Raisons pour lesquelles les appartements deviennent de plus en plus chers ; les promoteurs de projets de logements sociaux réalisent rarement un bénéfice de 10 %.

En 2025, les appartements abordables connaîtront une hausse de prix plus marquée que les appartements de luxe ; Hanoï s’apprête à mettre en vente près de 14 000 logements, dont la plupart sont onéreux ; Hanoï demande à la police de lutter contre la corruption dans l’acquisition de logements sociaux.

Raisons pour lesquelles les appartements deviennent de plus en plus chers ; les promoteurs de projets de logements sociaux réalisent rarement un bénéfice de 10 %.

En 2025, les appartements abordables connaîtront une hausse de prix plus marquée que les appartements de luxe ; Hanoï s’apprête à mettre en vente près de 14 000 logements, dont la plupart sont onéreux ; Hanoï demande à la police de lutter contre la corruption dans l’acquisition de logements sociaux.

Voici les points saillants du marché immobilier cette semaine.

Chaque mètre carré d'un appartement engendre des dizaines de coûts différents.

Des journalistes de Baodautu.vn (journal d'investissement en ligne) ont mené une enquête de marché auprès de nombreuses entreprises. Toutes ont affirmé que la hausse des prix n'était pas imposée par le promoteur, mais qu'elle était liée aux coûts d'investissement. Concrètement, pour les projets d'appartements, le prix au mètre carré vendu aux clients inclut pas moins de dix types de coûts.

La hausse des coûts fonciers et de construction, conjuguée à la longueur des procédures de demande de permis, a entraîné une forte augmentation des prix des appartements.

Tout d'abord, il y a le coût du foncier. Pour développer un projet immobilier, les investisseurs ont besoin de terrains, et les prix fonciers sont actuellement très élevés. Par exemple, à Binh Duong , une zone limitrophe de Hô Chi Minh-Ville, un terrain de plus de 5 000 m² adapté à un projet immobilier coûterait entre 200 et 300 milliards de dongs. Les entreprises n'utilisent généralement que 30 % de leurs fonds propres pour acquérir ce terrain, empruntant le reste auprès des banques à des taux d'intérêt avoisinant généralement les 10 % par an.

Deuxièmement, même si le terrain est disponible, s'il n'a pas encore été défriché, une indemnisation pour le défrichement devra être versée, et ce coût représente généralement 30 % du coût de l'investissement.

Troisièmement, après l'acquisition du terrain, l'entreprise entamera les démarches juridiques relatives au projet, le coût d'obtention des permis légaux représentant entre 10 % et 15 % du capital d'investissement total du projet.

Quatrièmement, il y a la taxe foncière. Cette taxe est appliquée selon le barème des prix fonciers publié par la province ou la ville, en fonction du barème en vigueur.

Cinquièmement, il y a les coûts de construction. Actuellement, les prix du ciment, des briques, de l'acier, des équipements sanitaires et du mobilier intérieur sont en hausse. Pour les projets haut de gamme, ces prix se situent entre 20 et 30 millions de VND/m², tandis que pour les projets de gamme moyenne, ils se situent entre 15 et 20 millions de VND/m². Généralement, les coûts d'investissement initiaux sont financés par des prêts bancaires. Pour un immeuble de 20 étages comprenant plus de 700 logements et un niveau de sous-sol, le coût de construction serait d'environ 1 000 milliards de VND, avec un taux d'intérêt courant de 10 % et une durée de construction de 28 mois. Par conséquent, près de 300 milliards de VND seront consacrés aux intérêts de la construction, qui seront répercutés sur le prix de vente des logements.

Sixièmement, il y a les coûts de marketing et de vente. Ces coûts représentent environ 10 % du capital d'investissement du projet et sont également ajoutés au prix de vente aux clients.

Le septième élément est la commission des agents immobiliers. Sur le marché actuel des appartements, cette commission représente 6 à 7 % du prix de chaque logement vendu. Ce coût est également ajouté au prix de vente.

Huitièmement, il y a les frais de vente, comme les remises accordées en nature, par exemple en offrant de l'or ou des voitures aux clients. Ces frais représentent environ 1 % de la valeur du produit.

