Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement propose quatre méthodes d'évaluation foncière dans le nouveau projet.

Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement est en train de rédiger un décret modifiant et complétant plusieurs articles du décret gouvernemental n° 44/2014/ND-CP du 15 mai 2014, réglementant les prix fonciers, et du décret gouvernemental n° 10/2023/ND-CP du 3 avril 2023, modifiant et complétant plusieurs articles des décrets d'application de la loi foncière.

Actuellement, selon le décret n° 44/2014/ND-CP, il existe cinq méthodes d'évaluation foncière : la méthode de comparaison directe ; la méthode de déduction ; la méthode du revenu ; la méthode du surplus ; et la méthode du coefficient d'ajustement du prix foncier.

Toutefois, dans le projet, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement propose quatre méthodes d'évaluation foncière.

Premièrement, la méthode comparative est mise en œuvre en ajustant les prix des parcelles de terrain ayant la même finalité d'utilisation des sols qui ont été transférées avec succès sur le marché ou obtenues par le biais d'enchères de droits d'utilisation des sols (parcelles de terrain comparatives) en analysant et en comparant les facteurs affectant les prix des terrains après avoir exclu la valeur des actifs attachés au terrain (le cas échéant) afin de déterminer le prix de la parcelle de terrain à évaluer.

Deuxièmement, la méthode du revenu est calculée en divisant le revenu net annuel moyen par surface de terrain par le taux d'intérêt moyen des dépôts d'épargne (r) de 12 mois en dong vietnamien (VND) auprès de banques commerciales dont plus de 50 % de la propriété de l'État est détenue dans la province pendant trois années consécutives (calculées du 1er janvier au 31 décembre) avant la date d'évaluation.

Troisièmement, la méthode du surplus est mise en œuvre en soustrayant le total des coûts de développement estimés de la parcelle ou de la zone du total des recettes de développement estimées, sur la base de l'utilisation la plus efficace du sol (coefficient d'utilisation du sol, densité de construction, nombre maximal d'étages du bâtiment) conformément au plan d'utilisation du sol et au plan de construction détaillé approuvés par l'agence d'État compétente.

Quatrièmement, la méthode du coefficient d'ajustement des prix fonciers est mise en œuvre en multipliant le prix du terrain figurant dans le tableau des prix fonciers par le coefficient d'ajustement. Ce coefficient est établi par le Comité populaire de la province ou de la ville relevant de l'administration centrale (Comité populaire provincial) après comparaison du prix du terrain figurant dans le tableau avec le prix du marché en vigueur.

Conditions d'application des méthodes d'évaluation foncière

Pour la méthode comparative appliquée à l'évaluation foncière, il doit exister au moins 3 parcelles de terrain comparables qui ont été transférées sur le marché ou obtenues par le biais d'enchères de droits d'utilisation des terres, sauf dans les cas spécifiés aux clauses 2, 3 et aux points a, b, c et d de la clause 4, article 5.

La méthode du revenu est appliquée à l'évaluation foncière lorsque les revenus et les dépenses liés à l'utilisation des terres sont déterminés, sauf dans les cas stipulés aux clauses 1, 3 et aux points a, b, c et d de la clause 4, article 5.

La méthode résiduelle est appliquée pour évaluer les parcelles de terrain et les zones ayant un potentiel de développement en raison de changements dans l'utilisation ou la planification des terres lorsque les recettes totales du développement et les coûts totaux du développement peuvent être déterminés, sauf stipulation aux clauses 1, 2 et aux points a, b, c et d de la clause 4, article 5.

La méthode du coefficient d'ajustement du prix foncier est appliquée pour déterminer le prix des parcelles et des terrains dans les cas suivants : les cas prévus au point a, alinéa 4, de l'article 114 et à l'alinéa 3, de l'article 189 de la loi foncière ; le calcul du loyer foncier annuel lorsque l'État loue un terrain sans mise aux enchères des droits d'utilisation ; le prix de départ pour la mise aux enchères des droits d'utilisation lorsque l'État attribue ou loue un terrain dont la parcelle ou le terrain a déjà fait l'objet d'infrastructures techniques conformément au plan de construction détaillé. Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement propose, par ce biais, deux options :

Option 1 : Déterminer le prix du terrain ou de la zone à évaluer si la valeur totale, calculée selon le tableau des prix fonciers pour la zone soumise aux redevances d'utilisation des terres et aux redevances de location de terres, est inférieure à 90 milliards de VND pour les villes administrées centralement, inférieure à 30 milliards de VND pour les provinces montagneuses et de haute altitude, et inférieure à 60 milliards de VND pour les autres provinces dans les cas stipulés aux points b et d de l'article 114, paragraphe 4, article 172, paragraphe 2 de la loi foncière, et dans le cas du calcul des redevances de location de terres payées en une seule fois pour toute la durée du bail lorsque l'État loue des terres sans mettre aux enchères les droits d'utilisation des terres ;

Option 2 : Déterminer le prix du terrain ou de la zone à évaluer pour le calcul des redevances d'utilisation des terres et des redevances de location de terres pour les ménages et les particuliers dans les cas stipulés aux points b, clause 4, article 114 ; clause 2, article 172 de la loi foncière et dans les cas où les redevances de location de terres sont payées en une somme forfaitaire pour toute la durée du bail lorsque l'État loue des terres sans mettre aux enchères les droits d'utilisation des terres.

Détermination du prix spécifique du terrain pour le calcul de l'indemnisation lorsque l'État récupère des terres dans les cas où une indemnisation est prévue conformément aux dispositions de la loi foncière, mais où les conditions d'application de la méthode d'évaluation foncière spécifiée à l'article 5, paragraphe 1, ne sont pas remplies.

Tue Minh

Source: https://www.nguoiduatin.vn/bo-tnmt-de-xuat-4-phuong-phap-dinh-gia-dat-trong-du-thao-moi-a622892.html