Un marché locatif de bureaux dynamique et des prévisions d'experts

Créer un environnement compétitif

L'activité de location de bureaux a récemment connu un regain de dynamisme, avec des transactions d'agrandissement ou de relocalisation de bureaux. Le marché a également enregistré une évolution de la demande des locataires, obligeant les investisseurs en bureaux à changer de locataires pour les fidéliser, notamment les grandes entreprises et les multinationales.

Pour mieux comprendre l'évolution de la demande des locataires et découvrir les facteurs qui retiennent efficacement les locataires de bureaux, M. Matthew Powell - dirigeant de Savills Vietnam, le marché des bureaux bénéficie de l'augmentation des capitaux IDE affluant au Vietnam ces derniers temps.

En conséquence, les données du ministère de la Planification et de l'Investissement montrent qu'au 20 avril 2024, le capital total des IDE au Vietnam a atteint plus de 9,27 milliards USD, soit une augmentation de 4,5 % par rapport à la même période en 2023. Jusqu'à présent, l'ensemble du pays compte 40 049 projets valides avec un capital enregistré total de près de 478,58 milliards USD.

De nombreux bureaux de classe A à louer à Ho Chi Minh Ville.

Les investisseurs étrangers ont investi dans 17 des 21 secteurs de l' économie nationale. L'industrie de transformation et de fabrication a pris la tête avec un capital d'investissement total de plus de 6,15 milliards USD, représentant près de 66,4 % du capital d'investissement total enregistré, en hausse de 19,8 % sur la même période.

Le secteur immobilier se classe au deuxième rang avec un capital d'investissement total de plus de 1,73 milliard USD, représentant près de 18,7 % du capital d'investissement total enregistré, en hausse de 78,2 % sur la même période. Viennent ensuite les secteurs du commerce de gros et de détail, de l'entreposage et du transport, avec un capital enregistré total de plus de 451,4 millions USD et de près de 383,2 millions USD, respectivement.

L'afflux croissant d'IDE et la diversification des industries, ainsi que l'indice de confiance des entreprises toujours positif, ont montré que le Vietnam est un marché potentiel pour de nombreux types d'entreprises, entraînant ainsi une demande croissante de bureaux.

Les activités de location de bureaux au premier trimestre 2024 ont été dynamiques, les locataires des secteurs informatique, manufacturier et juridique maintenant un taux élevé.

Cependant, la forte demande ne concerne pas tous les segments de bureaux. La demande actuelle se concentre sur le segment des bureaux haut de gamme, car les locataires ont des exigences plus strictes en matière de bureaux. Ils ont besoin de bureaux offrant une bonne qualité et un environnement de travail agréable pour attirer et fidéliser les talents.

L’environnement de travail est toujours l’un des facteurs recherchés par les investisseurs en location de bureaux ainsi que par les locataires de bureaux.

La tendance s'oriente donc progressivement vers des bâtiments certifiés écologiques, offrant des espaces de qualité et des équipements complets. Les investisseurs en bureaux doivent donc suivre cette tendance et veiller à proposer des locaux de qualité répondant aux goûts du public.

Tendance actuelle, la plupart des locataires préfèrent les zones centrales des grandes villes, où il y a de nouveaux projets de haute qualité, des prix de location adaptés et à proximité du centre.

On peut constater que la tendance de choix d'un bureau de locataires dépend de nombreux facteurs et le prix n'est pas le seul facteur que les entreprises prennent en compte, en particulier pour les locataires qui ont tendance à moderniser leurs bureaux en bâtiments de classe A.

Pour de nombreuses entreprises, déménager dans des immeubles de bureaux certifiés écologiques est une priorité absolue, voire une exigence, dans le cadre de leur engagement ESG mondial envers leurs actionnaires et des réglementations légales en vigueur.

Certaines entreprises sont prêtes à payer plus cher pour un bâtiment de meilleure qualité, certifié écologique, qui offre un environnement de travail productif aux employés et une image de marque positive aux clients. Ainsi, si le prix est évidemment un facteur très important, il n'est pas déterminant.

