La pratique de prix différenciés pour les terrains donne toujours aux gens le sentiment d'être désavantagés.

Le matin du 3 novembre, l'Assemblée nationale a débattu en séance d'un certain nombre de points controversés du projet de loi foncière (modifiée).

Conflit entre des personnes dont les terres ont été récupérées en raison de deux prix

Prenant la parole, le délégué Tran Van Tuan (délégation de Bac Giang ) a vivement apprécié l'esprit d'ouverture dont a fait preuve l'organisme rédacteur pour perfectionner le projet de loi.

Dans le même temps, les délégués ont suggéré que l'Assemblée nationale continue de discuter et d'envisager l'approbation du projet de loi avec prudence, mais aussi de résoudre d'urgence les difficultés et les problèmes posés par les lacunes de la loi foncière actuelle, tout en évitant les difficultés découlant d'une mentalité d'attente de la promulgation de la loi foncière (modifiée), en assurant la cohérence avec la loi sur le logement, la loi sur le commerce immobilier et les lois connexes.

Soulevant la question découlant de la pratique qui doit être résolue plus en profondeur par le biais de cet amendement législatif, le délégué Tuan a suggéré que l'article 79, qui réglemente les cas où l'État récupère des terres pour le développement socio-économique dans l'intérêt national et public, énumère 31 cas spécifiques.

Dialogue – Député à l’Assemblée nationale : La différenciation des prix du foncier donne toujours aux gens le sentiment d’être désavantagés. — Délégué Tran Van Tuan, délégation de Bac Giang (Photo : Quochoi.vn).

Cependant, M. Tuan craint que le recensement de cas aussi précis ne soit pas exhaustif. De plus, une telle réglementation ne saurait résoudre entièrement l'un des problèmes majeurs liés à l'expropriation : si les propriétaires fonciers sont indemnisés selon le barème établi par l'État, le coût de la cession des droits d'utilisation des terres pour la réalisation de projets est souvent plus élevé.

« C’est pourquoi les gens se sentent toujours désavantagés et qu’il y a un manque de consensus lorsque l’État récupère des terres. D’autre part, lors de la mise en œuvre de projets, les entreprises doivent négocier le transfert des droits d’utilisation des terres et se heurtent également à de nombreuses difficultés », a déclaré M. Tuan.

D'après M. Tuan, il arrive fréquemment que des entreprises passent des années à négocier, allant jusqu'à se concerter pour obtenir un prix plus élevé, ce qui est préjudiciable aux autres parties. Par ailleurs, certaines entreprises se retrouvent dans une situation paradoxale, partagée entre le désespoir et la frustration, lorsqu'elles ont accepté de céder plus de 90 % de la superficie, voire davantage, mais se trouvent dans l'incapacité de mettre en œuvre le projet, faute d'accord de la part de quelques-uns seulement.

D'après M. Tuan, cela entraîne une hausse des coûts pour les entreprises, un gaspillage de ressources et la perte d'opportunités d'investissement. C'est également la raison de la multiplication des plaintes et pétitions complexes dans les collectivités locales.

Dialogue - Délégué de l'Assemblée nationale : La différenciation des prix fonciers donne toujours aux gens le sentiment d'être désavantagés (Image 2). — Délégué Le Thanh Van, délégation de Ca Mau (Photo : Quochoi.vn).

Partageant le même avis, le délégué Le Thanh Van (délégation de Ca Mau) a également déclaré que la distinction entre projets publics et privés a engendré une situation de double tarification. Les projets financés par l'État affichent des prix différents de ceux des projets privés négociés.

« Cela crée des inégalités et engendre facilement des conflits entre les investisseurs et les personnes dont les terres sont récupérées. Il arrive même que des conflits surviennent entre personnes dont les terres sont récupérées en raison de deux prix différents », a déclaré M. Van, proposant d'abolir ce régime discriminatoire et que l'État mette en œuvre la récupération des terres dans le cadre d'une planification favorisant le développement socio-économique.

En conséquence, M. Van a proposé que, pour les projets d'aménagement résidentiel, commercial et urbain, l'État déblaye les terrains et les cède à des entreprises participant à des enchères et à des appels d'offres. Dans le cadre de la planification à l'échelle 1/500, l'État doit définir l'espace et la portée du développement, presque comme un résultat de la planification des enchères foncières et des appels d'offres.

M. Van a proposé d'utiliser l'intégralité du produit de la vente aux enchères et des enchères pour ce projet à trois fins : rembourser l'investissement de l'État dans la planification détaillée et le raccordement des infrastructures à la clôture délimitant le projet ; indemniser les frais de déblaiement du site et le soutien à la réinstallation ; et investir le montant restant dans les infrastructures socio-économiques au service de l'intérêt commun.

Il est déraisonnable pour un vendeur de vendre quelque chose qu'il ne possède pas.

À partir de l'analyse ci-dessus, le délégué Tran Van Tuan a proposé à l'Assemblée nationale d'envisager de modifier et de compléter l'article 79 pertinent du projet de loi concernant la récupération par l'État de terres dans le cadre de la mise en œuvre de projets de développement socio-économique, en particulier la récupération visant à changer la destination et à mettre en œuvre des projets.

Il a également avancé quatre raisons précises à l'appui de cette proposition. Premièrement, avec 31 cas de récupération de terres par l'État, conformément à l'article 79, le champ d'application est assez large ; les autres cas de projets de développement socio-économique soumis à des accords de transfert de droits d'utilisation des terres sont peu nombreux.

Deuxièmement, il n’existe aucun fondement spécifique et convaincant permettant de distinguer les cas où l’État récupère des terres à des fins de développement socio-économique dans l’intérêt national et public des autres cas de transfert de droits d’utilisation des terres.

« Après tout, tous les transferts de droits d’utilisation des terres doivent être conformes à la loi et s’inscrire dans le cadre des plans et projets de développement socio-économique d’intérêt national et public », a-t-il déclaré.

Dialogue - Délégué à l'Assemblée nationale : La différenciation des prix fonciers donne toujours aux gens le sentiment d'être désavantagés (Image 3). — Les délégués de l'Assemblée nationale ont proposé de fixer le prix du terrain indemnisé par l'État pour l'acquisition de terres à un niveau proche du prix du marché (Photo : Huu Thang).

Troisièmement, en pratique, lorsqu'une entreprise obtient un transfert de droits d'utilisation des terres, il s'agit généralement de terres agricoles, qu'elle modifie ensuite en vue de la réalisation d'un projet. Or, lors de la conversion de terres agricoles, le propriétaire exige souvent un prix plus élevé, équivalent à celui pratiqué pour d'autres types de terrains.

« En résumé, on peut dire que le vendeur vend quelque chose qu’il ne possède pas. C’est absurde ! », a souligné le délégué Tuan.

Quatrièmement, si l’État est autorisé à récupérer des terres pour des projets de développement socio-économique, cela contribuera à surmonter complètement les difficultés et les obstacles à la mise en œuvre de la loi foncière actuelle. « En particulier, le nombre de pétitions et de plaintes diminuera, ce qui garantira plus d’équité, de publicité et de transparence », a-t-il déclaré.

En plus de la proposition ci-dessus, le délégué a également proposé de préciser que le prix du terrain indemnisé par l'État pour l'acquisition de terres devait être proche du prix du marché, et de mettre en place un mécanisme pour réguler les loyers fonciers différenciés afin que les personnes dont les terres sont acquises ne soient pas désavantagées .

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