La commission des lois de l'Assemblée nationale estime que les dispositions du projet de loi sur le logement (modifié) doivent lever les obstacles liés à l'ordre et aux procédures de relogement des résidents d'immeubles d'habitation dangereux présentant un risque d'effondrement ; à la sélection des investisseurs pour la rénovation et la reconstruction de ces immeubles ; et à la mise en place de plans d'indemnisation et de relogement après la sélection des investisseurs.
Le président de la commission des lois de l'Assemblée nationale, Hoang Thanh Tung, présente un rapport sur l'examen du projet de loi sur le logement (modifié). (Photo : DUY LINH).
Éviter les chevauchements et les conflits avec le projet de loi foncière (modifiée)
Le matin du 5 juin, lors de la présentation du rapport d'examen du projet de loi sur le logement (modifié), le président de la commission des lois de l'Assemblée nationale, Hoang Thanh Tung, a déclaré que l'un des principaux problèmes à surmonter lors de la modification de la loi sur le logement est la difficulté de démolir, de rénover et de reconstruire les immeubles d'appartements anciens, dégradés et endommagés.
Intégrant les avis de la Commission permanente de l'Assemblée nationale lors de sa session de mars 2023, le projet de loi soumis à l'Assemblée nationale a supprimé l'option relative à la durée de propriété des immeubles d'habitation. Cependant, la Commission des lois a constaté que les dispositions additionnelles du projet de loi ne répondaient pas aux exigences de précision et de faisabilité concernant les pouvoirs, les modalités et les procédures de relogement des résidents, de démolition, de rénovation et de reconstruction des immeubles d'habitation insalubres, et nécessitent un examen et des recherches complémentaires en vue de leur finalisation.
S’appuyant sur des recherches, des enquêtes et un suivi de la mise en œuvre concrète de la loi sur la rénovation et la reconstruction des immeubles d’habitation dans les grandes villes, le Comité juridique estime que les dispositions du projet de loi sur cette question doivent lever les obstacles suivants : les procédures de relogement des résidents d’immeubles d’habitation dangereux présentant un risque d’effondrement ; la sélection des investisseurs pour la rénovation et la reconstruction des immeubles d’habitation ; la négociation des plans d’indemnisation et de relogement après la sélection des investisseurs ; les procédures d’investissement complexes et longues pour les projets de rénovation et de reconstruction d’immeubles d’habitation.
Délégués présents à la réunion le matin du 5 juin. (Photo : DUY LINH).
Plus précisément, le relogement forcé des résidents d'immeubles d'habitation dangereux risquant de s'effondrer a un impact direct sur les droits constitutionnels (droit à un logement légal, droit inviolable au logement, droit à la propriété, etc.) et doit donc être réglementé par la loi.
Il est donc recommandé que le gouvernement étudie et réglemente spécifiquement l'autorité, l'ordre, les procédures de relogement et les mesures d'application appropriées, le cas échéant, afin d'assurer la mise en œuvre effective de la politique de rénovation et de reconstruction des immeubles d'habitation.
Parallèlement, fixer dans la loi le taux de vote pour le choix des options d'indemnisation et de relogement des propriétaires d'appartements ; compléter la réglementation prévoyant qu'après un certain délai fixé par le gouvernement, si aucun accord n'est trouvé sur l'option choisie, l'indemnisation et le relogement seront mis en œuvre conformément à l'option décidée par le Comité populaire provincial sur la base des principes d'indemnisation et de relogement prescrits par la loi sur le logement.
Reprenant les dispositions de la loi actuelle sur le logement, le point a, paragraphe 1, article 72 du projet de loi stipule que dans le cas d'un immeuble d'appartements qui doit être démoli mais qui est reconstruit conformément au plan, les propriétaires seront relogés sur place et devront contribuer financièrement à la reconstruction de l'immeuble d'appartements.
Le Comité juridique a approuvé cette disposition car elle est conforme à la pratique et garantit les droits fonciers légaux des propriétaires d'immeubles d'habitation démolis. Cependant, à ce sujet, le point a, paragraphe 3, de l'article 79 du projet de loi foncière (modifiée) stipule que les projets de rénovation et de reconstruction d'immeubles d'habitation, conformément à la loi sur le logement, relèvent de la récupération foncière à des fins de développement socio-économique d'intérêt national et public, ce qui engendre des chevauchements et des conflits entre les deux législations.
Il est donc recommandé que le gouvernement charge le ministère de la Construction et le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement de coordonner leurs efforts pour examiner et proposer une solution unifiée concernant le contenu susmentionné des deux projets de loi, garantissant ainsi les droits et intérêts légitimes des propriétaires d'appartements disposant de terrains résidentiels stables et à long terme.
