Récemment, le gouvernement a proposé de nombreuses solutions fortes pour soutenir le marché immobilier et le soutenir dans sa reprise. En particulier, dans la résolution 33, le gouvernement a proposé de nombreuses solutions spécifiques et détaillées pour « sauver » le marché. En réalité, le marché a également reçu des signaux positifs, mais n'a pas réussi à percer.
S'adressant aux journalistes du Journalist and Public Opinion Newspaper, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville (HoREA), a déclaré : Au cours des 7 premiers mois de 2023, le marché immobilier a continué à faire face à de nombreuses difficultés.
+ Comment évaluez-vous le marché immobilier depuis début 2023 jusqu'à aujourd'hui ?
Bien que le marché immobilier ait montré des signes d'amélioration grâce aux solutions mises en place par le gouvernement pour surmonter les difficultés, il a néanmoins connu, au cours des sept derniers mois, de nombreuses difficultés, une faible liquidité et une offre très limitée.
Les principales raisons sont des problèmes juridiques non résolus et un accès limité au capital, certains incidents au cours du second semestre 2022 affectant la confiance des investisseurs et, en général, certains problèmes fondamentaux du marché n'ont pas été résolus, tels que des problèmes juridiques, une offre rare, un déséquilibre entre l'offre et la demande...
En réalité, le Vietnam n'a pas encore pleinement exploité le potentiel et les atouts de son marché immobilier. L'immobilier industriel, touristique et de loisirs est concentré dans certaines régions, sans créer de dynamisme ni d'attrait général dans toutes les régions du pays.
| M. Le Hoang Chau prévoit que le marché immobilier vietnamien restera atone jusqu'à la fin de 2023 et ne pourra se redresser et se développer de manière plus saine, transparente et plus standardisée qu'à partir du deuxième ou du troisième trimestre de 2024 grâce aux avancées de l'environnement juridique, aux perspectives de croissance économique positives et au développement synchrone et moderne des infrastructures. |
De nombreux segments du marché de l'investissement se heurtent encore à des obstacles majeurs. Le potentiel foncier n'a pas été exploité de manière optimale. L'immobilier dans les parcs industriels, les zones économiques, les zones franches d'exportation et les zones de haute technologie continue de se développer prudemment et stagne, avec de faibles taux d'occupation.
La demande de logements pour toutes les classes sociales est très importante, en particulier pour les personnes à faibles et moyens revenus, mais le niveau de réponse est limité.
+ Pouvez-vous analyser plus clairement les difficultés du marché dans la période actuelle ?
- Actuellement, il existe 3 principales difficultés et obstacles qui empêchent le marché immobilier de percer.
Premièrement, les difficultés liées aux politiques et aux lois, telles que les difficultés liées au droit foncier, les difficultés dues au droit de l’urbanisme et certaines difficultés liées au droit des investissements.
Par exemple, en matière de planification, certains projets avec des plans détaillés au 1/500 ont été approuvés mais ne sont pas conformes au zonage et aux plans d’ensemble et sont en cours de révision, d’ajustement et de mise à jour conformément à la réglementation.
Ou bien, de nombreux projets rencontrent des difficultés, des obstacles et une mise en œuvre lente en raison des réglementations sur les méthodes d'évaluation foncière ; dans de nombreux cas, un aménagement du territoire a été annoncé mais il n'existe pas de plan annuel d'aménagement du territoire au niveau du district...
Deuxièmement, les difficultés de circulation des capitaux. En particulier, l'accès au crédit pour les entreprises immobilières reste difficile, principalement en raison de trois facteurs : les taux d'intérêt élevés, la légalité des projets et la confiance dans la liquidité du marché. En réalité, le taux d'intérêt réel est d'environ 11 à 12 % par an.
La récente baisse des taux d'intérêt de 0,5 à 2 % est un effort considérable du gouvernement et du système bancaire. Cette mesure a un effet positif sur l'économie et le secteur immobilier.
Cependant, raccourcir la durée du projet d'un an peut permettre aux entreprises d'économiser jusqu'à 12 à 15 % de leurs coûts d'investissement en intérêts. Sans compter les économies réalisées sur les salaires, les machines et l'équipement, etc., pour l'année entière.
Une réglementation stricte sur le contrôle des risques liés au crédit immobilier contribue à rendre le marché plus sain, plus proche des besoins réels et à éviter les bulles de prix.
