Le barème des prix fonciers appliqué à Hô Chi Minh-Ville est-il élevé ou bas ?

(NLDO) - Les prix des terrains sur les trois rues les plus hautes du centre de Ho Chi Minh-Ville, selon une enquête menée par un cabinet de conseil, sont supérieurs à 954 millions de VND/m2.

Le Département de l'agriculture et de l'environnement (DARD) de Hô Chi Minh-Ville vient de soumettre un document au Conseil d'évaluation des prix fonciers de Hô Chi Minh-Ville, demandant l'évaluation du premier barème des prix fonciers applicable à compter du 1er janvier 2026. Il s'agit d'une étape importante dans la préparation de l'application du nouveau cadre de tarification foncière conformément aux dispositions de la loi foncière de 2024, dans un contexte de fluctuations constantes du marché immobilier et de nécessité de plus en plus urgente de réduire l'écart entre le barème des prix fonciers et le prix du marché.

Dans sa soumission, le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement a présenté 3 groupes de données à des fins de comparaison, notamment : les prix des terrains conformément à la décision 79/2024/QD-UBND ; les prix d'enquête réels recueillis par l'unité de consultation et les prix de consultation prévus à appliquer à compter du 1er janvier 2026.

La comparaison de ces trois prix révèle une différence significative, notamment entre le prix réel de l'enquête et le prix applicable attendu, avec un écart moyen de 30 % à 40 %.

Un coin de la rue Le Loi

Dans le centre-ville (zone 1), où les prix du foncier sont les plus élevés d'Hô-Chi-Minh-Ville, les rues Le Loi, Nguyen Hue et Dong Khoi restent en tête. Selon une étude réalisée par un cabinet de conseil, le prix du foncier dans ces rues dépasse les 954 millions de VND/m².

Toutefois, le prix indiqué dans le projet de barème foncier applicable à partir de 2026 n'est que d'environ 687 millions de VND/m², soit près de 40 % de moins que le prix constaté lors de l'enquête. Ce prix correspond également au prix plafond fixé par la décision 79/2024, ce qui démontre que le nouveau barème maintient le prix plafond le plus élevé actuellement en vigueur.

De nombreux autres axes routiers du centre-ville ont également enregistré un écart important entre le prix relevé et le prix projeté. Par exemple, la rue Mac Thi Buoi a été relevée à 783 millions de VND/m², mais le prix prévu pour figurer dans le catalogue des prix fonciers de 2026 n'est que de 470 millions de VND/m².

Le prix actuel de la rue Cong Truong Me Linh est d'environ 780 millions de VND/m², alors que le prix prévu n'est que de 468 millions de VND/m², légèrement supérieur au niveau de 447 millions de VND/m² selon la décision 79/2024.

Graphiques : NotebookLM - V.Vinh

Le quartier de Cong Xa Paris Street présente également d'importantes disparités. Le prix relevé a atteint 738 millions de VND/m², alors que le prix applicable attendu n'est que de 450,8 millions de VND/m², soit nettement inférieur au prix réel.

Un autre cas mentionné par le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement concerne une route dont le prix, selon la décision 79/2024, est de 165,2 millions de VND/m², alors que l'étude réelle fait état d'un coût de 365,1 millions de VND/m² ; le prix prévu à partir de 2026 est de 219,1 millions de VND/m², ce qui représente encore environ 40 % de moins que le prix actuel.

D'autres itinéraires, comme Thi Sach et Chu Manh Trinh, ont également enregistré des écarts similaires. Le coût estimé de ces deux itinéraires dépasse 540 millions de VND/m², alors que le prix appliqué devrait se situer entre 325 et 326 millions de VND/m². Bien que ce prix soit supérieur au tarif fixé par la décision 79/2024, il reste inférieur de 35 % à 40 % au coût réel de l'étude.

Même pour les itinéraires les moins chers de la zone centrale, comme la section Nguyen Dinh Chieu (région de Hoang Sa) ou l'itinéraire Vo Van Kiet, le prix prévu appliqué à partir de 2026 reste bien inférieur au prix affiché sur le marché.

D'après les sites d'information immobilière, le prix demandé sur ces axes principaux a rarement été inférieur à 1,5 milliard de VND/m² au cours de l'année écoulée. Sur les rues Dong Khoi et Nguyen Hue, en particulier, le prix demandé a parfois atteint 1,7 à 1,8 milliard de VND/m², tandis que le prix courant se situait autour de 900 millions de VND/m², soit une hausse de 17,5 % en un an. Rue Le Loi, le prix demandé le plus élevé a culminé à 1,3 milliard de VND/m², pour un prix courant d'environ 687 millions de VND/m², soit une augmentation de près de 16 % par rapport à la même période l'année précédente.

Selon le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement, le barème des prix fonciers applicable à partir de 2026 est établi conformément à la loi foncière de 2024, dans le but de mieux refléter les valeurs foncières locales, tout en soutenant les objectifs de croissance économique et en réduisant les impacts sur les utilisateurs des terres.

L'agence a déclaré que le nouveau barème des prix fonciers vise à surmonter les limites du barème actuel, tout en garantissant le principe d'équité entre l'État, le peuple et les investisseurs dans l'exécution des obligations financières.

Le ministère de l'Agriculture et du Développement rural a également souligné que la décision 79/2024/QD-UBND (ajustant le barème des prix fonciers avant l'application de la loi foncière de 2024) s'inscrivait dans une perspective plus proche du marché. Auparavant, le prix annoncé était souvent inférieur de 20 % à 25 % au prix du marché, selon la zone, afin de favoriser la stabilité économique et d'alléger la charge pesant sur les exploitants fonciers.

L'établissement d'une nouvelle grille tarifaire foncière à partir de 2026 devrait continuer à réduire l'écart entre les prix des terrains fixés par cette grille et les prix du marché, créant ainsi une base plus transparente pour les procédures foncières à venir.

Source : https://nld.com.vn/bang-gia-dat-du-kien-ap-dung-o-tp-hcm-cao-hay-thap-196251203130646334.htm