Le marché immobilier vietnamien a un besoin urgent d'accroître la demande totale et de créer de l'offre.

Récemment, le gouvernement a proposé plusieurs solutions concrètes pour soutenir la reprise du marché immobilier et lui permettre de franchir un cap décisif. En particulier, la résolution 33 a présenté des mesures précises et détaillées pour « sauver » le marché. Si ce dernier a effectivement reçu des signaux positifs, la reprise n'a pas encore été au rendez-vous.

S'adressant aux journalistes du Journaliste et d'Opinion publique, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), a déclaré : Au cours des sept premiers mois de 2023, le marché immobilier a continué de faire face à de nombreuses difficultés.

+ Comment évaluez-vous le marché immobilier depuis début 2023 jusqu'à aujourd'hui ?

Bien que le marché immobilier ait montré des signes d'amélioration suite aux mesures prises par le gouvernement pour surmonter les difficultés, il a néanmoins continué, au cours des sept derniers mois, à faire face à de nombreuses difficultés, notamment une faible liquidité et une offre très limitée.

Les principales raisons sont des problèmes juridiques non résolus et un accès limité aux capitaux, un certain nombre d'incidents survenus au cours du second semestre 2022 qui ont affecté la confiance des investisseurs et, en général, un certain nombre de problèmes fondamentaux du marché qui n'ont pas été résolus, tels que des problèmes juridiques, une offre rare, un déséquilibre entre l'offre et la demande, etc.

En réalité, le Vietnam n'a pas pleinement exploité le potentiel et les atouts de son marché immobilier. Les secteurs industriel, touristique et des loisirs sont concentrés dans certaines régions, sans pour autant créer un dynamisme et une attractivité généralisés sur l'ensemble du territoire.

Le marché immobilier vietnamien a un besoin urgent d'accroître la demande et de créer de nouvelles sources d'offre. Image 1

M. Le Hoang Chau prévoit que le marché immobilier vietnamien restera atone jusqu'à la fin de 2023 et ne pourra se redresser et se développer de manière plus saine, transparente et standardisée qu'à partir du deuxième ou du troisième trimestre 2024, grâce aux progrès de l'environnement juridique, aux perspectives de croissance économique positives et au développement synchrone et moderne des infrastructures.

De nombreux segments du marché de l'investissement restent confrontés à d'importants obstacles. Les ressources foncières potentielles ne sont pas exploitées de manière optimale. L'immobilier dans les parcs industriels, les zones économiques spéciales, les zones franches d'exportation et les zones de haute technologie se développe encore avec prudence et à un rythme modéré, affichant de faibles taux d'occupation.

La demande de logements pour toutes les classes sociales est très importante, notamment pour les personnes à revenus faibles et moyens, mais la réponse apportée est limitée.

+ Pouvez-vous analyser plus clairement les difficultés du marché durant la période actuelle ?

- Actuellement, trois difficultés et obstacles majeurs empêchent le marché immobilier de percer.

Premièrement, les difficultés liées aux politiques et aux lois, telles que les difficultés liées au droit foncier, les difficultés liées au droit de l'aménagement du territoire et certaines difficultés liées au droit des investissements.

Par exemple, en matière de planification, certains projets comportant des plans détaillés à l'échelle 1/500 ont été approuvés, mais ne sont pas conformes au zonage et aux plans d'ensemble et sont en cours de révision, d'ajustement et de mise à jour conformément à la réglementation.

De nombreux projets se heurtent à des difficultés, des obstacles et une mise en œuvre lente en raison de la réglementation relative aux méthodes d'évaluation foncière ; dans bien des cas, un plan d'aménagement du territoire a été annoncé, mais il n'existe pas de plan annuel d'aménagement du territoire au niveau du district…

Deuxièmement, les difficultés de circulation des capitaux constituent un obstacle. En particulier, l'accès aux prêts pour les entreprises immobilières demeure complexe, principalement en raison de trois facteurs : les taux d'intérêt élevés, la légalité des projets et la confiance dans la liquidité du marché. De fait, le taux d'intérêt réel se situe autour de 11 à 12 % par an.

La récente baisse des taux d'intérêt de 0,5 à 2 % témoigne des efforts considérables déployés par le gouvernement et le système bancaire. Cette mesure a un impact positif sur l'économie et le secteur immobilier.

Toutefois, réduire la durée du projet d'un an peut permettre aux entreprises d'économiser jusqu'à 12 à 15 % de leurs coûts d'investissement en intérêts. Sans compter les économies réalisées sur les salaires, les machines et les équipements, etc., tout au long de l'année.

