Les infrastructures de transport créent une dynamique favorisant le développement durable du marché immobilier

Motivation tirée du modèle TOD

Selon le professeur agrégé et architecte Nguyen Vu Phuong, directeur adjoint de l'Académie de stratégie et de formation des responsables de la construction (ministère de la Construction), les modèles actuels de développement urbain TOD (développement axé sur les transports en commun) dans de nombreux pays tels que les États-Unis, la France, le Japon, la Chine... démontrent tous une relation bidirectionnelle : les infrastructures modernes favorisent le développement immobilier, tandis que l'immobilier crée des ressources pour le réinvestissement dans les infrastructures.

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Au Vietnam, l'urbanisation rapide engendre un besoin urgent d'infrastructures de transport liées à l'immobilier, dans un contexte de ressources budgétaires limitées. Le regroupement des collectivités territoriales et la mise en place d'un modèle de gouvernement à deux niveaux soulèvent la question d'une nouvelle approche fondée sur les zones fonctionnelles, liant la planification des transports au développement urbain et au marché immobilier. Cette approche permet d'exploiter efficacement la valeur foncière, de garantir l'accès à un logement équitable et adapté aux capacités de paiement des ménages, grâce à une allocation judicieuse des fonds fonciers entre le logement commercial, le logement social (NOXH) et l'immobilier écologique.

D'après un rapport du ministère de la Construction, le réseau autoroutier vietnamien a connu une expansion fulgurante, passant d'environ 90 km en 2010 à 1 700 km en 2024, et devrait atteindre 3 000 km d'ici 2025. Ce réseau autoroutier a fortement dynamisé le marché immobilier, notamment les zones urbaines satellites, les zones industrielles et logistiques, les complexes touristiques et a entraîné une hausse des prix fonciers le long des axes routiers et des autoroutes. Par ailleurs, les réseaux ferroviaires urbains, piliers du développement axé sur les transports en commun (TOD) et de l'immobilier, ont été développés. À Hanoï, par exemple, deux lignes sont en service (Cat Linh - Ha Dong et Nhon - Gare de Hanoï), tandis qu'à Hô Chi Minh-Ville, la ligne 1 du métro (Ben Thanh - Suoi Tien) est opérationnelle. On prévoit que d'ici 2035, ces deux grandes villes disposeront de plus de 600 km de lignes ferroviaires urbaines. Ce développement est le moteur de la restructuration spatiale, avec la formation de zones urbaines satellites et le développement immobilier le long des corridors TOD.

En outre, une série de projets aéroportuaires et portuaires sont en cours d'achèvement, tels que : le projet d'aéroport international de Long Thanh, le complexe maritime de Cai Mep - Thi Vai, Lach Huyen... qui deviennent d'importantes portes d'entrée internationales, favorisant la logistique, l'industrie et l'immobilier de services - les complexes touristiques, créant une forte « impulsion » pour le marché immobilier en direction du TOD, des villes satellites et des nouveaux corridors économiques .

Cependant, les infrastructures vietnamiennes restent confrontées à des défis majeurs : manque de capitaux, limitations institutionnelles, insuffisance de ressources et de capacités de mise en œuvre. Le marché immobilier est souvent en proie à une véritable frénésie, alimentée par les attentes, la spéculation et une gestion inefficace. De nombreuses zones urbaines sont aménagées alors que les infrastructures de transport ne sont pas encore finalisées, ce qui engendre des problèmes de congestion et de connectivité. La planification n'est pas coordonnée et des segments essentiels comme le logement social, le logement des travailleurs et les résidences étudiantes n'ont pas bénéficié de l'attention qu'ils méritent. Cette situation souligne l'urgence d'une stratégie globale, garantissant un équilibre des investissements dans le développement des infrastructures et étroitement liée à la planification urbaine, afin d'assurer un développement durable du marché immobilier.

Orientation pour un développement durable du marché immobilier

Les experts immobiliers estiment que, forts de l'expérience réussie de nombreux pays en matière de développement d'infrastructures et de marchés immobiliers prospères, le modèle TOD (Transit-Oriented Development) stimule l'économie, résout les problèmes de logement et maîtrise les prix fonciers. Le Vietnam pourrait l'appliquer moyennant des ajustements appropriés aux conditions institutionnelles, aux ressources et aux caractéristiques de chaque zone urbaine. Ce mécanisme financier efficace permettrait de dégager des capitaux pour les infrastructures, de valoriser les terrains autour des stations de métro et des lignes ferroviaires et de générer des revenus pour le développement de logements sociaux, de résidences étudiantes, de logements pour les travailleurs, etc.

Le professeur agrégé et architecte Nguyen Vu Phuong a souligné que, pour optimiser le rôle des infrastructures de transport sur le marché immobilier, le Vietnam doit mettre en place un système d'orientations et de solutions synchronisées, axé sur une planification intégrée des transports et de l'aménagement du territoire. Ce système doit veiller à ce que le développement axé sur les transports en commun (TOD) s'articule autour du métro, du BRT, du périphérique et des autoroutes. Dans le cadre de l'accès aux transports publics, il est nécessaire d'harmoniser les différents types de logements : logements commerciaux, logements sociaux, logements pour travailleurs et résidences étudiantes.

En outre, il convient de développer de manière synchrone des zones de services commerciaux afin d'équilibrer l'offre et la demande, de promouvoir la justice sociale, la civilisation et la modernité, en allouant notamment des ressources au développement de logements sociaux, de logements abordables, de logements pour travailleurs, de résidences étudiantes et à la connexion directe au métro/BRT, car c'est ce groupe qui utilisera le plus les transports publics ; dans le même temps, il convient d'appliquer le mécanisme de collecte de la plus-value foncière, les ventes aux enchères de terrains, les fonds de développement urbain, l'exploitation des fonds fonciers autour des stations et le réinvestissement dans les infrastructures.

De plus, dans les grandes villes qui se développent selon le modèle urbain compact, le modèle urbain du quart d'heure, la réduction de la dépendance aux véhicules personnels, la promotion des transports publics, l'amélioration de la qualité de vie et l'augmentation de l'application des technologies numériques dans la gestion des données de circulation permettent de rendre transparentes les informations relatives à la planification, aux prix des terrains et aux projets...

Par le biais de la recherche, le ministère de la Construction s'attache à élaborer et à finaliser prochainement des politiques de développement axé sur le transport en commun (TOD) dans une optique de durabilité et d'équité. Il fixe notamment un taux minimal de logements sociaux dans les projets TOD, obligeant les investisseurs à réserver au moins 20 à 30 % de la surface foncière ou de la surface de plancher de ces projets au logement social, au logement des travailleurs et aux résidences étudiantes, garantissant ainsi équité et accessibilité. Il expérimente également un modèle où les entreprises exploitant le métro participent à la valorisation du foncier autour des stations et réinvestissent une partie de leurs recettes dans les infrastructures et le développement du logement social. Enfin, il coordonne ses efforts avec les autorités locales afin de planifier et de gérer proactivement les réserves foncières aux principaux carrefours, pour prévenir la spéculation, maîtriser les prix du foncier et assurer un approvisionnement raisonnable en logements abordables.

« Les infrastructures de transport ne se limitent pas aux routes et aux ponts ; elles constituent également un outil pour façonner les zones urbaines et réguler le marché immobilier. L’application efficace du modèle TOD permettra de stabiliser les prix du logement et de garantir l’équité sociale et l’accès à un logement convenable pour des millions de personnes », a expliqué Nguyen Vu Phuong, professeur agrégé et architecte.

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