Le neuvième point concerne l'impôt sur les sociétés, qui s'élève à 20 %.

La dixième étape consiste en une analyse coûts-avantages pour chaque projet. La marge bénéficiaire, calculée par l'entreprise, sera d'au moins 20 %.

Enfin, il y a les coûts de gestion de projet et les salaires du personnel de l'entreprise.

Sans compter que si les procédures juridiques du projet sont retardées, durant 4 à 5 ans, les intérêts bancaires annuels que l'entreprise supporte sur le prêt seront directement répercutés sur le prix de la maison.

En 2025, les appartements abordables connaîtront une hausse de prix plus marquée que les appartements de luxe.

La société par actions Vietnam Report a récemment publié son classement des 10 sociétés immobilières les plus réputées en 2025. Ce classement comprenait notamment des prévisions concernant l'évolution future des prix de l'immobilier. L'enquête a révélé que la plupart des entreprises anticipent une poursuite de la hausse des prix en 2025.

Fluctuations des prix de l'immobilier par segment.

Plus précisément, les segments du logement, des appartements de luxe, de la location de bureaux, de l'immobilier industriel et des terrains connaîtront une légère hausse de prix, inférieure à 10 %.

Parallèlement, le segment des logements et appartements abordables et de gamme moyenne devrait connaître des hausses plus importantes, de l'ordre de 20 % à 30 %. Quant au segment de l'immobilier touristique, les professionnels estiment que les prix resteront relativement stables. Il s'agit également du segment dont la reprise après cette période difficile est la plus lente.

Selon Vietnam Report, le marché immobilier vietnamien connaît actuellement d'importantes fluctuations suite aux informations concernant les fusions locales. De nombreux investisseurs recherchent activement des terrains dans les zones destinées à devenir des centres administratifs. Cette situation a entraîné une forte hausse des prix fonciers, certaines zones enregistrant des augmentations allant jusqu'à 20 % avant même les annonces officielles.

Hanoï s'apprête à mettre en vente près de 14 000 maisons, la plupart à prix élevés.

Le département de la construction de Hanoï vient de mettre à jour la liste des futurs projets de logements éligibles à la vente dans la ville. Ainsi, 11 nouveaux projets ont été approuvés, ajoutant 13 995 logements à l'offre sur le marché.

Un nouveau projet d'appartements est désormais disponible à la vente dans le district de Ha Dong. Photo : Thanh Vu

Parmi ces logements, les appartements restent prédominants avec 8 798 unités réparties dans 5 projets. Le segment des immeubles de faible hauteur compte 6 projets, offrant 5 197 unités.

La plupart des projets immobiliers se situent dans les deux grands quartiers d'Ocean Park et de Smart City. Parmi eux, Masterise Homes propose le plus grand nombre d'appartements à la vente, avec 2 461 unités. Il s'agit de logements en hauteur situés dans les immeubles Z34, U38 et U38A, sur la parcelle B6-CT01 (Ocean Park 1).

Par ailleurs, un autre projet à Ocean Park prévoit également la construction de plus de 2 000 appartements prochainement. Il s’agit du complexe résidentiel U26A, T26M, Z30, situé sur la parcelle B4-CT01 et développé par CapitaLand.

Dans le segment des logements de faible hauteur, les deux plus grands projets se situent dans l'ouest d'Hanoï. Le complexe résidentiel Sunshine Grand Capital, comprenant environ 2 300 unités, a reçu l'autorisation de mise en vente. Ce projet s'étend sur les communes de Tan Lap et Tan Hoi (district de Dan Phuong) et de Duc Thuong et Duc Giang (district de Hoai Duc).

Toujours dans le district de Dan Phuong, le projet Green City de Vingroup a obtenu l'autorisation de commercialiser 2 279 logements. Ce projet, d'une superficie de 133,4 hectares, est réparti sur quatre communes : Tan Hoi, Tan Lap, Lien Ha et Lien Trung (district de Dan Phuong). Il a été lancé le 10 mars dernier.

À l'aube de 2025, l'offre de logements à Hanoï ne sera plus un problème majeur. Toutefois, un autre défi de taille se dessine : un déséquilibre entre l'offre et la demande, le segment haut de gamme dominant largement le marché, tandis que le segment du logement abordable fait cruellement défaut.

