Les goulots d’étranglement des capitaux mettront de nombreuses entreprises immobilières en danger de faillite.

Circulaire 06 - Obstacles à l'accès au crédit

M. Quyet a notamment indiqué que la circulaire 06 de la Banque d'État, qui prévoit de ne prêter qu'aux projets répondant aux conditions commerciales, poserait de sérieux problèmes aux entreprises. En effet, avant la vente du projet aux clients, l'investisseur doit disposer de capitaux pour sa mise en œuvre et la construction initiale ; sans ces capitaux, il lui sera quasiment impossible de réaliser quoi que ce soit.

La plupart des investisseurs d'aujourd'hui ne disposent que de 10 à 20 % de leur capital d'investissement total provenant de leurs propres ressources, et toute entreprise « saine » ne dispose que d'environ 25 % de son propre capital, les 80 % restants étant mobilisés auprès des banques et des clients.

Entre-temps, pour mettre en œuvre le projet jusqu'à ce qu'il soit éligible à la vente, 30 à 40 % de l'investissement total doivent être dépensés pour payer des dépenses telles que : les frais de déblaiement du site, la taxe foncière, les coûts de construction des infrastructures, etc.

Ainsi, s’ils ne peuvent pas emprunter de capitaux auprès des banques, les investisseurs manqueront de 15 à 25 % de capital pour construire jusqu’à ce que le projet soit qualifié pour être exploité.

« Une telle analyse montre que sans prêts bancaires, presque la grande majorité des entreprises immobilières ne seront pas en mesure de mettre en œuvre leurs projets jusqu'à ce qu'elles soient qualifiées pour vendre des maisons, à l'exception de quelques entreprises à grand potentiel économique », a déclaré M. Quyet.

Ainsi, selon M. Quyet : « S'il n'y avait pas de particuliers, il faudrait prêter aux investisseurs, car sinon, les investisseurs ne pourraient presque pas réaliser de projets de construction . »

Les dirigeants de Dat Xanh Nord ont également proposé que les projets ne soient soumis qu'à des qualifications juridiques comme base pour l'octroi de prêts de capitaux.

Selon M. Quyet, la plupart des entreprises dépendent aujourd'hui des capitaux bancaires, alors que les conditions d'emprunt restent très strictes. Auparavant, les entreprises pouvaient emprunter grâce à un crédit et à un plan d'affaires, ce qui signifiait qu'il suffisait d'avoir un plan d'affaires solide et viable pour obtenir un prêt. Mais aujourd'hui, emprunter avec un plan d'affaires viable est très difficile.

« Si la circulaire 06 entre en vigueur, les entreprises auront beaucoup plus de mal à emprunter. Avoir un business plan viable sans disposer de capitaux deviendra également impossible », s'inquiétait M. Quyet.

De nombreuses entreprises immobilières s'inquiètent du risque de faillite si la circulaire 06 de la Banque d'État du Vietnam entre en vigueur. (Photo d'illustration)

Les difficultés d’emprunt conduiront les entreprises à réduire leur production et leurs activités, au lieu de se développer ou de se développer lentement.

Certains investisseurs ne peuvent même pas réduire leur taille, car ils sont en cours d'investissement. S'ils veulent poursuivre la mise en œuvre dans les délais, ils doivent investir dans des machines et des travailleurs supplémentaires. De plus, ils ont signé un contrat avec un partenaire et doivent lui verser une avance.

Pendant longtemps, 50 à 60 % de ces fonds ont été empruntés aux banques, ce qui a rendu très difficile la réalisation des plans et des opérations.

« Je pense que la circulaire 06 aura l'impact le plus fort et causera le plus de difficultés aux entreprises qui mènent des projets. De nombreuses entreprises feront certainement faillite », a déclaré M. Quyet.

La Banque d’État a-t-elle « injustement interdit » le sujet ?

Selon M. Quyet, la circulaire 06 a créé une barrière protectrice trop prudente pour les banques.

En réalité, un problème majeur subsiste : la question juridique. De nombreux projets, investisseurs et banques ont donc investi, mais les procédures d'approbation sont lentes. Au final, les banques prêteuses accusent du retard, tout comme les entreprises.

Par exemple, le projet devait initialement être éligible à l'exploitation dans un délai d'un an, mais il a fallu attendre deux ans, ce qui a contraint la banque à retarder son plan de redressement du capital. Les entreprises elles-mêmes ne peuvent pas confirmer la date d'éligibilité du projet ; la banque est donc prudente afin d'éviter de détenir des créances douteuses.

Les procédures pour qu'un projet soit éligible à l'activité doivent passer par de nombreuses étapes telles que : l'évaluation du terrain, l'obtention d'une licence par le Département de la Construction, le Département des Ressources Naturelles et de l'Environnement... Par conséquent, la banque ne saura pas quand elle pourra récupérer son capital.

« Les banques craignent également l'incertitude juridique, car elles ignorent quand le projet sera mis en service. Si elles prêtent de l'argent, elles ne pourront pas récupérer le capital, ce qui engendrera des créances irrécouvrables. Par conséquent, je pense que le problème fondamental reste de dénouer le nœud juridique », a déclaré M. Quyet.

Partageant le même point de vue, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville (HoREA), a déclaré que la Banque d'État interdisait peut-être à tort ces projets. En effet, les projets immobiliers non conformes aux conditions commerciales et ceux non conformes à la loi sont différents.

Selon M. Le Hoang Chau, lorsqu'un projet immobilier bénéficie d'un fonds et que sa politique d'investissement est approuvée, cela signifie que l'entreprise est reconnue comme investisseur car elle possède un terrain. Si le projet dispose d'un permis de construire, c'est très bien. Cela constitue des conditions juridiques suffisantes pour le projet, mais pas des conditions commerciales suffisantes.

« À l'heure actuelle, les investisseurs ont besoin d'emprunter des capitaux, mais pourquoi leur est-il interdit de prêter ? Les entreprises ont déjà des projets, des garanties et peuvent prouver leur capacité de remboursement. Pourquoi ne pas prêter ? », a demandé M. Le Hoang Chau.

« Pour un projet confié par l'État à un investisseur, le capital d'investissement est indispensable au départ. Affirmer qu'emprunter à ce stade n'est pas risqué est faux. Je reconnais que toute activité commerciale comporte des risques, mais le problème réside dans leur niveau. Le projet est déjà lancé, ce qui signifie qu'il y a du terrain, et l'investisseur a investi beaucoup d'argent », a expliqué M. Le Hoang Chau.

Ngoc Vy

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