Capacité de paiement de l'investisseur

L'agence de notation VIS Rating prévoit que la capacité de remboursement de la dette des promoteurs immobiliers commencera à s'améliorer par rapport au faible niveau observé en 2023-2024.

Les attentes concernant le rétablissement de la solvabilité des investisseurs immobiliers

L'agence de notation VIS Rating prévoit que la capacité de remboursement de la dette des promoteurs immobiliers commencera à s'améliorer par rapport au faible niveau observé en 2023-2024.

Le rapport sur le secteur de l'immobilier résidentiel, basé sur les données des 30 principales sociétés immobilières résidentielles en termes de chiffre d'affaires et largement diffusé hier après-midi (28 novembre) par VIS Rating, indique que les ventes immobilières à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville ont progressé de 48 % au troisième trimestre 2024 par rapport au trimestre précédent, soit leur plus haut niveau des quatre derniers trimestres. La demande de logements reste soutenue, comme en témoignent les taux d'absorption élevés et la forte croissance des prêts immobiliers (+7 %), contre seulement 1 % à la même période l'an dernier.

Les anticipations de hausse des prix de l'immobilier, conjuguées à la baisse des apports initiaux, continueront d'alimenter une forte demande de la part des acheteurs. De nombreux promoteurs, tels que VHM, NLG, KDH, AGG et HDC, ont enregistré une augmentation de leurs ventes, principalement sur le segment haut de gamme. Cependant, le chiffre d'affaires et le bénéfice des promoteurs figurant sur la liste de surveillance du rapport ont diminué respectivement de 20 % et 43 % sur un an au cours des neuf premiers mois de 2024, en raison d'un nombre de livraisons plus faible lié à la faiblesse des ventes en 2023. Par conséquent, plus de 60 % des promoteurs devraient ne pas atteindre leurs objectifs de bénéfice pour l'exercice 2024.

On prévoit que plus de 60 % des investisseurs ne réaliseront pas leurs objectifs de profit pour l'ensemble de l'année 2024.

De nombreuses nouvelles réglementations immobilières ont été récemment publiées afin de favoriser le développement de projets de vente à partir de 2025. Plus de 20 décrets et circulaires ont été émis au troisième trimestre 2024 pour appuyer la mise en œuvre des lois foncières, du logement et des transactions immobilières révisées. Les investisseurs bénéficieront ainsi d'un cadre plus clair pour mener à bien leurs démarches et promouvoir le développement de nouveaux projets. Ces réglementations couvrent notamment l'évaluation et l'acquisition foncières, les frais et bien d'autres aspects.

De plus, les efforts du gouvernement pour accélérer les approbations légales des grands projets immobiliers dès le début de 2024 ont entraîné une augmentation du nombre de projets nouvellement autorisés et admissibles à la vente au troisième trimestre 2024.

En 2025, VIS Rating prévoit une augmentation du nombre de nouveaux projets des promoteurs , ce qui devrait améliorer leurs ventes et leur trésorerie. La capacité de remboursement de la dette du secteur restera faible au troisième trimestre 2024, mais le niveau d'endettement devrait être maîtrisé grâce à une nouvelle réglementation et la trésorerie des promoteurs devrait s'améliorer grâce à la hausse des ventes.

Au troisième trimestre 2024, plus de la moitié des promoteurs immobiliers suivis par VIS Rating présentaient des profils d'endettement et de service de la dette fragiles. Cette situation s'expliquait principalement par un endettement excessif lié au développement de projets entre 2021 et 2023, ainsi que par des stocks importants de projets inachevés et d'invendus, dans un contexte de détérioration du climat des marchés à partir de 2023.

On s'attend à ce que la capacité de remboursement de la dette des investisseurs immobiliers commence à s'améliorer par rapport au faible niveau de 2023-2024.

Mais à mesure que les ventes progressent, VIS Rating prévoit que la capacité de remboursement de la dette des promoteurs immobiliers commencera à s'améliorer par rapport au faible niveau de 2023-2024.

Grâce à des perspectives favorables concernant les ventes de nouveaux projets et les flux de trésorerie, les ratios de couverture de la dette des promoteurs devraient s'améliorer progressivement. Une nouvelle réglementation, entrée en vigueur en juillet 2024, limitera le recours à l'endettement pour les nouveaux projets. Par conséquent, VIS Rating prévoit un ralentissement continu de la croissance de la dette, qui avait atteint un pic de 15 % par an entre 2022 et 2023.

Environ 22 000 milliards de VND d'obligations émises par des investisseurs arriveront à échéance au quatrième trimestre 2024. La plupart de ces obligations ont accusé des retards de paiement de principal et d'intérêts lors des échéances précédentes. Environ 13 000 milliards de VND d'obligations arrivant à échéance au quatrième trimestre 2024 ont fait l'objet de retards de paiement de principal et d'intérêts en 2023, et des négociations ont permis d'obtenir un report de paiement à l'année suivante avec les obligataires.

Environ 13 000 milliards de VND d'obligations arrivent à échéance au quatrième trimestre 2024.

Ces obligations ont été émises par des sociétés liées à des sociétés immobilières telles que Van Thinh Phat, Novaland , Hung Thinh et Sunshine.

Les 9 000 milliards de VND d'obligations restantes ont été émises par 11 sociétés, dont 7 avec des profils de crédit faibles et des risques élevés, principalement des sociétés sans activités commerciales liées aux sociétés immobilières , sans revenus d'exploitation et avec très peu de ressources de trésorerie.

Du côté positif, les sociétés immobilières ont amélioré leur accès aux capitaux. Ces émetteurs à haut risque devront s'appuyer sur le soutien de liquidités d'entreprises apparentées ou solliciter l'accord des obligataires pour des reports de paiement afin d'éviter tout retard dans le remboursement du principal et le paiement des intérêts de leurs obligations.

Source : https://baodautu.vn/batdongsan/ky-vong-kha-nang-thanh-toan-cua-chu-dau-tu-bat-dong-san-phuc-hoi-d231253.html