Il convient de ne pas abandonner la méthode du surplus pour l'évaluation foncière.

Suite aux observations des entreprises et des associations, la Chambre de commerce et d'industrie du Vietnam (VCCI) a répondu à la lettre officielle n° 5080/BTNMT-QHPTTNĐ du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement concernant la demande de commentaires sur le projet de décret modifiant et complétant le décret n° 44/2014/ND-CP du 15 mai 2014 du gouvernement relatif aux prix fonciers et sur le projet de circulaire modifiant et complétant certains articles de la circulaire n° 36/2014/TT-BTNMT du 30 juin 2014 du ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement détaillant la méthode d'évaluation foncière ; l'établissement et l'ajustement des barèmes de prix fonciers ; l'évaluation foncière spécifique et la consultation sur la détermination des prix fonciers (ci-après dénommés le Projet).

méthodes d'évaluation foncière

Par rapport à la réglementation actuelle, le projet de décret et le projet de circulaire ont ajusté les méthodes d'évaluation foncière, n'en retenant plus que trois : la méthode comparative, la méthode du revenu et la méthode du coefficient d'ajustement du prix foncier. De ce fait, la méthode du surplus et la méthode de la déduction ne seront plus utilisées pour l'évaluation des terrains.

Certaines entreprises estiment que la suppression de la méthode du surplus dans les méthodes d'évaluation foncière nécessite un examen attentif sous plusieurs angles.

Premièrement, cela crée des difficultés dans le processus d'évaluation foncière.

D'après les retours des entreprises, l'abandon de la méthode du surplus entraînerait, dans de nombreux cas d'évaluation foncière, des limites pour les autres méthodes. Par exemple, la méthode du surplus détermine le prix des terrains en fonction de leurs utilisations potentielles futures, et non de leur utilisation actuelle, contrairement à la méthode comparative ou à la méthode du revenu.

Ce type de terrain à potentiel de développement manque généralement de propriétés comparables ou similaires qui ont été vendues avec succès sur le marché, ce qui rend difficile l'application de la méthode comparative (à condition qu'il existe au moins 3 parcelles de terrain comparables qui ont été transférées sur le marché ou obtenues par le biais d'enchères de droits d'utilisation des terres).

La méthode comparative présente des limites en termes de données comparatives, car les informations transactionnelles sont souvent difficiles à concilier avec le bien évalué ; elle nécessite de nombreuses informations transactionnelles claires et précises, alors qu'en réalité, dans de nombreux cas, le prix de transaction sur papier et le prix de transaction réel sont différents.

La méthode du coefficient d'ajustement des prix fonciers consiste à multiplier le prix du terrain figurant dans le tableau des prix fonciers par le coefficient d'ajustement. Ce coefficient est établi par le Comité populaire provincial après analyse et comparaison des prix fonciers du tableau avec les prix du marché en vigueur. Par conséquent, la détermination du coefficient d'ajustement repose également sur des données comparatives et se heurte donc aux mêmes limitations que la méthode comparative en termes de données et d'informations à fournir.

Actuellement, la base de données foncières de notre pays ne reflète pas fidèlement la réalité du marché. Par conséquent, l'application de seulement trois méthodes d'évaluation, comme prévu dans le projet, pourrait engendrer des difficultés de mise en œuvre en raison des lacunes susmentionnées.

En revanche, la méthode résiduelle repose sur le principe théorique selon lequel la valeur actuelle d'un actif correspond à la valeur résiduelle obtenue après estimation d'un développement hypothétique, diminuée de tous les coûts engagés pour sa réalisation. Cette méthode consiste à calculer la valeur du terrain à rebours, en partant du produit de la vente des futurs aménagements réalisés et en soustrayant les coûts de développement nécessaires à leur création. Les terrains à fort potentiel de développement sont évalués selon cette méthode, contrairement à d'autres méthodes d'évaluation.

Deuxièmement, la cohérence des réglementations relatives à l'évaluation immobilière.

La méthode résiduelle est une méthode d'évaluation immobilière utilisée par les organismes d'évaluation professionnels. Elle est notamment employée pour évaluer les biens immobiliers présentant un potentiel de développement (terrains nus non bâtis ou terrains comportant des constructions existantes pouvant être rénovées ou démolies pour permettre la construction de nouveaux bâtiments à usage optimal). Cette méthode est définie par la norme d'évaluation vietnamienne n° 11, publiée par la circulaire n° 145/2016/TT-BTC.

La suppression, dans le projet de loi, de la méthode du surplus pour l'évaluation foncière a entraîné des incohérences dans la réglementation relative à l'évaluation immobilière au sein des documents juridiques pertinents.

