בהתחשב בהתאוששות השוק, מחירי הבתים בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי גבוהים מאוד, ודירות במחירים סבירים הן נדירות.

השוק עדיין מתמודד עם קשיים רבים, המדיניות זקוקה לזמן כדי להשתפר, והיא תתאושש במחצית השנייה של 2024; מחירי הבתים בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי גבוהים מדי בהשוואה להכנסה של האנשים; תאי נגוין גובה באגרסיביות חובות הקשורים לדמי שימוש בקרקע ודמי חכירת קרקע... אלו חדשות הנדל"ן האחרונות.

מגזר הנדל"ן עדיין מתמודד עם קשיים רבים אך עשוי להתאושש במחצית השנייה של 2024. (מקור: הבנק המרכזי של וייטנאם)

שוק הנדל"ן יתאושש במחצית השנייה של 2024.

אחד האינדיקטורים החוזים התאוששות במגזר הנדל"ן הוא שריביות נמוכות יותר על הלוואות יהיו הכוח המניע העיקרי להתאוששות הענף כולו. בעוד שריביות הפיקדונות הותאמו מאז הרבעון הראשון של 2023, לתנועת ריביות ההלוואות יש פיגור בזמן.

על פי דו"ח WiGroup על תוצאות העסקים לרבעון השני של 2023, ענף הנדל"ן עדיין מתמודד עם קשיים רבים אך עשוי להתאושש במחצית השנייה של 2024.

באופן ספציפי, צמיחת הרווח לאחר מס (NPAT) ברבעון השני של 2023 עבור כלל מגזר הנדל"ן למגורים (לא כולל Vinhomes) רשמה קצב צמיחה שלילי של כ-46% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. למרות שהערך המוחלט עלה בהשוואה לרבעון הראשון של 2023, לא היה זרז חזק באמת שיגביר את התאוששות הרווח הכוללת של המגזר מנקודת השפל שלו.

ניתוח מדוקדק יותר של הצמיחה של 20 חברות (המייצגות 90% משווי השוק הכולל של התעשייה) מגלה שרק 5 חברות נדל"ן רשמו צמיחה חיובית ברבעון השני.

עם זאת, הדבר נובע משתי סיבות עיקריות: או עלייה פתאומית ברווחים ממקורות אחרים שאינם קשורים לעסקי הליבה, או צמיחה גבוהה עקב שולי רווח נמוכים באותה תקופה.

חברות גדולות אחרות בתעשייה רשמו גם ירידות ברווחים של למעלה מ-20% משנה לשנה, דבר המשקף את הקשיים הכוללים בשוק הנדל"ן.

ערך המלאי בכל התעשייה ירד בהשוואה לרבעון הראשון של 2023. מסגרות משפטיות מחמירות יותר וזרימת אשראי מוגבלת לשוק הנדל"ן הן שתי הסיבות העיקריות לכך שעסקים מתמודדים עם קשיים ביישום פרויקטים.

בצד הביקוש, התחזית גם אינה מבטיחה במיוחד, כאשר סך עסקאות הנדל"ן ברבעון השני של 2023 ירד ב-66% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד וב-9% בהשוואה לרבעון הקודם.

לפי WiGroup, כדי להבטיח "הישרדות", מנהלי נדל"ן חייבים ליישם אסטרטגיה הגנתית על ידי הפחתת המינוף הפיננסי לרמה בטוחה, קיצוץ בהוצאות הריבית והימנעות מחדלות פירעון בזמן שהמכירות מאטות משמעותית. נכון לסוף הרבעון השני של 2023, יחס החוב להון העצמי הכולל עבור התעשייה כולה הגיע לפי 0.48.

סך הוצאות הריבית לתקופה הגיעו ל-2,030 מיליארד דונג וייטנאמי, עלייה קלה בהשוואה לרבעון הראשון, המשקפת את העובדה ששיעורי הריבית על ההלוואות נותרו גבוהים למדי ואינם מראים סימני התקררות. כושר הפירעון של עסקים בתעשייה, הנמדד על ידי יחס רווח תפעולי (EBIT/הוצאות ריבית), ירד בהשוואה לרבעון הראשון של 2023.