Des réglementations strictes en matière de contrôle des risques liés au crédit immobilier contribuent à rendre le marché plus sain, plus en phase avec les besoins réels et à éviter les bulles spéculatives.

Cependant, actuellement, la capacité financière de la majorité des entreprises immobilières est limitée, leurs fonds propres sont faibles et leurs opérations reposent principalement sur les crédits bancaires, ce qui rend difficile l'accès au crédit.

Le taux d'intérêt des prêts accordés dans le cadre du programme de 120 000 milliards de VND pour le logement social est trop élevé (8,7 % pour les entreprises, 8,2 % pour les acheteurs de logements par an), ce qui crée des difficultés pour les investisseurs et les acheteurs de logements.

Troisièmement, les difficultés liées à la demande globale et à la confiance des marchés. On constate une forte baisse de la demande globale dans la plupart des segments, notamment le logement haut de gamme, l'immobilier touristique, les complexes hôteliers de luxe et les terrains. La confiance des marchés a également fortement diminué.

Selon une enquête préliminaire menée par l'Association vietnamienne de l'immobilier, les deux tiers des entreprises de développement de projets n'ont pratiquement enregistré aucune nouvelle activité de développement de projets au cours de l'année écoulée.

Parallèlement, les agences immobilières ont réduit leurs effectifs de 50 à 70 %. La plupart des investisseurs se sont abstenus d'investir sur le marché immobilier ces derniers temps.

Alors, quelles recommandations avez-vous pour aider le marché immobilier à percer ?

L'enjeu le plus urgent est désormais d'accroître la demande globale et de créer une source d'approvisionnement clé pour le marché immobilier vietnamien. Le segment le plus demandeur sur ce marché est actuellement celui du logement commercial abordable. Par conséquent, pour augmenter la demande globale, il est nécessaire de développer ce segment rapidement, efficacement et de manière diversifiée.

Toutefois, dans l’immédiat, le gouvernement doit mettre en œuvre efficacement des solutions pour soutenir le marché immobilier conformément au Programme de relance et de développement socio-économique pour 2023 et la période 2023-2025.

En outre, il convient de finaliser d'urgence l'examen des procédures juridiques relatives aux projets immobiliers en retard ou suspendus et de les traiter en profondeur en 2022 et 2023 afin de créer les conditions nécessaires à leur remise en œuvre, garantissant ainsi l'approvisionnement du marché.

J’espère également que l’État exemptera les permis de construire pour les travaux de projets d’investissement dans les zones ayant un plan détaillé approuvé 1/500 conformément au point h, clause 1, article 2 de la résolution n° 43/NQ-CP du 6 juin 2014 du gouvernement sur un certain nombre de tâches clés de réforme des procédures administratives dans la formation et la mise en œuvre de projets d’investissement utilisant des terres pour améliorer l’environnement des affaires.

En ce qui concerne les fonds de crédit, je pense que les banques commerciales doivent également accroître leur soutien en matière de taux d'intérêt/frais pour les transactions immobilières avec paiements électroniques et paiements non monétaires.

En outre, je propose que le taux d'intérêt des prêts sur le marché immobilier pour la période 2023-2025 soit le suivant : pour le segment des logements commerciaux destinés à générer des revenus, il est recommandé qu'il soit inférieur à 7 % par an.

Logement social : pour les entreprises, le taux recommandé est inférieur à 6 % par an ; pour les acquéreurs de logements, il est inférieur à 4,5 % par an. Pour le secteur de l’immobilier touristique et de villégiature, le taux recommandé est inférieur à 9 % par an. Enfin, pour le segment résidentiel haut de gamme et les autres segments, le taux recommandé se situe entre 9 et 10 % par an.

Orienter et encourager la tendance à l'émission d'obligations au public plutôt qu'au privé ; continuer à traiter rigoureusement les infractions liées aux obligations d'entreprises, à l'annulation des dépôts et à la déclaration de « double prix » lors des transferts immobiliers afin d'accroître la dissuasion et de garantir les droits des investisseurs, et de réduire les pertes budgétaires ; perfectionner le cadre juridique pour protéger les investisseurs en obligations d'entreprises et en certificats de fonds.

Enfin, je recommande de promouvoir la délivrance de certificats de propriété pour les actifs immobiliers touristiques et de villégiature aux investisseurs secondaires afin de libérer rapidement des dizaines de milliards de dollars de ressources et de stimuler le développement de l'immobilier touristique et de villégiature sur la base du décret n° 10/2023/ND-CP modifiant et complétant un certain nombre d'articles des décrets régissant la mise en œuvre de la loi foncière.

+ Merci beaucoup !

Viet Vu (Mise en œuvre)

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