חוזר 06/2023/TT-NHNN פתח בפני משקיעים את הדרך להשתמש ב"מינוף" פיננסי וללוות הון מבנקים אחרים כדי לפרוע חובות. עם זאת, מהלך זה לא הצליח לסייע בשינוי שוק הנדל"ן.
ריביות הלוואות ברמות נמוכות
מאז 1 בספטמבר 2023, כאשר חוזר 06 נכנס לתוקף, הבנקים המובילים כמו BIDV, Vietcombank, Viettinbank, Techcombank ו-ACB החלו ליישם מדיניות הלוואות לפירעון מוקדם של הלוואות בבנקים אחרים עבור לקוחות פרטיים הלווים הון לייצור, עסקים ומילוי צורכי מחייתם.
בנק BIDV מחיל ריבית מועדפת על הלוואה החל מ-6% לשנה בלבד; Vietcombank מחיל 2 אפשרויות ריבית החל מ-6.9% לשנה ב-6 החודשים הראשונים או 7.5% לשנה ב-12 חודשים, או ריבית של 8% לשנה בשנתיים הראשונות. Techcombank מגיש בקשה לסוג זה של הלוואה החל מ-7.3% לשנה...
על פי הבנקים, כיום, קבוצת הלקוחות הפרטיים הלווים לרכישת בתים בריביות של 10-11% גדולה מאוד. עם המדיניות החדשה, האפשרות ללוות בריביות נמוכות כדי לפרוע הלוואות ישנות בבנקים אחרים תהיה פתוחה יותר. עם זאת, הבעיה עדיין תלויה במקור הנכסים הממושכנים. זהו מחסום עבור אנשים רבים המעוניינים ללוות הון.
גב' נגוין טי צ'י צ'או (דונג דה, האנוי ) אמרה: "בפברואר 2022, משפחתי לוותה 1.5 מיליארד דונג וייט מבנק BIDV בריבית משתנה של 11%. בכל חודש, אני צריכה לשלם את הקרן והריבית של 20 מיליון דונג וייט. לאחר כניסת חוזר 06 לתוקף, פניתי ל-3 בנקים מסחריים כדי לבקש הלוואה. לפי הוראות צוות הבנק, אני עדיין צריכה בטחונות להלוואה החדשה הזו. למרות שאין לי בטחונות, לכן, אני לא יכולה ללוות הון עם הריבית הנמוכה הנוכחית."
גב' נגוין טאן טו - סניף בנק BIDV (נאם טרונג ין, קאו גיאי) העריכה כי לאחרונה, חלק מהלקוחות קיבלו תשלום להחזר הלוואות לבנקים אחרים, אך רובם צריכים לעמוד בקריטריונים של בטחונות למשכנתא בבנק החדש. ריבית ההלוואות נמוכה יותר, ועומדת על 11-12% לשנה עבור הלוואות קיימות, אך לא נמוכה מדי, ועומדת על 8-9% לשנה.
רק בענף הנדל"ן, אחת הסיבות לירידה החדה בעסקאות נדל"ן בתקופה האחרונה היא העלייה המהירה בריביות על משכנתאות. נכון לעכשיו, ריביות המשכנתאות עבור הלוואות צפות נעות בין 11.5% ל-14% לשנה. עם זאת, העובדה שבנקים מעניקים הלוואות לפירעון חובות בנקאיים בריביות מועדפות כמו היום, סייעה בחלקה למשקיעי נדל"ן שהיו "עמוסים בריבית" בעבר, למצוא "פתח מילוט" לעצמם.
מגזר הדיור הריאלי יתאושש היטב.
דוחות מחקר של יחידות מחקרי שוק מראים שבשמונה החודשים הראשונים של השנה, בעוד שמגזרים אחרים בנדל"ן מתמודדים עם קשיים רבים, ואף נאלצים לצמצם הפסדים, עדיין נסחרים מגזרים המשרתים צורכי דיור כמו דירות ובתים פרטיים. כל אלה הם מוצרי דיור המשרתים אנשים עם צרכים אמיתיים של דיור או להשכרה ליצירת תזרים מזומנים.
המהלך להסרת מקור ההלוואות מבנק המדינה ייצור הזדמנויות עבור קוני בתים אמיתיים. גב' נגוין הואי אן - מנהלת מחלקת ייעוץ למחקר ופיתוח, CBRE וייטנאם אמרה: "ריביות הפיקדונות כמו גם ריביות ההלוואות בבנקים מותאמות לקראת התייצבות. ריביות עבור הלוואות חדשות לדיור הוצעו על ידי בנקים רבים בשיעור של 6-8% לשנה בלבד. יחד עם מדיניות מועדפת מצד משקיעים, הדבר הפעיל את שוק הדירות למסחר חוזר. משקיעים ואלו עם צרכים אמיתיים לדיור יכולים לגשת ביתר קלות להלוואות בנקאיות."
ישנם מומחים האומרים כי לאחר תקופת טיהור, היצע הפרויקטים הנוכחי מגיע בעיקר ממשקיעים בעלי מוניטין, תוך הבטחת חוקיות, תוך התמקדות בצורכי דיור אמיתיים. זהו בסיס חשוב לשוק הנדל"ן כדי להחזיר את האמון ולהתאושש.
לאחרונה, עסקי נדל"ן רבים ביצעו באופן יזום ארגון מחדש של המוצרים ואסטרטגיות הפיתוח שלהם כדי להסתגל למצב השוק החדש. בפרט, משקיעים הפחיתו באופן יזום את מחירי המוצרים ב-10-15%. לדוגמה, פרויקט הדירות Binh Minh (Long Bien) הוצע למכירה ביותר מ-40 מיליון VND/מ"ר, כעת עומד על 35-37 מיליון VND/מ"ר; פרויקט הקרקע Kim Chung Di Trach (Hoai Duc) תומחר ב-55-60 מיליון VND/מ"ר, ירידה של 5-7 מיליון VND/מ"ר בהשוואה לתקופה הקודמת...
מר נגוין אן קה - איגוד הנדל"ן של וייטנאם העריך כי נכון לעכשיו, שיעורי הריבית על גיוס והלוואות ירדו, סנטימנט המשקיעים השתפר, ושוק הנדל"ן החל לבצע עסקאות. חבילת הלוואות האשראי בסך 120,000 מיליארד וונד עומדת להישפך לשוק הנדל"ן. גם המסדרון המשפטי לנדל"ן מתקדם לקראת השלמתו כך שניתן יהיה ליישמו בשנה החדשה.
לצורך התאוששות ברורה יותר, שוק הנדל"ן זקוק ליותר מוצרי דיור ריאליים. בנוסף, ישנה גם רמת ההתאוששות הכלכלית, הגדלת הפוטנציאל הפיננסי של הקונים, חזרתם של משקיעים גדולים לשוק, חידוש פרויקטים לא גמורים, או יישום מדיניות עתידית כגון חוק המקרקעין, חוק הדיור, חוק עסקי הנדל"ן ובמיוחד רמת ההתאוששות של אמון המשקיעים.
[מודעה_2]
מָקוֹר
תגובה (0)