אחד האינדיקטורים החוזים התאוששות בענף הנדל"ן הוא שריביות נמוכות יותר על הלוואות יהיו הכוח המניע העיקרי להתאוששות הענף כולו. בעוד שריביות הפיקדונות הותאמו מאז הרבעון הראשון של 2023, לתנועת ריביות ההלוואות יש פיגור בזמן.

יתר על כן, הסרת מכשולים משפטיים מסייעת להחיות את היצע הנדל"ן. תחום הדיור הציבורי יכול להיות זרז לתעשיית הנדל"ן למגורים, שכן תחום זה נהנה ממדיניות ממשלתית תומכת רבות.

"בהתאם לכך, התאוששות שוק הנדל"ן בכלל ותחום הנדל"ן למגורים בפרט תתרחש בסביבות המחצית השנייה של 2024, כאשר מדיניות תומכת תחל להיכנס לתוקף", העריכה WiGroup.

אישור מדיניות ההשקעה לפרויקט אזור המגורים הו סון 3.

סגן יו"ר הוועדה העממית של מחוז לאנג סון , לואונג טרונג קווין, פרסם זה עתה את החלטה מספר 1282/QD-UBND המאשרת את מדיניות ההשקעה עבור פרויקט אזור המגורים הו סון 3 במחוז הוא לונג, באמצעות הליך מכרזי לבחירת משקיע.

על פי ההחלטה, היקף פרויקט אזור המגורים הו סון 3 כולל: את הצפון והצפון-מזרח הגובלים בכביש המחוזי DT.242 ובכביש הגישה לכביש המהיר האנוי-לאנג סון; את הדרום הגובל בכביש המהיר האנוי-לאנג סון; את המזרח הגובל באדמות מגורים קיימות בקהילת הו סון ובוועדת העם של קהילת הו סון; ואת המערב והדרום-מערב הגובלים בנהר ת'ונג.

הפרויקט שואף לבנות אזור מגורים עם מערכת תשתית טכנית סינכרונית ומודרנית, בהתאם לתוכנית שאושרה. הוא ינצל באופן מלא את משאבי הקרקע הקיימים, יענה על צרכי כל הזקוקים לקרקע ולדיור, ויתרום באופן חיובי לתוכנית פיתוח הדיור של מחוז הואו לונג בפרט ומחוז לאנג סון בכלל.

לפרויקט המגורים Ho Son 3 הון השקעה כולל (לא כולל פיצויים, תמיכה ועלויות יישוב מחדש) של 1,379 מיליארד דונג וייטנאמי, עם שטח קרקע כולל של 400,000 מ"ר (40 דונם). הפרויקט כולל את המרכיבים הבאים: מגורים רבי קומות בשטח של 4,656 מ"ר, בתים טוריים נמוכים בשטח קרקע כולל של 111,392 מ"ר (1,102 מגרשים), וילות נמוכות בשטח כולל של 20,510.7 מ"ר (131 מגרשים), מגורים ליישוב מחדש בשטח כולל של 8,216 מ"ר (84 מגרשים), ומתקנים אחרים כגון תשתיות טכניות, מרכזי מסחר ושירותים וכו'. האוכלוסייה הצפויה היא 7,000 איש.

תקופת ההפעלה של הפרויקט היא 50 שנים ממועד קבלת הקצאת קרקע או חכירת קרקע למשקיע, כאשר לוח הזמנים לביצוע הפרויקט לא יעלה על 48 חודשים.

תאי נגוין: גביית חובות באגרסיביות הקשורים לדמי שימוש בקרקע ודמי חכירת קרקע.

יו"ר הוועדה העממית של מחוז תאי נגוין ביקש זה עתה מראשי המחלקות, הסוכנויות ומיושבי ראש הוועדות העממיות של המחוזות והערים ליישם בדחיפות ובנחישות מספר משימות כדי להמשיך ביישום מקיף של פתרונות לקידום גביית חובות הקשורים לדמי שימוש בקרקע ודמי חכירת קרקע במחוז, תוך שאיפה להשיג את התוצאות הגבוהות ביותר האפשריות בגביית הכנסות תקציב המדינה.

