Pour que le marché immobilier se redresse, quel devrait être le taux d'intérêt des prêts ?

Forte demande de prêts immobiliers

Récemment, Batdongsan.com.vn a mené une enquête auprès de personnes souhaitant acquérir un logement afin de déterminer si elles ont besoin d'un effet de levier financier. Plus de 73 % des personnes interrogées ont déclaré avoir besoin d'un emprunt bancaire pour acheter un logement, tandis que seulement 27 % n'y ont pas recours. Parmi les acheteurs ayant besoin d'un emprunt, 41 % doivent emprunter moins de 30 % de la valeur du bien, et 30 % doivent emprunter entre 30 et 70 % de cette valeur.

D'après les résultats de cette étude, concernant les taux d'intérêt des prêts immobiliers pour 2023-2024, environ 44 % des répondants estiment qu'un taux inférieur à 8 % leur permettrait de gérer leurs finances et anticipent une baisse des taux à ce niveau en 2024. Par ailleurs, 33 % des acheteurs seraient prêts à emprunter si le taux oscillait entre 8 et 10 %, tandis que seulement 14 % environ accepteraient un taux de 10 à 13 %.

Pour relancer le marché immobilier, quel devrait être le taux d'intérêt des prêts ? Figure 1 — La demande de prêts immobiliers reste élevée.

Selon M. Le Bao Long, directeur stratégique de Batdongsan.com.vn, si de nombreux acheteurs de logements n'osent pas recourir à l'effet de levier financier, c'est parce qu'ils s'inquiètent des difficultés économiques , de l'instabilité de l'emploi et de l'incertitude des revenus, ce qui les met sous pression et les empêche de payer les intérêts de leur prêt.

« La plupart des familles dont le revenu est inférieur à 40 millions de VND par mois ne peuvent consacrer qu'un maximum de 20 millions de VND, voire moins, à l'achat d'un bien immobilier chaque mois. Celles dont le revenu dépasse 40 millions de VND par mois ne peuvent accepter que des mensualités de crédit immobilier fixes n'excédant pas 30 millions de VND. Pour les clients à faibles revenus, inférieurs à 20 millions de VND par mois, ce montant se situe tout au plus entre 8 et 10 millions de VND », a expliqué M. Long.

Jusqu'à présent, les taux d'intérêt et les prix de l'immobilier ont été deux facteurs déterminants dans la décision d'acheter un logement. C'est aussi ce qui empêche de nombreuses personnes ayant un réel besoin de se loger, mais contraintes de recourir à un effet de levier financier, de concrétiser leur projet, car les taux d'intérêt de mobilisation restent élevés par rapport à la période précédant la pandémie de COVID-19.

Une enquête menée par Batdongsan.com.vn révèle également que 72 % des acheteurs estiment que les prix de l'immobilier restent élevés, voire très élevés, et donc inaccessibles à la plupart des actifs. Par ailleurs, 75 % des personnes interrogées affirment que les taux d'intérêt des prêts sont eux aussi élevés, voire excessifs, ce qui dissuade de nombreuses personnes d'emprunter. Enfin, la complexité des procédures d'octroi de prêts empêche ou décourage beaucoup de personnes de solliciter un financement auprès des banques.

Les taux d'intérêt ne devraient guère baisser de façon marquée.

À ce jour, le taux directeur a été abaissé à quatre reprises par la Banque d'État du Vietnam (SBV). Poursuivant sur cette lancée, la résolution gouvernementale n° 97/NQ-CP du 8 juillet 2023 souligne que la SBV continuera de mettre en œuvre des mesures concertées et drastiques pour réduire le niveau des taux d'intérêt, notamment les taux des prêts, en visant une baisse d'au moins 1,5 à 2 %.

Grâce à cette orientation radicale, on s'attend à ce que le taux d'intérêt moyen des dépôts à 12 mois diminue pour atteindre 6 à 6,5 % par an d'ici la fin de 2023, car la SBV dispose encore d'une marge de manœuvre pour réduire ses taux d'intérêt opérationnels.

Cependant, les experts estiment que malgré les mesures prises par la Banque d'État pour freiner la baisse des taux d'intérêt, ces derniers ne devraient pas diminuer significativement au cours du dernier semestre. De ce fait, les taux variables pratiqués par certaines banques commerciales se situent actuellement entre 12 % et 13,5 %. Certaines banques appliquent même des taux de 14,2 % après la fin de la période préférentielle. Ce niveau de taux devrait se maintenir durablement et il est peu probable qu'il descende en dessous de 10 %.

Pour relancer le marché immobilier, quel devrait être le taux d'intérêt des prêts ? Figure 2 — Le marché immobilier attend toujours un impact positif des taux d'intérêt bancaires.

Les experts de Batdongsan.com.vn ont également indiqué que le retour à une période de taux d'intérêt bas nécessiterait la conjonction de nombreux facteurs. Par conséquent, une baisse significative des taux d'intérêt à court terme est peu probable. En 2024, les taux pourraient continuer à baisser, mais resteront rarement inférieurs à 10 %. Dès lors, une reprise du marché à court terme est difficilement envisageable, compte tenu du faible niveau d'attractivité des taux actuels.

Selon l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers, le marché immobilier montre des signes de reprise des flux de trésorerie. Un client a ainsi obtenu un nouveau prêt à un taux d'intérêt de 10 à 11 %. Cependant, le marché immobilier ne réagira que lorsque le taux d'intérêt moyen passera sous la barre des 10 %, car ce seuil représente le montant que les investisseurs sont prêts à emprunter.

Cependant, les taux d'intérêt ne sont qu'un des facteurs influençant le marché immobilier. La baisse actuelle des taux d'intérêt ne profite qu'aux particuliers ayant des prêts à taux variable, et n'attire pas ceux qui ont besoin d'emprunter. Par ailleurs, le marché immobilier doit encore attendre le rétablissement des liquidités. Ce facteur ne s'améliorera que lorsque la confiance des investisseurs dans le marché sera rétablie et que la situation économique intérieure sera de nouveau favorable.

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