Troisièmement, les objectifs de la gestion étatique.

L'une des raisons de la suppression de la méthode du surplus des méthodes d'évaluation foncière est que « cette méthode d'évaluation immobilière est utilisée par les gestionnaires pour prendre des décisions d'investissement (idéalement, les prix des terrains devraient être déterminés au préalable) et n'est pas adaptée à la tâche d'évaluation foncière au service de la gestion des terres de l'État. »

Si cette méthode est considérée uniquement pour calculer l'efficacité des investissements, cela signifie que la valeur du terrain a été calculée de manière à optimiser son utilisation et que son prix est conforme aux principes du marché. L'État utilise donc cette méthode d'évaluation pour identifier les types de terrains à potentiel de développement, en fixant des prix conformes aux prix du marché, et détermine ainsi les obligations financières que les investisseurs doivent respecter envers l'État.

« Sur la base de l’analyse ci-dessus, les entreprises suggèrent que le Comité de rédaction envisage de ne pas supprimer la méthode du surplus des méthodes d’évaluation foncière », a déclaré la VCCI.

Déterminer les prix fonciers en vigueur sur le marché.

Selon l’article 1, paragraphe 1, du projet, « le prix de marché en vigueur pour un terrain est le prix qui apparaît le plus fréquemment dans les transactions déjà effectuées sur le marché, ou dans les ventes aux enchères de droits d’utilisation de parcelles ayant la même destination dans une zone donnée et dans un délai déterminé ».

Pour déterminer la « fourchette de prix la plus fréquente », les évaluateurs fonciers doivent recueillir tous les prix de transaction du marché sur une période donnée. Ce processus ne peut être réalisé qu'en compilant les informations provenant d'organismes gouvernementaux disposant de sources de données pertinentes, tels que les services d'enregistrement foncier et les autorités fiscales.

D’après les retours d’information, les organismes de conseil (à l’exception des services publics qui exercent leurs fonctions et tâches assignées) auront des difficultés à accéder pleinement à ces informations.

Afin de faciliter le travail des organismes de conseil, la VCCI propose que le Comité de rédaction ajoute une disposition permettant à ces organismes d'accéder aux sources d'information susmentionnées.

Application des méthodes d'évaluation foncière

Le projet de règlement, ainsi que le décret 44/2014/ND-CP, ne précisent pas clairement la méthode d'évaluation foncière applicable aux cas suivants : « Parcelles de terrain non agricoles ou zones désignées comme terrains résidentiels pour lesquelles les informations minimales requises concernant trois parcelles sont manquantes ». Selon ce règlement, ce cas ne relève ni de la méthode comparative prévue à l'article 5, paragraphe 1 (modifié), ni des dispositions de l'article 5c, paragraphe 8, en cas d'informations insuffisantes concernant trois parcelles ayant la même destination, puisqu'il ne s'agit pas de terrains non agricoles.

Le cas des « parcelles ou zones de terrain d'une valeur supérieure à 200 milliards de VND selon la liste des prix fonciers, relevant de la catégorie des baux fonciers avec un paiement unique pour toute la durée du bail » ne relève pas des cas où la méthode comparative et la méthode du coefficient d'ajustement du prix foncier sont appliquées comme stipulé à l'article 5 (modifié).

Informations relatives à l'application des méthodes d'évaluation foncière.

Selon l'article 5b du projet de décret, les informations sur les prix des terrains pour l'application de la méthode comparative et de la méthode du coefficient d'ajustement des prix des terrains sont des informations collectées auprès de sources telles que : les prix des terrains déjà transférés sur le marché dans les bureaux d'enregistrement foncier, les autorités fiscales et les comités populaires au niveau communal ; et les prix des offres gagnantes pour les droits d'utilisation des terres auprès des organisations organisant des ventes aux enchères de droits d'utilisation des terres.
Les informations recueillies jusqu'à présent semblent insuffisantes pour déterminer avec précision les prix des terrains. Actuellement, les transactions immobilières sur le marché sont caractérisées par un système de double tarification ; les prix inscrits dans les contrats de transfert des droits d'utilisation du sol (informations obtenues auprès des services du cadastre et des autorités fiscales) peuvent ne pas refléter les prix de transaction réels.

Par conséquent, afin d’assurer une plus grande exactitude des informations, la VCCI suggère que le comité de rédaction élargisse les sources d’information pour inclure : les prix de transaction sur les marchés immobiliers ; et les prix recueillis par les évaluateurs au moyen d’enquêtes et d’études.

Tue Minh

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