פענוח נתוני מלאי נדל"ן

בהתאם לסעיף 1, סעיף 3 של צו 44/2022/ND-CP, מלאי נדל"ן מוסבר ככמות הנדל"ן של פרויקט הזכאי לעסקה בהתאם להוראות החוק אך לא בוצעה עסקה בתקופת הדיווח.

מהו הבסיס לקביעת המלאי?

על פי הדו"ח האחרון של משרד הבינוי , מלאי הנדל"ן בפרויקטים ברבעון הראשון של 2024 ב-56 מחוזות וערים ברחבי המדינה עומד על כ-23,029 יחידות (כולל דירות, בתים פרטיים, קרקעות), מתוכן: דירות 3,706 יחידות; בתים פרטיים 8,468 יחידות; קרקע 10,855 מגרשים. בהתאם, ניתן לראות כי יחס המלאי הוא בעיקר במגזר הנדל"ן לדיור פרטי ומגרשי קרקע של פרויקטים.

משרד הבינוי מסר כי נכון לעכשיו יש 3,706 דירות שלא נמכרו, אך המספר בפועל גדול בהרבה.

מר וו הונג טאנג, מנהל מחלקת המחקר והפיתוח של קבוצת DKRA, אמר כי מלאי נדל"ן מובן כמספר המוצרים בפרויקטים של נדל"ן שלא נסחרו בהצלחה.

לדברי מר טאנג, נתוני המלאי מבוססים על נתונים שדווחו על ידי חברות נדל"ן לפי סעיף 1, סעיף 3 של צו 44/2022/ND-CP. על פי הצו, מלאי נדל"ן הוא כמות הנדל"ן של פרויקט הזכאי למסחר לפי הוראות החוק אך לא נסחר בתקופת הדיווח.

תקופת הדיווח תתבצע רבעונית והמשקיע ידווח על פרטי הפרויקט וסטטוס העסקה (כולל פרטי מלאי נדל"ן) בהתאם לטפסים מס' 10 ו-12 המצורפים לצו 44/2022/ND-CP.

שבו, טופס מס' 10 כולל מידע ונתונים על פרויקטים של נדל"ן ומוצרי נדל"ן הזכאים לעסקאות; טופס מס' 12 כולל מידע ונתונים על מצב עסקאות הנדל"ן של הפרויקט.

המציאות שונה מנתונים

עסקי נדל"ן מאמינים שנתוני המלאי שפורסמו על ידי משרד הבינוי אינם מדויקים באמת. מר הא ואן ת'יאן, סגן מנכ"ל תאגיד הנדל"ן של קבוצת טראן אן, אמר כי נכון לעכשיו, העסקים המדווחים על נתוני מלאי רשומים בבורסה.

חברות נדל"ן לא רשומות ידווחו רק בדוחות הכספיים השנתיים שלהן. ישנו אפילו מידע לא מאושר על האופן שבו חברות נדל"ן "מתחמקות" מהבעיה, לפיה חלק מהמשקיעים לא מכרו את המוצרים שלהם ולכן הם מאפשרים לעובדיהם לקנות את המוצרים בשמם, ואז ללוות כסף מהבנק כדי לקבל תזרים מזומנים. כאשר ישנם לקוחות שקונים מוצרים אלה, החברה תסדיר את ההלוואה עם הבנק כדי למכור ללקוחות בפועל, כך שהמוצר עדיין נחשב כמוצר שנפתח בהצלחה למכירה, אך במציאות, מדובר עדיין במלאי. לכן, נתוני המלאי שפורסמו עשויים להיות לא מדויקים.

לדברי מר ת'יען, המלאי בפועל גדול מהנתונים המדווחים, מכיוון שמספר עסקי הנדל"ן שאינם רשומים בבורסה הוא גדול מאוד, לעסקים אלה מספר רב של פרויקטים בפרובינציות וכמות הסחורות הנמכרות מחזיקה מעמד שנים רבות.

לדוגמה, בבינה דואנג , ישנם פרויקטים רבים של דירות בעלי מסמכים משפטיים מלאים, אולם מספר המוצרים שנמכרו נמוך מאוד. באופן ספציפי, קבוצת דאנה קוי עם פרויקט אסטרל סיטי, הפרויקט כולל 4,966 דירות, שנפתח למכירה מאז 2020, אולם רק כ-40% מהמוצרים הנ"ל נמכרו. קבוצת לה פונג מציעה 3 פרויקטים למכירה עם מסמכים משפטיים מלאים והיא נמצאת בתהליך מסירת בתים ב-2 פרויקטים, מספר המוצרים שלא נמכרו הוא כמעט 1,000 יחידות...

בנוסף, בבין דואנג יש כיום עשרות פרויקטים שנפתחו למכירה מזה זמן רב וכמעט הושלמו, אך משקיעים עדיין מציעים מלאי למכירה. בינתיים, על פי משרד הבינוי, בשוק יש כיום מלאי של כ-3,706 דירות. לפיכך, ניתן לראות שהנתונים שונים מאוד.

או בהו צ'י מין סיטי, בשנת 2023, למרות שיש מעט פרויקטים למכירה בשוק, כמות הסחורות אינה קטנה. לדוגמה, פרויקט MT Eastmark City בעיר Thu Duc, עם כמעט 2,000 דירות שנמכרו בין 2021 להיום, עדיין פתוח למכירה על ידי המשקיעים. הפרויקט במחוז 1 של קבוצת Novaland , שנמכר בין 2019 להיום, עדיין מכיל סחורות שלא נמכרו, פרויקט הדירות במחוז Binh Chanh של קבוצת An Gia, למרות שנמסר, עדיין מכיל כמות גדולה של מלאי... עם זאת, בתחילת 2024, דיווחה מחלקת הבנייה של הו צ'י מין סיטי כי להו צ'י מין סיטי אין כרגע מלאי.

בנוסף, סיפור על מלאי שצריך להזכיר הוא שלאחר תקופה כלכלית קשה משנת 2022 ועד עכשיו, לקוחות רבים שהזמינו מוצרי נדל"ן אך לא הייתה להם יכולת כלכלית מספקת נאלצו להחזיר את הסחורה למשקיע, כך שגם כמות המלאי הזו גדולה למדי.

בנוסף, בהתבסס על סעיף 1, סעיף 3 של צו 44/2022/ND-CP, החל על פרויקטים הזכאים למסחר בהתאם להוראות החוק לחישוב כמלאי, מהווה גם הוא בעיה.

לדוגמה, בהו צ'י מין סיטי, ישנם כיום פרויקטים רבים שנפתחו למכירה, נבנו ונמסרו ללקוחות, אך לא עמדו בתנאים החוקיים לעסקאות, כך שהמשקיע והלקוח חתמו רק על חוזה פיקדון להחזקת המקום, למרות שגבו עד 95% משווי הבית. ופרויקטים אלה, מכיוון שאינם עומדים בתנאים החוקיים, עדיין נחשבים לפרויקטים לא מעובדים ואינם יכולים להיחשב כמלאי אם המוצרים לא אזלו.

מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-ma-so-lieu-hang-ton-kho-bat-dong-san-d219682.html