ANTD.VN - تا ۷۰ درصد موانع در پروژههای املاک و مستغلات مربوط به مسائل حقوقی است که مانع از پرداخت اعتبار میشود؛ در همین حال، کاهش اعتماد خریداران خانه نیز منجر به تقاضای کم برای اعتبار مصرفکننده املاک و مستغلات میشود.
وامهای مسکن همچنان با قدرت در حال رشد هستند.
در ۱۳ نوامبر ۲۰۲۳، در هانوی، بانک دولتی ویتنام (SBV)، با هماهنگی وزارت ساخت و ساز، کنفرانسی در مورد اعتبار برای املاک و مستغلات و توسعه مسکن اجتماعی برگزار کرد.
به گفته رهبری بانک دولتی ویتنام، از ابتدای سال 2023، بخش بانکی قاطعانه راهکارهایی را برای کمک به غلبه بر مشکلات و بهبود دسترسی مشتریان به اعتبار اجرا کرده است. در نتیجه، تا 31 اکتبر 2023، اعتبار به اقتصاد به بیش از 12.8 میلیون میلیارد دونگ ویتنام رسید که در مقایسه با پایان سال 2022، 7.39 درصد افزایش یافته است.
در مورد بخش املاک و مستغلات، بانک دولتی ویتنام مؤسسات اعتباری را تشویق میکند تا سرمایه خود را بر مسکن تجاری مقرون به صرفه، مسکن اجتماعی و مسکن برای کارگران متمرکز کنند؛ در عین حال، ریسکهای اعتباری را در بخش کسب و کار املاک و مستغلات کنترل میکند تا توسعه سالم و پایدار بازار املاک و مستغلات را ارتقا دهد.
تا تاریخ 30 سپتامبر 2023، کل اعتبار معوق به بخش املاک و مستغلات موسسات اعتباری به 2.74 تریلیون دونگ ویتنام رسید که در مقایسه با 31 دسامبر 2022، 6.04 درصد افزایش یافته و 21.46 درصد از کل اعتبار معوق به اقتصاد را تشکیل میدهد. از این میزان، اعتبار املاک و مستغلات متمرکز بر مصرف/خودمصرفی 64 درصد و اعتبار معوق برای فعالیتهای تجاری املاک و مستغلات 36 درصد از کل اعتبار معوق املاک و مستغلات را تشکیل میدهد.
با این حال، در نه ماه اول سال، اعتبار کسب و کار املاک و مستغلات با نرخی بالاتر از نرخ رشد کلی اعتبار و مدت مشابه سال گذشته رشد کرد. این نشان میدهد که راهحلها و تلاشهای دولت ، بخش بانکی و وزارتخانهها، بخشها و ادارات محلی در رفع مشکلات و موانع بازار املاک و مستغلات به تدریج مؤثر واقع میشود.
 |
روسای بانک ایالتی اطلاعاتی در مورد اعتبار املاک و مستغلات ارائه میدهند. |
در این کنفرانس، نمایندگانی از کسبوکارها و بانکها اظهار داشتند که بازار املاک و مستغلات در حال حاضر با مشکلات و چالشهای بسیاری، از جمله بسیاری از مشکلات دیرینه مانند موانع مربوط به رویههای قانونی مربوط به زمین، برنامهریزی و سرمایهگذاری ساختمانی (که تا 70 درصد از موانع پیش روی پروژههای املاک و مستغلات را تشکیل میدهد) مواجه است.
به گفته آقای نگوین ون دین، نایب رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام، دولت و وزارتخانهها در حل مسائل حقوقی مصمم بودهاند، اما این برای رونق بازار کافی نبوده و منجر به کمبود عرضه جدید املاک و مستغلات شده است. آقای دین اظهار داشت: «در سراسر کشور، ۱۲۰۰ پروژه در انتظار حل و فصل هستند که حدود ۵۰۰ مورد از آنها در دست بررسی است، در حالی که ۸۰۰ مورد باقی مانده هنوز در حال بررسی هستند.»
علاوه بر این، عدم تعادل بین عرضه و تقاضا در بخشهای مختلف وجود دارد، به طوری که مسکن لوکس و ویلاها بیش از حد عرضه شدهاند در حالی که مسکن اجتماعی و مسکن ارزان قیمت همچنان محدود هستند؛ تقاضای بازار در برخی بخشها با کاهش شدید مواجه است.
ظرفیت مالی کسبوکارها محدود و به شدت به منابع تأمین مالی خارجی مانند وام، اوراق قرضه و خریداران خانه وابسته است؛ سایر کانالهای تأمین سرمایه واقعاً مؤثر نبودهاند، بهویژه بازار سرمایه (بازار اوراق قرضه شرکتی، بازار سهام) که مشکلات متعددی دارد و متناسب با نقش خود در تأمین سرمایه میانمدت و بلندمدت برای اقتصاد توسعه نیافته است؛ قیمت مسکن در مقایسه با ظرفیت مالی و سطح درآمد بسیاری از مردم بالا است...
قیمت خانه همچنان بالاست و اعتماد خریداران رو به کاهش است.
در مورد اعتبار، کسبوکارها همچنین چندین پیشنهاد مطرح کردند، از جمله درخواست از بانکها برای کاهش بیشتر نرخ بهره وام، گسترش محدودیتهای اعتباری، تمدید شرایط وام، سادهسازی رویهها، کاهش زمان تأیید، تمدید دورههای تجدید ساختار بدهی و پذیرش وثیقههایی غیر از املاک و مستغلات، مانند سهام.
