Pour que le marché immobilier se redresse, quel devrait être le taux d’intérêt des prêts ?

Forte demande de prêts immobiliers

Récemment, Batdongsan.com.vn a mené une enquête auprès des personnes souhaitant acheter une maison pour savoir si elles devaient recourir à un effet de levier financier. Selon l'enquête, plus de 73 % des personnes ont déclaré avoir besoin d'emprunter de l'argent à la banque pour acheter une maison et seulement 27 % n'ont pas emprunté. Parmi les clients qui ont besoin d'emprunter de l'argent pour acheter une maison, 41 % doivent emprunter moins de 30 % de la valeur du produit, 30 % doivent emprunter entre 30 et 70 % de la valeur de la maison.

Selon les résultats de cette étude, lors de la discussion sur les attentes en matière de taux d'intérêt des prêts immobiliers en 2023-2024, environ 44 % des répondants ont déclaré qu'un taux d'intérêt des prêts immobiliers inférieur à 8 % est raisonnable pour eux afin de gérer leurs finances et s'attendent à ce que les taux d'intérêt diminuent à ce niveau en 2024. En outre, 33 % des acheteurs de logements acceptent d'emprunter si le taux d'intérêt du prêt fluctue entre 8 et 10 %, et seulement 14 % environ sont d'accord avec un taux d'intérêt de 10 à 13 %.

Pour relancer le marché immobilier, quel devrait être le taux de prêt ? Figure 1 — La demande de prêts immobiliers reste élevée.

Selon M. Le Bao Long, directeur de la stratégie de Batdongsan.com.vn, la raison pour laquelle de nombreux acheteurs de maisons n'osent pas utiliser hardiment l'effet de levier financier est qu'ils s'inquiètent des difficultés économiques , de l'instabilité de l'emploi et de l'incertitude des revenus, ce qui les amène à se sentir sous pression et incapables de payer les intérêts du prêt.

« La plupart des familles dont les revenus sont inférieurs à 40 millions de VND par mois ne peuvent dépenser que 20 millions de VND ou moins pour l'achat d'un bien immobilier chaque mois. Celles dont les revenus sont supérieurs à 40 millions de VND par mois ne peuvent se permettre qu'un prêt hypothécaire fixe mensuel de 30 millions de VND maximum. Pour les clients à faibles revenus, inférieurs à 20 millions de VND par mois, ce montant se situe autour de 8 à 10 millions de VND au maximum », a expliqué M. Long.

Historiquement, les taux d’intérêt et les prix de l’immobilier ont été deux facteurs majeurs influençant les décisions d’achat de maison. C’est également le problème que de nombreuses personnes ayant de réels besoins en matière de logement mais devant recourir à un levier financier ne peuvent pas résoudre, car le taux d’intérêt de mobilisation est encore élevé par rapport à la période précédant la pandémie de COVID-19.

Une enquête menée par Batdongsan.com.vn révèle également que 72 % des acheteurs de maisons estiment que les prix actuels de l'immobilier sont encore élevés et très élevés, au-delà des moyens de la plupart des travailleurs sur le marché actuel. 75 % des personnes interrogées ont déclaré que les taux d’intérêt actuels des prêts sont également élevés et trop élevés, ce qui fait que de nombreuses personnes n’osent pas emprunter. En outre, les procédures de prêt complexes empêchent ou empêchent de nombreuses personnes d’accéder aux canaux de mobilisation de capitaux des banques.

Les taux d’intérêt ne baisseront probablement pas fortement

Jusqu'à présent, le taux d'intérêt opérationnel a été ajusté à la baisse 4 fois par la Banque d'État du Vietnam (SBV). Ne s'arrêtant pas là, dans la résolution 97/NQ-CP du 8 juillet 2023, le gouvernement a également souligné récemment que la Banque d'État continue de mettre en œuvre des solutions synchrones et drastiques pour réduire les taux d'intérêt, en particulier en réduisant les taux d'intérêt des prêts, en s'efforçant de les réduire d'au moins environ 1,5 à 2 %.

Grâce à cette orientation drastique, on s'attend à ce que le taux d'intérêt moyen des dépôts à 12 mois diminue probablement à 6 - 6,5 %/an d'ici la fin de 2023, car la SBV a encore une marge de manœuvre pour réduire les taux d'intérêt d'exploitation.

Toutefois, les experts affirment que même si la Banque d'État a pris des mesures pour réduire les taux d'intérêt, les taux d'intérêt sur les prêts ne diminueront pas fortement au cours des six derniers mois de l'année. En conséquence, à l’heure actuelle, les taux d’intérêt flottants de certaines banques commerciales sont encore généralement compris entre 12 et 13,5 %. Certaines banques appliquent même des taux d’intérêt de 14,2 % après la fin de la période préférentielle. Ce taux d’intérêt devrait perdurer longtemps et il est peu probable qu’il descende encore en dessous de 10 %.

Pour relancer le marché immobilier, quel devrait être le taux de prêt ? Figure 2 — Le marché immobilier attend toujours un impact positif des taux d’intérêt bancaires.

Les experts de Batdongsan.com.vn ont également déclaré que pour revenir à la période de « l'argent bon marché », le marché aura besoin de nombreux facteurs d'influence. Il est donc difficile d’espérer à court terme une forte baisse des taux d’intérêt. En 2024, les taux d’intérêt pourraient continuer à baisser mais ne seront guère inférieurs à 10 %. Il est donc peu probable qu’une reprise du marché à court terme se produise, car les taux d’intérêt ne sont pas vraiment attractifs.

Selon l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam, les flux de trésorerie montrent des signes de retour sur le marché et un client a accédé à un nouveau prêt avec un taux d'intérêt de 10 à 11 %. Cependant, ce n’est que lorsque le taux d’intérêt moyen descendra en dessous de 10 % que le marché immobilier réagira. Parce que 10 % est le montant que les investisseurs peuvent se permettre d’emprunter.

Cependant, les taux d’intérêt ne sont qu’un des facteurs qui affectent le marché immobilier. La réduction actuelle des taux d’intérêt ne profite qu’aux particuliers ayant des prêts à taux d’intérêt variable et n’est pas attrayante pour ceux qui ont besoin de prêts. Pendant ce temps, le marché immobilier doit encore attendre que la liquidité se rétablisse, ce qui ne s'améliorera que lorsque la confiance des investisseurs dans le marché reviendra et que l'état interne de l'économie redeviendra bon.

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