Immobilier à Hanoï : un centre-ville moins attractif, animé aux deux pôles orientaux

Expansion de la capitale

L'année 2008 a marqué une nouvelle étape de développement pour Hanoi, lorsque la capitale est devenue l'une des 17 plus grandes villes du monde après avoir fusionné avec une superficie totale de plus de 3 300 km2, soit 3,6 fois plus grande qu'auparavant.

En 2011, le gouvernement a approuvé le plan directeur pour la construction de la capitale jusqu'en 2030, avec une vision jusqu'en 2050, fixant l'objectif de faire de Hanoi une ville durable avec une infrastructure et un système technique synchrones, une compétitivité élevée et un développement culturel harmonieux.

Le développement de nouveaux centres et d'infrastructures de qualité a créé une force motrice pour la migration hors du centre-ville. (Photo : MD)

Selon ce plan, la capitale se développera selon un modèle de cluster urbain comprenant une zone urbaine centrale, 5 villes satellites, des villes et villages écologiques.

Ce pôle urbain est relié par un réseau de transport périphérique, combiné à des axes radiaux, avec des connexions aux réseaux de transport régionaux et nationaux. Le centre-ville est séparé des villes satellites et des villes par des corridors verts, qui représentent 70 % de la superficie naturelle de la ville.

En termes de planification, le développement de chaque zone est très différent, en fonction de nombreux facteurs. Depuis, le marché de Hanoï a enregistré des changements significatifs en termes de produits et de taille du marché.

En particulier, le fort développement des deux pôles Ouest et Est de la capitale avec des métropoles bien planifiées, des systèmes de services et d'infrastructures synchrones est mis en évidence.

La différence entre l'Est et l'Ouest

Dès que Hanoi s'est étendu, les zones occidentales ont connu des mouvements plus précoces, de sorte que le paysage urbain existant était clair.

De plus, de nombreux ministères, branches et entreprises se sont installés en Occident, créant un lieu de rassemblement pour des milliers d'entreprises nationales et étrangères, grandes et petites. De là, une vague migratoire s'est formée vers cette région pour s'y installer.

Dans cette zone, le développement de To Huu - Le Van Luong, de la Ring Road 2, de la Ring Road 3 et des Ring Roads 3, 5 et 4 prévus, ou de l'avenue Thang Long, ainsi que les projets de chemin de fer urbain n° 2A et n° 3 ont créé une dynamique pour le développement de projets immobiliers.

Mme Do Thu Hang, directrice principale du département de recherche et de conseil de Savills Hanoi, a déclaré : La région occidentale, si l'on ne compte que les districts de Bac Tu Liem, Nam Tu Liem et Cau Giay, a toujours été en tête du marché en termes de part de marché de l'offre avec environ 30 % de 2011 à aujourd'hui.

Il s'agit également de la zone où l'offre de bureaux est la plus importante de la capitale, avec 50 % de parts de marché, soit 873 700 mètres carrés.

À mesure que Hanoï s'étendait, les zones occidentales ont connu des mouvements précoces. (Photo : RT)

Selon l'évaluation de Mme Hang, cette zone restera dans un avenir proche le centre du développement de Hanoi, en mettant davantage l'accent sur la qualité, en améliorant fortement l'infrastructure routière et le paysage afin de réduire la pression sur la population et le volume important de trafic.

Parallèlement, l’infrastructure synchrone ouvre simultanément davantage de directions de développement à l’est de la ville.

Selon le Plan de transport de la capitale jusqu'en 2030, avec une vision jusqu'en 2050, Hanoi construira 10 autres grands ponts sur le fleuve Rouge avec plusieurs projets tels que le pont Vinh Tuy 2, le pont Tran Hung Dao, le pont Tu Lien, le nouveau Thang Long, le pont Thuong Cat, Hong Ha 9.

En outre, l’achèvement des projets d’infrastructure tels que l’extension de la Ring Road 2 et la planification de la Ring Road 4 réduiront le temps de trajet de Hanoi vers d’autres localités, augmentant l’attractivité de l’Est pour les besoins des localités voisines.

En outre, le plan de planification du centre-ville historique a été lancé en 2021 dans le but d'identifier la nécessité de réduire la population d'environ 215 000 habitants au cours de la période 2020-2030.

Au total, les 6 plans historiques de zonage urbain du centre-ville ont une échelle de recherche de plus de 2 700 hectares, l'exigence principale étant le contrôle de la population, réduisant de 1,2 million de personnes (en 2009) à environ 672 000 personnes ; tout en améliorant les systèmes d'infrastructures sociales et techniques.

Selon l'évaluation de Mme Hang, les projets de logements bénéficieront de l'exode rural depuis le centre-ville historique. En particulier, certains anciens habitants du vieux quartier ont déménagé vers les quartiers voisins et prestigieux de la région Est, grâce à de bonnes infrastructures et à la facilité de transport.

Dans la région de l'Est (y compris les districts de Long Bien et de Gia Lam), avec d'importants fonds fonciers, les infrastructures sont également fortement développées, ainsi que la présence de grands investisseurs.

La part de l’offre d’appartements à l’Est par rapport à l’offre totale du marché est passée d’un niveau très bas en 2011 à 12 % au premier semestre 2023.

C'est également la zone où l'offre de logements de faible hauteur a connu la plus forte croissance ces dernières années, passant de 8 % de la part de marché de l'offre de Hanoi en 2014 à 15 % au premier semestre 2023.

Les prix primaires des biens immobiliers diffèrent également entre les deux régions. Selon Savills, dans l'Ouest, le prix primaire moyen des appartements a atteint 58 millions de VND/m² au premier semestre 2023.

Pendant ce temps, les appartements primaires à l'Est ont un prix moyen d'environ 48 millions de VND/m2.

Pour les produits de faible hauteur, le prix primaire au cours des 6 premiers mois de 2023 à l'Ouest est de 157 à 225 millions de VND/m2 de terrain et à l'Est de 158 à 168 millions de VND/m2 de terrain.

Selon Mme Do Thu Hang, la différence de prix entre les deux régions est due au fait que la région de l'Est s'est formée et développée plus tard mais assez rapidement, il existe donc toujours un tel écart de prix avec la région de l'Ouest.

Commentant les perspectives, Mme Hang a déclaré que dans les temps à venir, la nouvelle offre dans les régions de l'Ouest et de l'Est représentera 40 % de la part de marché des appartements, tandis que la proportion pour les catégories de faible hauteur ne sera pas importante en raison du fonds foncier limité par rapport aux autres régions.

Par ailleurs, les produits immobiliers dans ces zones en particulier et à Hanoï en général seront constamment améliorés. Pour les projets d'appartements, l'accent sera mis sur les équipements intérieurs.

Source: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-ha-noi-noi-do-kem-hap-dan-nhon-nhip-o-2-cuc-dong--tay-post261698.html