بانکها همچنین نگرانیهایی را در مورد موانع اعطای وامهای ملکی مطرح کردهاند. مدیران عامل بسیاری از بانکها با پرتفوی بزرگ وامهای ملکی معتقدند که دلیل اصلی، مسائل حقوقی پیرامون پروژهها است که منجر به کمبود عرضه در بازار میشود.
به طور خاص، قیمت بالای مسکن در حال حاضر تقاضا برای وام مسکن را کاهش داده است. آقای نگوین تان تونگ، مدیر کل ویتکام بانک، گفت: «نرخ بهره وام برای توسعهدهندگان و خریداران مسکن حدود ۲.۵ درصد کاهش یافته است، اما قیمت املاک و مستغلات بسیار کم کاهش یافته است و این امر باعث میشود که برای کسانی که خانه میخرند، زندگی در آن نامناسب باشد. معاملات املاک و مستغلات عمدتاً معاملات خرید و فروش هستند که خطر ایجاد حباب و به خطر انداختن اعتبار املاک و مستغلات را به همراه دارد.»
علاوه بر این، رهبری ویتکامبانک به این واقعیت اشاره کرد که تقاضا برای وامهای املاک و مستغلات مصرفی به دلیل اعتماد پایین مشتریان به شدت کاهش یافته است. آقای تونگ توضیح داد: «ویتکامبانک رشد بسیار خوبی را در پایگاه مشتریان انفرادی خود تجربه میکند. بسیاری از مشتریان انفرادی در حال سپردهگذاری پول هستند، حتی با وجود اینکه بانک به طور مداوم نرخ بهره را کاهش میدهد، در حالی که تقاضای وام مسکن به طور قابل توجهی کاهش یافته است. دلیل این امر این است که مشتریان اعتماد خود را به بازار املاک و مستغلات از دست دادهاند و منتظر کاهش بیشتر قیمت خانه هستند.»
از طرف BIDV، آقای لو نگوک لام، مدیر کل، به واقعیت رشد بسیار کند اعتبار مصرفکننده در بخش املاک و مستغلات نیز اشاره کرد. تا پایان اکتبر، رشد اعتبار BIDV 8.1 درصد بود که تنها به 60 درصد از برنامه تعیینشده توسط بانک دولتی ویتنام رسید. وامهای معوقه املاک و مستغلات حدود 9 درصد افزایش یافت که حدود 18 درصد از کل وامهای معوقه را تشکیل میدهد. از این تعداد، وامهای معوقه املاک و مستغلات مصرفکننده با سرعت بسیار کمی و تنها حدود 4 درصد افزایش یافت، در حالی که در سالهای گذشته این افزایش حدود 20 درصد بود.
«BIDV نرخ بهره سپرده و وام را 10 برابر کاهش داده است، و نرخ بهره وام در مقایسه با قبل بیش از 20 درصد کاهش یافته است. BIDV به طور فعال به دنبال اجرای برنامههای وام مسکن اجتماعی است، اما تاکنون تنها 385 میلیارد دانگ ویتنام تصویب شده و بیش از 25 میلیارد دانگ ویتنام پرداخت شده است.»
آقای لو نگوک لام گفت: «علاوه بر این، ما بستهای از وامهای مسکن تجاری مقرونبهصرفه با نرخ بهره بسیار رقابتی صادر کردهایم. با این حال، بسیاری از پروژهها با موانع قانونی روبرو هستند. از سال گذشته تاکنون، BIDV تقریباً ۲۶۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام را تصویب کرده و تنها ۸۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام را پرداخت کرده است و ۱۸۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام باقیمانده در انتظار مراحل قانونی قبل از شروع پرداخت است.»
در مورد نرخ بهره، بانکها میگویند که نرخ بهره به طور قابل توجهی کاهش یافته است. برای وامهای میانمدت و بلندمدت، بانکها هر ۳ تا ۶ ماه یکبار ارزیابی مجدد انجام میدهند تا با کاهش نرخ بهره سپرده، نرخ بهره را تعدیل کنند.
علاوه بر این، نرخ بهره وام با ظرفیت بانک متناسب است، ساختار سرمایه کم هزینه است و هیچ بدهی معوقی در وام املاک و مستغلات وجود ندارد…
آقای فام نهو آن، مدیر کل MB، گفت: «نرخهای بهره میانمدت و بلندمدت حدود ۹ تا ۱۰ درصد در مقایسه با بازار جهانی بسیار پایین هستند. اساساً، بانکها در حال حاضر در حال رسیدن به نقطه سربهسر در وامها هستند؛ کاهش آنها زمان میبرد تا زمانی که بانکها بتوانند هزینه سرمایه خود را کاهش دهند.»
در خصوص شکایات مربوط به رویههای پیچیده و طولانی ارزیابی وام، بانکها اظهار داشتند که این امر عمدتاً به دلیل موانع قانونی در پروژهها است.
آقای فام نهو آنه گفت: «بانکها در کسبوکارهای پرخطر مشارکت دارند، بنابراین وقتی ریسک بالا باشد، بانکها باید ارزیابیهای سختگیرانهتری انجام دهند. کسبوکارها همچنین باید اطلاعات مالی دقیق و شفافی ارائه دهند؛ گاهی اوقات، کسبوکارها مطلوبترین ارقام را به بانکها ارائه میدهند که این نیز میتواند برای بانکها مشکلاتی ایجاد کند. ما هیچ اقدامی برای سختتر کردن وام املاک و مستغلات انجام ندادهایم و حتی وامدهی به افراد را گسترش دادهایم.»
لینک منبع
نظر (0)