Les difficultés d'accès aux capitaux vont exposer de nombreuses entreprises immobilières à un risque de faillite.

Circulaire 06 - Obstacles à l'accès au crédit

Plus précisément, M. Quyet a déclaré que la circulaire n° 06, qui restreint les prêts aux projets répondant aux critères d'exploitation, constituera un obstacle majeur pour les entreprises. En effet, avant même la commercialisation d'un projet, l'investisseur doit disposer de capitaux pour sa mise en œuvre et les travaux initiaux ; sans ces capitaux, toute action est quasiment impossible.

La plupart des investisseurs ne disposent aujourd'hui que de 10 à 20 % de leur capital d'investissement total provenant de leurs propres ressources, et toute entreprise « saine » ne possède qu'environ 25 % de son capital propre, les 80 % restants étant mobilisés auprès des banques et des clients.

Parallèlement, pour mener à bien le projet jusqu'à ce qu'il soit éligible à la vente, 30 à 40 % de l'investissement total doivent être consacrés au paiement de dépenses telles que : les coûts de déblaiement du site, la taxe foncière, les coûts de construction des infrastructures, etc.

Ainsi, s'ils ne peuvent pas emprunter de capitaux auprès des banques, les investisseurs manqueront de 15 à 25 % de capitaux pour construire jusqu'à ce que le projet soit opérationnel.

« Cette analyse montre que, sans prêts bancaires, la quasi-totalité des entreprises immobilières ne pourront pas mettre en œuvre leurs projets avant d'être habilitées à vendre des maisons, à l'exception de quelques entreprises à fort potentiel économique », a déclaré M. Quyet.

Par conséquent, selon M. Quyet : « Si nous ne prêtons pas aux particuliers, nous devrions prêter aux investisseurs, car sinon, les investisseurs ne seront pratiquement pas en mesure de mener à bien des projets de construction . »

Les dirigeants de Dat Xanh Nord ont également proposé que les projets ne soient tenus de posséder des qualifications légales qu'à titre de base pour l'octroi de capitaux de prêt.

Selon M. Quyet, la plupart des entreprises dépendent aujourd'hui des capitaux bancaires, alors que les conditions d'emprunt restent très strictes. Auparavant, les entreprises pouvaient emprunter sur présentation d'un plan d'affaires solide et réalisable ; autrement dit, il leur suffisait d'avoir un plan d'affaires solide pour obtenir un prêt. Désormais, emprunter avec un plan d'affaires viable est devenu très difficile.

« Si la circulaire 06 entre en vigueur, l’accès au crédit pour les entreprises sera beaucoup plus difficile. Avoir un plan d’affaires viable, mais manquer de capitaux, deviendra également impossible », s’inquiète M. Quyet.

De nombreuses entreprises immobilières s'inquiètent du risque de faillite si la circulaire n° 06 de la Banque d'État du Vietnam entre en vigueur. (Photo d'illustration)

Les difficultés d'emprunt contraindront les entreprises à réduire leur production et leurs activités, à ne pas se développer ou à se développer lentement.

Certains investisseurs ne peuvent même pas réduire l'échelle de leur projet car ils sont en pleine phase d'investissement. S'ils veulent poursuivre la mise en œuvre dans les délais prévus, ils doivent investir dans davantage de machines et de personnel. De plus, ils ont signé un contrat avec un partenaire et doivent lui verser un acompte.

Pendant longtemps, 50 à 60 % de ces fonds ont été empruntés auprès des banques, ce qui a rendu très difficile la réalisation des plans et des opérations.

« Je pense que la circulaire 06 aura l’impact le plus important et causera le plus de difficultés aux entreprises qui mènent des projets. Nombre d’entre elles feront certainement faillite », a déclaré M. Quyet.

La State Bank a-t-elle « interdit à tort » le sujet ?

Selon M. Quyet, la circulaire 06 a créé une barrière de protection excessivement prudente pour les banques.

En réalité, un obstacle majeur demeure : la question juridique. De ce fait, malgré de nombreux projets, des investissements et des prêts bancaires, les procédures d'approbation légale sont lentes, ce qui entraîne des retards pour les banques et les entreprises.

Par exemple, le projet devait initialement être opérationnel sous un an, mais il a en réalité fallu deux ans, obligeant la banque à reporter son plan de recouvrement de capital. Les entreprises elles-mêmes ne peuvent confirmer la date d'opérationnalité du projet ; la banque fait donc preuve de prudence afin d'éviter de se retrouver avec une créance irrécouvrable.

Pour qu'un projet soit éligible au lancement d'une activité commerciale, il doit passer par de nombreuses étapes, telles que l'évaluation du terrain, l'obtention des autorisations du ministère de la Construction, du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement... Par conséquent, la banque ne saura pas quand elle sera en mesure de récupérer son capital.

« Les banques craignent elles aussi l’incertitude juridique, car elles ignorent quand le projet sera mis en service. Si elles accordent un prêt, elles ne pourront pas recouvrer leur capital, ce qui engendrera des créances irrécouvrables. Par conséquent, je pense que le problème fondamental reste de démêler cet écheveau juridique », a déclaré M. Quyet.

Partageant cet avis, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), a déclaré que la Banque d'État interdisait peut-être ces projets à tort. En effet, il est différent de considérer comme non conformes aux conditions commerciales ou légales un projet immobilier.

Selon M. Le Hoang Chau, lorsqu'un fonds est créé pour un projet immobilier et que sa politique d'investissement est approuvée, cela signifie que l'entreprise est reconnue comme investisseur du fait de la possession du terrain. Si le projet dispose d'un permis de construire, c'est excellent. Cela constitue certes les conditions légales suffisantes, mais pas les conditions commerciales.

« Actuellement, les investisseurs ont besoin d’emprunter des capitaux, mais pourquoi est-il interdit de prêter ? Les entreprises ont déjà des projets, des garanties et peuvent prouver leur capacité à rembourser leurs dettes. Pourquoi ne pas prêter ? », a demandé M. Le Hoang Chau.

« Concernant un projet confié par l'État à un investisseur, un capital d'investissement initial est indispensable. Affirmer qu'emprunter à ce stade est sans risque est inexact. J'admets que toute activité commerciale comporte des risques, mais la question réside dans leur niveau. Le projet est désormais structuré : le terrain est acquis et l'investisseur a déjà investi des sommes considérables », a expliqué M. Le Hoang Chau, poursuivant son analyse des risques liés au projet.

Ngoc Vy

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Source: https://vtc.vn/nut-that-von-se-khien-nhieu-doanh-nghiep-bat-dong-san-nguy-co-pha-san-ar808343.html