Cependant, la capacité financière de la majorité des entreprises immobilières est actuellement limitée, les fonds propres sont faibles et les opérations reposent principalement sur le capital de crédit bancaire, ce qui rend difficile l’accès au capital de crédit.
Le taux d'intérêt des prêts du programme de 120 000 milliards de VND pour le logement social est trop élevé (8,7 % pour les entreprises, 8,2 %/an pour les acheteurs de logements), ce qui rend la tâche difficile aux investisseurs et aux acheteurs de logements.
Troisièmement, les difficultés liées à la demande globale et à la confiance du marché. On constate une forte baisse de la demande globale dans la plupart des segments, notamment l'immobilier haut de gamme, l'immobilier touristique et de villégiature haut de gamme, ainsi que le foncier. La confiance du marché a fortement diminué.
Selon une enquête préliminaire menée par l'Association vietnamienne de l'immobilier, les deux tiers des entreprises de développement de projets n'ont pratiquement pas eu d'activités de développement de nouveaux projets au cours de l'année écoulée.
Dans le même temps, les agences immobilières ont réduit leurs effectifs de 50 à 70 %. La majorité des investisseurs n'ont pas investi sur le marché immobilier ces derniers temps.
+ Alors, quelles recommandations avez-vous pour aider le marché immobilier à percer ?
L'urgence est désormais d'accroître la demande globale et de créer une source d'approvisionnement essentielle pour le marché immobilier vietnamien. Le segment le plus demandeur du marché immobilier vietnamien est actuellement le logement commercial abordable. Pour accroître la demande globale, il est donc nécessaire de développer ce type de logement rapidement, vigoureusement et de manière diversifiée.
Toutefois, dans un avenir immédiat, le gouvernement doit mettre en œuvre efficacement des solutions pour soutenir le marché immobilier conformément au Programme de relance et de développement socio-économique pour 2023 et la période 2023-2025.
En outre, il faut achever d’urgence la révision des procédures juridiques pour les projets immobiliers en retard/suspendus et les traiter de manière approfondie en 2022 et 2023 afin de créer les conditions pour que les projets soient réexécutés, garantissant ainsi l’approvisionnement du marché en biens.
J'espère également que l'État exemptera les projets d'investissement de permis de construire dans les zones avec un plan détaillé approuvé de 1/500 conformément au point h, clause 1, article 2 de la résolution n° 43/NQ-CP du 6 juin 2014 du gouvernement sur un certain nombre de tâches clés de réforme des procédures administratives dans la formation et la mise en œuvre de projets d'investissement utilisant des terres pour améliorer l'environnement des affaires.
En ce qui concerne le capital de crédit, je pense que les banques commerciales doivent également accroître leur soutien sur les taux d’intérêt/frais pour les transactions immobilières avec paiements électroniques et paiements non monétaires.
Par ailleurs, je propose que le taux d'intérêt des prêts immobiliers pour la période 2023-2025 soit le suivant : pour le segment des logements commerciaux à revenus, il est recommandé de le maintenir à un niveau inférieur à 7 %/an.
Secteur du logement social : pour les entreprises, le taux recommandé est inférieur à 6 %/an ; pour les acquéreurs de logements, il est inférieur à 4,5 %/an. Pour l’immobilier de tourisme et de villégiature, le taux recommandé est inférieur à 9 %/an. Enfin, pour l’immobilier résidentiel haut de gamme et les autres segments, le taux recommandé est compris entre 9 et 10 %/an.
Orienter et encourager la tendance à émettre des obligations au public plutôt qu'à les émettre en privé ; continuer à traiter strictement les violations liées aux obligations d'entreprise, à l'annulation des dépôts et à la déclaration de « double prix » dans les transferts immobiliers pour à la fois augmenter la dissuasion et garantir les droits des investisseurs, réduire les pertes budgétaires ; perfectionner le cadre juridique pour protéger les investisseurs dans les obligations d'entreprise et les certificats de fonds.
Enfin, je recommande de promouvoir la délivrance de certificats de propriété pour les biens immobiliers touristiques et de villégiature aux investisseurs secondaires afin de libérer rapidement des dizaines de milliards de dollars de ressources et de stimuler le développement de l'immobilier touristique et de villégiature sur la base du décret n° 10/2023/ND-CP modifiant et complétant un certain nombre d'articles des décrets guidant la mise en œuvre de la loi foncière.
+ Merci beaucoup !
Viet Vu (joué)
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