Le Comité juridique a également proposé de poursuivre les recherches et de clarifier la nature spécifique des projets de rénovation et de reconstruction d'immeubles d'habitation afin d'élaborer une réglementation sur les procédures et processus d'investissement appropriés, en évitant les chevauchements et les doublons, l'augmentation des coûts de mise en conformité et l'allongement du délai d'examen, d'approbation et d'homologation des politiques d'investissement.
Il est nécessaire de réglementer le pourcentage minimum des redevances d'utilisation des sols et des loyers fonciers pour le développement du logement social.
Concernant la politique de développement du logement social, l'article 80, paragraphe 1, du projet de loi stipule que l'affectation des fonds fonciers destinés au développement du logement social relève de la compétence du Comité populaire provincial ; l'article 80, paragraphe 3, complète la disposition selon laquelle le Comité populaire provincial est chargé de rendre compte au Conseil populaire de même niveau de l'affectation d'une certaine proportion des fonds perçus au titre des redevances d'utilisation des sols et des loyers fonciers des projets d'investissement dans la construction de logements commerciaux et de zones urbaines dans la région, afin de financer les indemnisations, le déblaiement des sites (le cas échéant) et les investissements dans la construction des infrastructures techniques nécessaires aux projets de construction de logements sociaux ou dans la construction de ces mêmes projets.
La majorité des membres de la commission juridique ont approuvé les dispositions du projet de loi. Toutefois, afin de garantir la transparence, la faisabilité et de renforcer la responsabilité des collectivités locales dans sa mise en œuvre, il est proposé de compléter la réglementation relative au pourcentage minimal des redevances d'utilisation des sols et des loyers fonciers des projets de logements commerciaux et des zones urbaines perçus par le budget local et qui doit être consacré au développement du logement social.
Par ailleurs, la commission juridique a constaté que, conformément aux dispositions de la loi actuelle sur le logement, outre l'affectation de 20 % du fonds foncier, les investisseurs construisant des projets de logements commerciaux et des zones urbaines doivent également investir dans les infrastructures techniques nécessaires à la construction de logements sociaux. Si seules les taxes foncières et les loyers du terrain sont déduits, cela représente en réalité un prélèvement sur le budget de l'État.
Le ministre de la Construction, Nguyen Thanh Nghi, présente la proposition du gouvernement concernant le projet de loi sur le logement (modifié). (Photo : DUY LINH).
Il est donc recommandé d'étudier des réglementations supplémentaires concernant la responsabilité des investisseurs dans les projets de construction de logements commerciaux et de zones urbaines en matière de contribution financière à la construction de logements sociaux.
En ce qui concerne les incitations pour les investisseurs dans le logement social en vente, en location-acquisition ou en location simple, l'article 82 du projet de loi stipule que les investisseurs dans des projets de construction de logements sociaux non financés par des fonds publics, des obligations nationales, des obligations, des fonds d'aide publique au développement, des prêts préférentiels de promoteurs, etc., sont exemptés des taxes foncières et des loyers fonciers pour la totalité de la superficie du projet et n'ont pas à effectuer les procédures de détermination des prix du terrain, de calcul des taxes foncières et des loyers fonciers qui sont exemptés conformément aux dispositions de la loi foncière.
En outre, la taxe sur la valeur ajoutée et l'impôt sur les sociétés bénéficient d'un régime préférentiel conformément à la législation fiscale.
La majorité des avis au sein du Comité juridique étaient favorables aux dispositions du projet de loi ; en même temps, il a été proposé que l'article 82, paragraphe 2, complète la réglementation relative à la proportion maximale de fonds fonciers privés destinés à la construction d'établissements commerciaux, de services et d'infrastructures professionnelles dans les projets de logements sociaux, afin de garantir la rigueur et d'éviter les failles susceptibles d'être exploitées lors de la proposition de projets d'investissement pour la construction de logements sociaux, alors que l'objectif principal est de disposer de terrains pour la construction d'établissements commerciaux, de services et d'infrastructures professionnelles.
En ce qui concerne la détermination des prix de vente, des prix de location et des prix de location-vente des logements sociaux non construits et financés par l'État, la majorité des avis au sein de la Commission des lois étaient en accord avec les dispositions du projet de loi prévoyant l'intégration intégrale des coûts dans le prix de vente afin de recouvrer le capital investi par les entreprises, garantissant ainsi les droits et intérêts légitimes des investisseurs.
Toutefois, afin de garantir la transparence et la rigueur, il est recommandé d'étudier et de clarifier la notion de « autres frais raisonnables » inclus dans le prix de vente, ou de prescrire des principes et des conditions définissant les frais à considérer comme raisonnables lorsqu'ils sont inclus dans le prix de vente.
Selon : nhandan.vn
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