Immobilier à Hanoï : Centre-ville moins attractif, pôles orientaux animés

Expansion de la capitale

L'année 2008 a marqué une nouvelle étape de développement pour Hanoï, lorsque la capitale est devenue l'une des 17 plus grandes villes du monde après sa fusion, avec une superficie totale de plus de 3 300 km², soit 3,6 fois plus grande qu'auparavant.

En 2011, le gouvernement a approuvé le plan directeur pour la construction de la capitale jusqu'en 2030, avec une vision à l'horizon 2050, fixant pour objectif de faire de Hanoï une ville durable dotée d'infrastructures et d'un système technique synchrones, d'une compétitivité élevée et d'un développement culturel harmonieux.

Le développement de nouveaux centres et d'infrastructures de qualité a créé un moteur de migration hors du centre-ville. (Photo : MD)

Selon ce plan, la capitale se développera selon un modèle de pôle urbain comprenant une zone urbaine centrale, 5 villes satellites, des villes et des villages écologiques.

Ce pôle urbain est relié par un système de transport routier périphérique, combiné à des axes radiaux, et connecté aux réseaux de transport régionaux et nationaux. Le centre-ville est séparé des villes et banlieues par des corridors verts, qui représentent 70 % de la superficie naturelle de la ville.

Dans le cadre de la planification, le développement de chaque zone est très différent et dépend de nombreux facteurs. Depuis lors, le marché de Hanoï a connu des changements importants, tant au niveau des produits que de sa taille.

On remarque notamment le développement important des deux pôles Ouest et Est de la capitale, avec des métropoles bien planifiées et des systèmes de services et d'infrastructures synchronisés.

La différence entre l'Est et l'Ouest

Dès l'expansion d'Hanoï, les zones occidentales ont connu des mouvements plus précoces, ce qui a permis de dresser un tableau clair de la situation urbaine existante.

De plus, de nombreux ministères, succursales et entreprises se sont également installés à l'ouest, créant ainsi un pôle d'attraction pour des milliers d'entreprises nationales et étrangères, grandes et petites. De là s'est formé un important mouvement migratoire vers cette région.

Dans cette zone, le développement de To Huu - Le Van Luong, du périphérique 2, du périphérique 3 et des périphériques prévus 3, 5 et 4, ou de l'avenue Thang Long, ainsi que des projets de métro urbain n° 2A et n° 3, ont créé une dynamique pour le développement de projets immobiliers.

Mme Do Thu Hang, directrice principale du département Recherche et Conseil de Savills Hanoi, a déclaré : « La région Ouest, si l'on ne considère que les districts de Bac Tu Liem, Nam Tu Liem et Cau Giay, a toujours dominé le marché en termes de part de marché de l'offre, avec environ 30 % de 2011 à aujourd'hui. »

C'est également dans cette zone que l'offre de bureaux est la plus importante de la capitale, avec une part de marché de 50 %, soit 873 700 mètres carrés.

Avec l'expansion d'Hanoï, les régions occidentales ont connu les premiers mouvements de population. (Photo : RT)

D'après l'évaluation de Mme Hang, cette zone restera au cœur du développement d'Hanoï dans un avenir proche, l'accent étant mis sur la qualité, l'amélioration significative des infrastructures de transport et du paysage afin de réduire la pression sur la population et le volume important de circulation.

Parallèlement, cette infrastructure synchronisée ouvre simultanément de nouvelles perspectives de développement à l'est de la ville.

Selon le Plan de transport de la capitale à l'horizon 2030, avec une vision à l'horizon 2050, Hanoï construira 10 ponts supplémentaires de grande taille sur le fleuve Rouge, avec plusieurs projets tels que le pont Vinh Tuy 2, le pont Tran Hung Dao, le pont Tu Lien, le nouveau pont Thang Long, le pont Thuong Cat et le pont Hong Ha 9.

De plus, l'achèvement de projets d'infrastructure tels que le prolongement de la rocade 2 et la planification de la rocade 4 raccourciront le temps de trajet entre Hanoï et d'autres localités, augmentant ainsi l'attractivité de l'Est pour les besoins des localités voisines.

Par ailleurs, le plan de revitalisation du centre-ville historique a été lancé en 2021 dans le but de constater la nécessité de réduire la population d'environ 215 000 habitants sur la période 2020-2030.

Au total, les 6 plans historiques de zonage urbain du centre-ville ont une échelle de recherche de plus de 2 700 hectares, l'objectif principal étant le contrôle de la population, la réduisant de 1,2 million de personnes (en 2009) à environ 672 000 personnes ; tout en améliorant les systèmes d'infrastructures sociales et techniques.

D'après l'évaluation de Mme Hang, les projets de logements bénéficieront de l'exode des habitants du centre-ville historique. En particulier, certains anciens résidents du vieux quartier ont déménagé dans des quartiers voisins et huppés de l'est de la ville, attirés par la qualité des infrastructures et la facilité des transports.

Dans la région Est (y compris les districts de Long Bien et Gia Lam), grâce à d'importants fonds fonciers, les infrastructures sont également fortement développées, de même que la présence de grands investisseurs.

La part de l'offre d'appartements dans l'Est par rapport à l'offre totale du marché est passée d'un niveau très bas en 2011 à 12 % au premier semestre 2023.

C’est également dans cette zone que l’offre de logements de faible hauteur a connu la plus forte croissance ces dernières années, passant de 8 % de la part de marché de l’offre à Hanoï en 2014 à 15 % au premier semestre 2023.

Les prix des logements neufs diffèrent également entre les deux régions. Selon Savills, dans l'Ouest, le prix moyen des appartements neufs a atteint 58 millions de VND/m² au premier semestre 2023.

Parallèlement, les appartements de première catégorie dans l'Est ont un prix moyen d'environ 48 millions de VND/m².

Pour les produits de faible hauteur, le prix de base au cours des 6 premiers mois de 2023 est de 157 à 225 millions de VND/m² de terrain à l'ouest et de 158 à 168 millions de VND/m² de terrain à l'est.

Selon Mme Do Thu Hang, la différence de prix entre les deux régions s'explique par le fait que la région de l'Est s'est formée et développée plus tard, mais assez rapidement, d'où l'écart de prix persistant avec la région de l'Ouest.

Commentant les perspectives, Mme Hang a déclaré que dans un avenir proche, les nouvelles constructions dans les régions Ouest et Est représenteront 40 % des parts de marché des appartements, tandis que la part des immeubles de faible hauteur restera faible en raison de la disponibilité limitée de terrains par rapport aux autres régions.

Par ailleurs, les produits immobiliers dans ces zones en particulier et à Hanoï en général bénéficieront d'améliorations constantes. Pour les projets d'appartements, l'accent sera mis sur les équipements intérieurs.

Source: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-ha-noi-noi-do-kem-hap-dan-nhon-nhip-o-2-cuc-dong--tay-post261698.html