Les marges bénéficiaires des promoteurs de logements sociaux atteignent rarement 10 %.

Interrogé par un journaliste de Baodautu.vn , un représentant de BIC Vietnam a déclaré que la loi sur le logement de 2023 fixe une marge bénéficiaire maximale de 10 % pour les promoteurs de logements sociaux. Cependant, dans la plupart des projets, les entreprises peinent à atteindre ce taux.

Actuellement, les promoteurs immobiliers ne sont autorisés à réaliser qu'un profit maximal de 10 % lors de la construction de logements sociaux. Photo : Thanh Vu

En réalité, la marge bénéficiaire de cette entreprise n'est que d'environ 7 %. Ce profit suffit à peine à assurer sa pérennité. Malgré cela, l'entreprise persiste dans le développement de logements abordables afin de démontrer sa responsabilité sociale, de se forger une réputation et, à terme, de vendre d'autres produits commerciaux.

Dans une interview accordée précédemment au journal en ligne Dau Tu , M. Tran Duc Vinh, président du conseil d'administration du groupe Tran Anh, a déclaré que dans la province de Long An, les appartements de logements sociaux d'une superficie de 40 m² avec mezzanine sont vendus au prix d'environ 15 millions de VND/m². Cependant, les coûts de construction atteignent déjà 10 millions de VND/m², sans compter le capital d'emprunt, le coût du terrain, etc.

« Pour chaque mètre carré, nous ne réalisons qu'un bénéfice d'un million de VND, soit environ 5 % », a révélé M. Tran Duc Vinh.

Dans une situation similaire, M. Le Huu Nghia, directeur de la société immobilière Le Thanh, a déclaré qu'une marge bénéficiaire maximale de 10 % était insuffisante. Par ailleurs, le délai total pour mener à bien un projet, de l'obtention des permis à l'investissement et à la construction, est d'environ sept ans.

« On estime que l'investisseur ne réalise qu'un profit d'environ 1,3 à 1,5 % par an, ce qui est insuffisant pour le réinvestissement », a commenté M. Le Huu Nghia.

Compte tenu de la situation actuelle, le ministère de la Construction sollicite des avis sur un projet de résolution expérimental portant sur des mécanismes et politiques spécifiques pour le développement du logement social. Ce projet sera soumis au gouvernement pour examen et approbation par l'Assemblée nationale. Il prévoit de nombreux mécanismes préférentiels et plus souples pour les investisseurs dans les projets de logement social.

Le ministère de la Construction a notamment proposé de relever la marge bénéficiaire des promoteurs de logements sociaux de 10 % à un maximum de 13 % du coût total de construction. Cette marge servira de base à la fixation du prix de vente, du prix de location-vente et du loyer des logements sociaux.

La nouvelle marge bénéficiaire s'appliquera à tous les projets de logements sociaux et de logements pour les forces armées, construits sur des terrains publics, ainsi qu'à la part de 20 % du foncier allouée aux projets de logements commerciaux. De plus, cette politique s'applique également aux projets de logements sociaux achevés qui n'ont pas encore reçu l'approbation de l'agence de gestion de l'État pour la fixation des prix de vente, de location et de location-vente.

Hanoï demande à la police de sévir contre la corruption dans l'achat de logements sociaux.

Récemment, le Département de la construction de Hanoï a demandé à la police municipale de renforcer son encadrement des commissariats de police des communes (où se situent les projets de logements sociaux) afin qu'ils examinent et sanctionnent les intermédiaires qui exploitent les failles du système pour accepter et soumettre illégalement des demandes d'achat, de location ou de location-vente. Tout acte frauduleux lors de la déclaration et de la vérification des demandes de logements sociaux, dès sa découverte, y compris lors des contrôles a posteriori, sera traité conformément à la réglementation en vigueur.

Le ministère de la Construction a également demandé au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement d'enjoindre le Bureau du cadastre de faciliter les démarches permettant aux citoyens de déclarer leur éligibilité au logement. Parallèlement, les comités populaires communaux devraient accompagner les citoyens dans la vérification de leur éligibilité au logement, de leurs revenus et de leur admissibilité aux prêts à taux préférentiels.