בשנת 2023, מועצת העם של מחוז תאי נגוין הטילה עליה את המשימה לגבות 20,000 מיליארד דונג וינדי מהכנסות תקציב המדינה, כולל 4,800 מיליארד דונג מאגרות שימוש בקרקע ו-700 מיליארד דונג מאגרות חכירה. נכון ל-31 ביולי, ההכנסות מאגרות שימוש בקרקע במחוז תאי נגוין הגיעו רק ל-734.778 מיליארד דונג, שהם 15.3% מהיעד המחוזי, בעוד שההכנסות מאגרות חכירה הגיעו ל-296.086 מיליארד דונג וינדי, שהם 42.3% מהיעד המחוזי.

על פי הודעת רשויות המס, סכום השימוש בקרקע עומד על 681.240 מיליארד דונג וייטנאמי ודמי חכירת הקרקע עומדים על 94.865 מיליארד דונג וייטנאמי, הפרוסים על פני 14 פרויקטים למגורים ופיתוח עירוני.

מספר סיבות זוהו לגביית אגרות השימוש הנמוכות בקרקע מפרויקטים במחוז תאי נגוין, כולל שוק הנדל"ן האיטי בשנה האחרונה, וכתוצאה מכך שיעורי עסקאות נמוכים; עסקים רבים תלויים בהלוואות ובהון מגויס, בעוד ששיעורי הריבית על הלוואות נותרים גבוהים והגישה להון קשה. בנוסף, חלק מנישומי המסים לא עמדו היטב בחוקי ותקנות המס.

על פי תוכנית מחלקת המסים של מחוז תאי נגוין, עד סוף ספטמבר 2023 לכל המאוחר, פרויקטים עם דמי שימוש בקרקע שטרם שולמו חייבים למלא את התחייבויותיהם לתקציב המדינה.

במסמך מס' 4151/UBND-KT מיום 18 באוגוסט, יו"ר הוועדה העממית של מחוז תאי נגוין הורה למחלקת המסים המחוזית: ליישם אמצעי גביית חובות מתאימים עבור כל מקרה של חוב מס בהתאם לתקנות; תוך התמקדות ביישום מיידי של אמצעים לקידום, אכיפה וגילוי פומבי של מידע כפי שנקבע בחוק ניהול המסים ובהנחיות היישום שלו עבור משלמי מסים בעלי חובות מס גדולים, מתמשכים וארוכי שנים, על מנת לגבות את כספי המס שטרם נפרעו לתקציב המדינה.

הנחיית יחידות כפופות לבחון מקרוב ולנטר את התקדמות הטיפול בחובות הקשורים לדמי שימוש בקרקע ודמי חכירת קרקע במחוז; דיווח תקופתי חודשי על הערכת המצב בנוגע לטיפול בחובות הקשורים לדמי שימוש בקרקע ודמי חכירת קרקע במחוז, סיכום קשיים ומכשולים המתעוררים במהלך היישום, ודיווח וייעוץ לוועדת העם המחוזית לצורך שיקול דעת והכוונה בהתאם לתקנות.

ועדות עממיות של מחוזות וערים: להוביל ולתאם עם מחלקת המסים המחוזית כדי לעבוד ישירות עם עסקים החייבים בתשלומי שימוש בקרקע ודמי חכירת קרקע באזוריהם כדי לעודד אותם לשלם באופן מיידי לתקציב המדינה. לפתח תוכניות ולהקצות משימות ספציפיות למחלקות וליחידות תחת סמכותן כדי לתאם בשיתוף פעולה הדוק עם תת-מחלקת המסים האזורית כדי להתמקד בדחיפה ופתרון סופי של חובות הקשורים לקרקע.

לדברי יו"ר ועדת העם של מחוז תאי נגוין: במקרה שהמציע הזוכה לא ישלם או ישלם סכום לא מספיק של ההצעה הזוכה עבור זכויות שימוש בקרקע תוך 120 יום ממועד ההחלטה להכיר בתוצאות ההצעה הזוכה, הוועדה העממית המוסמכת תבטל את ההחלטה להכיר בתוצאות ההצעה הזוכה עבור זכויות שימוש בקרקע בהתאם לסעיף 2, סעיף 3 של צו ממשלתי מס' 10/2023/ND-CP מיום 3 באפריל 2023.