Les experts de Savills ont noté la différence entre les bâtiments certifiés verts et les bâtiments non certifiés.

Les immeubles anciens non conformes aux normes écologiques seront désormais soumis à une pression accrue pour réduire leurs loyers, car ils ne peuvent concurrencer les immeubles certifiés écologiques. Il est prouvé que certains propriétaires, notamment pour les bureaux de catégorie B, ont dû réduire leurs loyers pour conserver leurs locataires, tandis que les immeubles de luxe maintiennent des loyers stables.

« Le prix est évidemment important. Mais comme pour tout, beaucoup de gens sont prêts à payer pour des expériences de qualité. Tout comme pour l'achat d'une voiture, de vêtements ou de sacs à main, une différence de prix est parfois acceptable pour des produits et services de meilleure qualité », a déclaré Matthew Powell.

Les loyers des bureaux à Ho Chi Minh-Ville sont en hausse.

Selon les experts de Savills, le marché des bureaux à Hô-Chi-Minh-Ville présente de nombreux atouts, avec de grands espaces de bureaux et un marché commercial plus important. Les loyers des bureaux à Hô-Chi-Minh-Ville restent plus élevés qu'à Hanoï, notamment dans les projets du 1er arrondissement.

Cependant, le marché de Hô-Chi-Minh-Ville était auparavant principalement concentré dans un seul quartier, le District 1, qui fournissait l'essentiel de l'offre de bureaux. Cependant, ce marché connaît désormais un déplacement vers le quartier de Thu Thiem, avec de nouvelles offres de bureaux, de vastes surfaces et de nombreux projets certifiés écologiques.

À Hanoï, la situation est différente. Le marché des bureaux y est plus développé, avec différents emplacements dédiés aux projets commerciaux, comme Hoan Kiem, Ba Dinh, l'ouest de Hanoï et bientôt le quartier du lac de l'Ouest.

Cependant, la capacité locative actuelle des projets immobiliers dans les quartiers de Hoan Kiem et Ba Dinh est relativement élevée. Par conséquent, les nouveaux immeubles prévus prochainement, tels que Grand Terra, Taisei Square Hanoi, Tien Bo Plaza et BRG Diamond Park Plaza, constitueront de nouvelles sources d'approvisionnement, stimulant ainsi l'activité commerciale.

Hô-Chi-Minh-Ville est considérée comme possédant un grand nombre de bureaux à louer qui attirent un grand nombre de clients et proposent de meilleurs prix.

Les experts estiment également que les prix de location de bureaux à Hanoi ne devraient pas dépasser ceux de Ho Chi Minh-Ville à l’avenir.

Ainsi, selon Savills Asia Pacific, au second semestre 2023, le loyer des bureaux de catégorie A à Hanoï par rapport à la région se maintient à un niveau moyen, à 41,7 USD/m²/mois (taxes et frais de service inclus). À Hô-Chi-Minh-Ville, ce chiffre s'élève à 63,2 USD/m²/mois.

En particulier, avec l'offre de nouveaux logements de catégorie A à Hanoi qui devrait augmenter dans les temps à venir, les prix de location continueront d'être compétitifs.

Pour les immeubles individuels prisés ou de bonne qualité, des prix plus élevés pourraient être exigés, mais ils ne seront pas significativement supérieurs à ceux des autres solutions. Par conséquent, Hanoï maintiendra à l'avenir des loyers raisonnables pour les locaux de qualité.

Parallèlement, les experts estiment que l'investissement dans les bâtiments écologiques est un investissement à long terme. En revanche, la baisse des prix est une stratégie à court terme. En effet, les locataires de bureaux utilisent souvent leurs locaux pendant une longue période, au moins 5 à 10 ans, voire plus.

Par conséquent, des immeubles de bureaux écologiques et durables constituent un facteur crucial pour les investisseurs souhaitant fidéliser leurs locataires à long terme. Le problème actuel pour les investisseurs en projets écologiques est donc l'investissement à long terme.

Source : https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-cho-thue-van-phong-soi-dong-va-nhung-du-bao-cua-chuyen-gia-a663028.html