Juste en face du projet de logements sociaux N01 Ha Dinh (district de Thanh Tri), une agence immobilière propose sans gêne ses services pour le traitement des demandes. Photo : Thanh Vu

Veuillez noter que les candidats doivent soumettre leur demande directement au promoteur, et non par l'intermédiaire d'intermédiaires ou d'agences immobilières. Avant toute vente, location ou location-accession de logements sociaux, le promoteur est tenu d'en informer le ministère afin que les informations relatives à la période de candidature et au prix de vente soient publiées sur son site web.

Auparavant, selon une enquête menée par des journalistes de Baodautu.vn , certaines agences immobilières et certains courtiers faisaient continuellement la publicité de la vente de logements sociaux nouvellement attribués avec une majoration allant de 200 millions de VND à 1 milliard de VND par rapport au prix d'origine.

Sur les réseaux sociaux, de nombreux prétendus experts immobiliers proposent des opportunités d'achat de logements sociaux « garanties ». Ces individus affirment sans vergogne avoir des relations avec des entreprises, ce qui leur conférerait de tels avantages.

Même le service de consultation pour le traitement des demandes, généralement gratuit pour le promoteur, est détourné par des organismes et des particuliers qui facturent entre 5 et 10 millions de VND par dossier. Certains vont même jusqu'à afficher ouvertement des panneaux proposant ce service juste devant les projets de logements sociaux.

Le ministère de la Construction exige des éclaircissements concernant l'incident au cours duquel des résidents ont bravé la pluie pour réclamer la remise de leurs logements sociaux.

Le vice-ministre de la Construction, Nguyen Van Sinh, a adressé un document au Comité populaire de Hanoï demandant une enquête sur les informations concernant les habitants qui ont bravé la pluie pour exiger que le promoteur leur remette les logements sociaux.

Lors de son lancement, le logement social dans le quartier urbain de Dai Mo était proposé à un prix presque équivalent à celui des appartements commerciaux du même secteur. Photo : Dung Minh

Plus tôt dans la journée du 25 février, des dizaines de clients ayant acheté des appartements dans l'immeuble HH4 du projet de zone fonctionnelle urbaine de Dai Mo (quartier de Dai Mo, district de Nam Tu Liem, Hanoï) se sont rassemblés devant la tour FLC Landmark, rue Le Duc Tho. Nombre d'entre eux brandissaient des banderoles sous la pluie pour exiger que l'investisseur, Alaska Real Estate Investment Joint Stock Company, filiale du groupe FLC, leur livre les appartements comme promis.

Des clients ont déclaré avoir signé des contrats d'achat d'appartements en 2020, la livraison étant prévue pour le deuxième trimestre 2022. Cependant, le promoteur n'a pas respecté ses engagements et a reporté la livraison à trois reprises. De plus, certains clients ont payé l'intégralité du prix de leur appartement, y compris les 2 % de charges d'entretien prévus, mais n'ont toujours pas pris possession de leur logement.

Conformément à l'article 75, paragraphe 15, du décret gouvernemental n° 100/2024 détaillant certaines dispositions de la loi sur le logement concernant le développement et la gestion du logement social, le ministère de la Construction demande au Comité populaire de Hanoï d'ordonner aux organismes compétents d'enquêter sur les questions susmentionnées, de les clarifier et de lui faire rapport des résultats avant le 30 mars 2025.

Dans le dernier avis envoyé aux clients le 25 février, le promoteur prévoyait que le raccordement au réseau électrique serait achevé avant le 15 mars ; les inspections techniques et de sécurité incendie seraient réalisées entre le 15 mars et le 15 avril ; et les autorités compétentes seraient invitées à effectuer l’inspection finale avant le 25 avril. Cependant, de nombreux résidents ont exprimé des doutes quant à la légitimité de cet avis, car la signature du représentant ne comporte aucune mention de titre.

L'immeuble de logements sociaux HH4 compte 29 étages et comprend 173 logements sociaux à vendre, 57 logements à louer et 58 locaux commerciaux. La superficie des appartements varie de 48 à 70 mètres carrés.