מחירי הדיור בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי גבוהים פי 18-32 מההכנסה.

סאבילס פרסמה זה עתה נתונים הנוגעים למחירי הדיור עבור תושבי האנוי והו צ'י מין סיטי.

בדוח זה, היחידה מצטטת את מדד סבירות הדיור באסיה פסיפיק לשנת 2023 של מכון הקרקעות העירוניות (ULI), המראה כי הו צ'י מין סיטי והאנוי הן שתי ערים עם מחירי דיור ממוצעים באזור. עם זאת, קיים פער משמעותי בין מחירים אלה לבין הכנסותיהם של אנשים.

באופן ספציפי, בהו צ'י מין סיטי, מחיר בית ממוצע הוא 296,000 דולר (מעל 7 מיליארד דונג וייטנאמי) כאשר ההכנסה הממוצעת למשק בית עומדת על 9,120 דולר לשנה (כ-220 מיליון דונג וייטנאמי).

Bất động sản mới nhất. (Nguồn: Ảnh chụp màn hình/DT)

מדיניות תמיכה ממשלתית היא המפתח לביצור דיור בר השגה עבור הציבור. (מקור: צילום מסך/DT)

על פי יוצרי הדו"ח, פער מחירי הדירה בהו צ'י מין סיטי הוא כיום פי 32.5. זהו הפער השני בגובהו באזור, אחרי שנזן (פי 35), ואף גבוה יותר מבייג'ינג (פי 29.3), שנגחאי (פי 24.1) והונג קונג (פי 26.5).

בינתיים, מדד זה בהאנוי גבוה פי 18.3, עם הכנסה שנתית ממוצעת למשק בית של 9,967 דולר (כ-240 מיליון דונג וייטנאמי); גבוה יותר מסיאול (פי 17.3), טוקיו (פי 16.1) ודיור מסחרי בסינגפור (פי 13.7).

בשוק הדיור להשכרה, שכר הדירה החודשי הממוצע לדירה בהו צ'י מין סיטי הוא 592 דולר, שווה ערך לכ-14 מיליון וייטנאם דונג. שוק זה מתאים בעיקר לעובדים צעירים בעלי הכנסה גבוהה או זרים העובדים בווייטנאם.

בניתוח יכולת הדיור בהו צ'י מין סיטי, גב' ג'יאנג הויניה, סגנית מנהלת וראש מחלקת מחקר ופיתוח ב-S22M Savills הו צ'י מין סיטי, הצהירה כי רוב האנשים יכולים להרשות לעצמם רק את קטגוריית הדיור בר השגה, או דירות בתקציב נמוך.

לדברי גב' ג'יאנג, היצע הדירות במחירים נוחים במחירים שבין 2 ל-4 מיליארד וונד נמוך כיום. בעבר, קו מוצרים זה היווה כ-60% מהיצע השוק; בשנת 2023 הוא היווה רק כ-25%. הדבר משפיע על הזדמנויותיהם של אנשים לרכוש בית.

גב' ג'יאנג טענה כי מדיניות תמיכה ממשלתית היא המפתח ליצירת דיור בר השגה עבור הציבור. הניסיון המעשי של מדינות רבות ושונות הראה את ההשפעה החיובית של פתרונות דיור על הפיתוח החברתי-כלכלי.

"שקילתה של הממשלה להטיל מיסים כדי לרסן רכישות ספקולטיביות ולהגדיל את מספר הקרקעות לפיתוח דיור בר השגה מדגימה את מחויבותה לקידום שוק דיור יציב ובר קיימא, לטובת רוכשי דירות", אמרה גב' הוין.

יתר על כן, היא טענה כי פיתוח דיור ציבורי הוא בראש סדר העדיפויות משום שהוא מסייע בפתרון בעיות דיור עבור אנשים בעלי הכנסה נמוכה, מעודד במידה מסוימת פיתוח חברתי-כלכלי, מאיץ ביזור אוכלוסייה, מרחיב אזורים עירוניים לפרברים ומגביר את הקיימות בתכנון עירוני.

[מודעה_2]
מָקוֹר