر، رویه‌ها را پیچیده‌تر و هزینه‌های انطباق را افزایش می‌دهد.

این امر مشکلات خاصی را برای پروژه‌های تشویقی سرمایه‌گذاری که در چارچوب اجرای مدل دولایه دولت محلی و ادغام واحدها و سازمان‌های اداری مرکزی و محلی به زمین نیاز دارند، ایجاد می‌کند.

اصلاح مجموعه‌ای از مقررات مربوط به تملک زمین، تخصیص زمین و ارزیابی زمین.

وزارت کشاورزی و محیط زیست معتقد است که در حال حاضر هیچ مقرراتی در مورد تملک زمین برای پروژه‌هایی با الزامات خاص در مورد مکان سرمایه‌گذاری، پروژه‌های فوری در خدمت امور سیاسی و خارجی (مانند پروژه‌های مربوط به APEC)، پروژه‌های مناطق آزاد تجاری، مراکز مالی بین‌المللی، پروژه‌های لجستیکی و غیره وجود ندارد.

این وزارتخانه همچنین به موانع متعددی در زمینه تملک زمین، جبران خسارت و اسکان مجدد اشاره کرد که نیاز به اصلاح در قانون دارند.

به طور خاص، در مورد قیمت زمین، این وزارتخانه معتقد است که دولت - در نقش خود به عنوان نماینده مالک زمین - باید از حق خود برای کنترل و تعیین قیمت زمین استفاده کند.

به طور خاص، در بازار اولیه (تخصیص زمین، اجاره، تبدیل کاربری زمین، به رسمیت شناختن حقوق کاربری زمین)، قیمت زمین توسط دولت تعیین می‌شود، صرف نظر از نتایج مشاوره‌ها.

در بازار ثانویه (انتقال، اجاره، رهن، مشارکت سرمایه با استفاده از حقوق استفاده از زمین)، قیمت زمین با توافق متقابل بین طرفین مطابق با قانون مدنی تعیین می‌شود؛ دولت در درجه اول از طریق برنامه‌ریزی، ابزارهای مالی، برنامه‌ریزی فضایی و زیرساخت‌ها بازار را کنترل می‌کند.

با این حال، طبق مقررات فعلی، ارزیابی زمین ایالت در بازار اولیه به قیمت زمین در بازار ثانویه و نتایج شرکت‌های مشاوره‌ای بستگی دارد، در حالی که تعیین قیمت‌های خاص زمین همچنان چالش برانگیز است.

دلیل این امر این است که عوامل زیادی باید در نظر گرفته شوند، که منجر به ارزیابی‌های متناقضی می‌شود که به طور دقیق ماهیت واقعی قیمت زمین را در بازارهای اولیه و ثانویه منعکس نمی‌کنند.

این امر مانع از آن می‌شود که نقش تعیین‌کننده دولت در تنظیم قیمت زمین به طور کامل مورد استفاده قرار گیرد، ضمن اینکه بر پیشرفت دسترسی به زمین و اجرای پروژه‌های سرمایه‌گذاری نیز تأثیر می‌گذارد و حتی هزینه‌ها را افزایش داده و بر حقوق سرمایه‌گذاران تأثیر می‌گذارد.

تعیین قیمت‌های خاص زمین، به ویژه هنگام اعمال روش مازاد بر قطعات زمین یا مناطق برای پروژه‌های سرمایه‌گذاری توسط سازمان‌ها، با کاستی‌های زیادی نیز مواجه است.

این روش به توانایی جمع‌آوری اطلاعات، قیمت‌های انتقالی، نرخ اجاره و نوع و شکل کسب‌وکار بستگی دارد.

در همین حال، بازار حقوق استفاده از زمین اغلب بی‌ثبات است و گاهی اوقات جهش‌های ناگهانی و بی‌ثباتی را تجربه می‌کند. تعیین میزان این نوسانات عمدتاً بر اساس داده‌های تاریخی است که به طور دقیق منعکس‌کننده افزایش ارزش واقعی زمین در آینده نیست.

بنابراین، وزارت کشاورزی و محیط زیست معتقد است که اگر این روش مدیریت قیمت زمین ادامه یابد، قیمت‌های تعیین‌شده توسط دولت وابسته و تابع نوسانات بازار خواهند بود.

علاوه بر این، برخی معتقدند که مقرراتی که اعمال قیمت‌های خاص زمین را هنگام تخصیص زمین توسط دولت به سازمان‌های سرمایه‌گذاری الزامی می‌کند، استثمارگرانه است و منجر به طولانی شدن زمان پردازش، افزایش هزینه‌ها، کاهش رقابت‌پذیری و تأثیر منفی بر جذب سرمایه‌گذاری در منطقه می‌شود.

گذشته از این، خطرات ناشی از تعیین قیمت‌های خاص زمین نیز نوعی حس نگرانی و ترس از مسئولیت را در میان برخی از مسئولان و سازمان‌های ذی‌ربط ایجاد می‌کند و روند ارزش‌گذاری زمین را کند کرده و بر پیشرفت پروژه‌های سرمایه‌گذاری تأثیر می‌گذارد.

برگردیم به موضوع

سازمان مردم نهاد هاین

منبع: https://tuoitre.vn/chinh-thuc-lay-y-kien-sua-luat-dat-dai-2024-sau-1-nam-thuc-thi-vi-sao-phai-sua-20250728215103237.htm