Les demandes d'achat d'appartements ont débuté en avril 2021. Le promoteur s'est engagé à livrer les appartements au cours du deuxième trimestre 2022. Le prix de vente, tel qu'approuvé par le Département de la construction de Hanoï, est supérieur à 16,8 millions de VND (TVA de 5 % incluse, hors frais d'entretien de 2 %).

Quang Ngai lève les obstacles à un projet de logements sociaux de 450 milliards de VND.

Le projet de logements sociaux HUD - Phu My est situé sur un terrain résidentiel de grande hauteur au sein du projet de zone urbaine de Phu My, dans la ville de Quang Ngai. Ce projet est financé par la Société du logement et du développement urbain (HUD).

Le projet prévoit la construction de deux nouvelles tours d'appartements de neuf étages, comprenant environ 384 appartements sur un terrain d'une superficie totale de 15 567 m², pour une surface habitable totale de 36 700 m², pouvant accueillir environ 1 000 personnes. L'investissement total s'élève à environ 450 milliards de VND et la livraison est prévue entre 2025 et 2028.

Représentation du projet de logements sociaux HUD - Phu My.

Selon le représentant de l'investisseur, à ce jour, sur les près de 16 000 m² de terrain (pour lesquels un projet de logement social est demandé), environ 2 955 m² n'ont pas encore été entièrement indemnisés et déblayés.

Pour la zone restante (sans aucun obstacle), l'investisseur développe actuellement l'infrastructure technique essentielle, dont l'achèvement est prévu pour 2025.

Concernant l'état d'avancement de la mise en œuvre, la HUD Corporation a engagé un cabinet de conseil pour préparer le rapport d'étude de faisabilité, la conception de base et la documentation, qui ont été finalisés et sont actuellement en cours d'examen technique.

Le projet d'investissement et les plans de construction devraient être approuvés en 2025 ; la phase 1 du projet, comprenant 192 appartements dans le bloc B, sera achevée entre 2026 et 2027 ; et la phase 2, avec 192 appartements dans le bloc A, sera achevée d'ici 2028.

Quatre projets d'aménagement urbain concernant d'anciens complexes d'appartements dans le district de Dong Da ont été achevés en mars.

Le 20 mars, le Bureau du Comité populaire de la ville de Hanoï a publié l'avis n° 139/TB-VP concernant les conclusions du vice-président du Comité populaire de la ville de Hanoï, Duong Duc Tuan, lors d'une séance de travail sur quatre projets de planification détaillée pour la rénovation et la reconstruction des anciens complexes d'appartements de Kim Lien, Trung Tu, Khuong Thuong et Hao Nam, district de Dong Da, ville de Hanoï.

En conséquence, après avoir entendu le rapport des dirigeants du Comité populaire du district de Dong Da, de l'unité de conseil en planification et les avis des délégués présents à la réunion, le vice-président du Comité populaire de Hanoï, Duong Duc Tuan, a conclu et ordonné à l'unanimité ce qui suit :

Concernant l'avancement du projet, le Comité populaire du district de Dong Da travaillera en étroite collaboration avec les départements et agences de la ville de Hanoï, tout en mettant en œuvre les procédures de consultation de la population, en soumettant un rapport au Conseil d'évaluation de la planification et de l'urbanisme de la ville de Hanoï et aux agences concernées, en finalisant les quatre projets de planification détaillée susmentionnés en mars 2025, en les soumettant au Département de la planification et de l'architecture pour évaluation en avril 2025 et en les soumettant au Comité populaire de la ville de Hanoï pour examen et approbation en mai 2025.

Concernant la méthode de calcul de la surface de plancher nécessaire pour les logements à allouer dans les projets d'aménagement : La surface de plancher des logements dans les projets d'aménagement est déterminée sur la base du principe de conformité avec le Programme de développement du logement, Décision n° 34/2024/QD-UBND du 27 mai 2024 du Comité populaire de Hanoï.

Source : https://baodautu.vn/batdongsan/ly-do-chung-cu-ngay-cang-dat-do-chu-dau-tu-nha-o-xa-hoi-hiem-khi-lai-du-10-d257458.html