Motivation du modèle TOD
Selon le professeur associé, Dr. Architecte Nguyen Vu Phuong, directeur adjoint de l'Académie de stratégie et de formation des responsables de la construction (ministère de la Construction), les modèles actuels de développement urbain TOD (Transit-Oriented Development) dans de nombreux pays comme les États-Unis, la France, le Japon, la Chine... démontrent tous une relation à double sens : les infrastructures modernes favorisent le développement immobilier, tandis que l'immobilier crée des ressources pour le réinvestissement dans les infrastructures.
Au Vietnam, l'urbanisation rapide crée un besoin urgent d'infrastructures de transport et d'immobilier, dans un contexte de ressources budgétaires limitées. Le processus de fusion des localités et la mise en place d'un modèle de gouvernement à deux niveaux soulèvent la question d'une nouvelle approche fondée sur les zones fonctionnelles, reliant la planification des transports au développement urbain et au marché immobilier. Cette approche permet d'exploiter efficacement la valeur foncière, de garantir l'équité en matière de logement et son adéquation aux moyens de paiement des habitants, grâce à une allocation raisonnable des fonds fonciers au logement commercial, au logement social (NOXH) et à l'immobilier écologique.
Selon l'évaluation du ministère de la Construction, jusqu'à présent, le réseau d'autoroutes du Vietnam s'est rapidement étendu, passant d'environ 90 km (2010) à 1 700 km (2024), et devrait atteindre 3 000 km d'ici 2025. Le système d'autoroutes a créé une forte impulsion pour l'immobilier, en particulier dans les zones urbaines satellites, les zones industrielles et logistiques, l'immobilier de villégiature et la hausse des prix des terrains le long des axes routiers et des autoroutes. De plus, les chemins de fer urbains, cœur du TOD et du développement immobilier, comme à Hanoi, ont exploité deux itinéraires (Cat Linh - Ha Dong, Nhon - gare de Hanoi). Hô-Chi-Minh-Ville a exploité la ligne de métro n° 1 Ben Thanh - Suoi Tien. On prévoit que d'ici 2035, ces deux grandes villes disposeront de plus de 600 km de chemins de fer urbains. C'est le moteur de la restructuration spatiale, formant des zones urbaines satellites et de l'immobilier le long du corridor TOD.
En outre, une série de projets d'aéroports et de ports maritimes sont rapidement achevés, tels que : le projet d'aéroport international de Long Thanh, le pôle maritime Cai Mep - Thi Vai, Lach Huyen... qui deviennent d'importantes portes d'entrée internationales, favorisant la logistique, l'industrie et l'immobilier de services - stations balnéaires, créant une forte « poussée » pour le marché immobilier en direction du TOD, des villes satellites et des nouveaux corridors économiques .
Cependant, les infrastructures du Vietnam sont toujours confrontées à des défis majeurs tels que le manque de capitaux, les limitations institutionnelles, les ressources et la capacité de mise en œuvre ; le marché immobilier connaît souvent une « fièvre virtuelle » en raison des attentes, de la spéculation et d'une gestion inefficace du marché ; de nombreuses zones urbaines sont développées alors que le trafic n'est pas encore terminé, ce qui entraîne une surcharge et un manque de connectivité ; la planification n'est pas synchronisée ; tandis que des segments essentiels tels que les logements sociaux, les logements pour travailleurs et les résidences étudiantes n'ont pas reçu l'attention qu'ils méritaient... Cette réalité pose un besoin urgent d'une stratégie globale, garantissant à la fois l'équilibre des capitaux pour le développement des infrastructures et établissant un lien étroit avec la planification urbaine et l'orientation vers un développement durable du marché immobilier.
Orientation pour un développement durable du marché immobilier
Les experts immobiliers estiment que, forts de l'expérience acquise en matière de développement d'infrastructures et de marchés immobiliers prospères dans de nombreux pays, le développement du modèle TOD favorise l'économie, résout les problèmes de logement et régule les prix du foncier. Le Vietnam peut l'appliquer en adaptant les conditions institutionnelles, les ressources et les caractéristiques de chaque zone urbaine. Il s'agit d'un mécanisme financier efficace permettant de générer des capitaux pour les infrastructures, d'exploiter la valeur foncière autour du métro et des voies ferrées et de générer des revenus pour le développement de logements sociaux, de résidences étudiantes, de logements sociaux pour travailleurs, etc.
Le professeur associé et architecte Nguyen Vu Phuong a déclaré que pour maximiser le rôle des infrastructures de transport sur le marché immobilier, le Vietnam doit déployer un système d'orientations et de solutions synchrones, en privilégiant une planification intégrée des transports et de l'aménagement du territoire, en veillant à ce que le TOD devienne une priorité autour du métro, du BRT, des rocades et des autoroutes. Dans le cadre de l'accès aux transports publics, il est nécessaire d'harmoniser les types de logements : logements commerciaux, logements sociaux, logements ouvriers et résidences étudiantes.
En outre, développer de manière synchrone les zones de services commerciaux pour équilibrer l'offre et la demande, promouvoir la justice sociale, la civilisation et la modernité, en allouant notamment des ressources au développement de logements sociaux, de logements abordables, de logements pour les travailleurs, de résidences étudiantes et de connexions directes au métro/BRT, car c'est ce groupe qui utilisera le plus les transports publics ; en même temps, appliquer le mécanisme de collecte de la plus-value foncière, les enchères foncières, les fonds de développement urbain, l'exploitation des fonds fonciers autour des stations et le réinvestissement dans les infrastructures.
De plus, dans les grandes villes qui se développent selon le modèle urbain comprimé, le modèle urbain de 15 minutes, la réduction de la dépendance aux véhicules personnels, la promotion de l'utilisation des transports publics, l'amélioration de la qualité de vie et l'augmentation de l'application de la technologie numérique dans la gestion des données de trafic pour rendre les informations de planification, les prix des terrains, les projets transparents...
Grâce à la recherche, le ministère de la Construction s'attache à élaborer et à finaliser prochainement des politiques de développement urbain durable et équitable. Il fixe notamment un taux minimum de logements sociaux dans les projets de développement urbain, obligeant les investisseurs à réserver au moins 20 à 30 % du fonds foncier ou de la surface de plancher des projets de développement urbain au logement social, aux logements sociaux et aux résidences étudiantes, garantissant ainsi l'équité et l'accessibilité financière. Il pilote également un modèle de participation des entreprises d'exploitation du métro à l'exploitation des terrains autour des stations et alloue une partie des revenus au réinvestissement dans les infrastructures et le développement de logements sociaux. Il coordonne également avec les autorités locales la planification et la gestion proactives des fonds fonciers aux carrefours clés, afin d'éviter la spéculation, de maîtriser les prix du foncier et de garantir une offre raisonnable de logements abordables.
« Les infrastructures de transport ne se limitent pas aux routes et aux ponts, mais servent aussi à façonner les zones urbaines et à réguler le marché immobilier. L'application efficace du modèle TOD permettra de stabiliser les prix de l'immobilier et de garantir l'équité sociale et l'accès à un logement convenable pour des millions de personnes », a expliqué Nguyen Vu Phuong, professeur associé et architecte.
Source: https://baotintuc.vn/kinh-te/ha-tang-giao-thong-tao-dong-luc-thuc-day-thi-truong-bat-dong-san-phat-trien-ben-vung-20250929100652183.htm
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