"בלימה פתאומית" של אשראי נדל"ן לא יכולה להפחית את מחירי הדיור

מבחינה היסטורית, אשראי נדל"ן הוקטן ולאחר מכן הרופף פעמים רבות, מה שגרם לתנודות בשוק. לדברי מומחים, שליטה במחירי הדיור חייבת להיעשות באמצעות פתרונות שוק, ועצירה פתאומית של אשראי נדל"ן עלולה לגרום לקריסת השוק.

משרד הבינוי מבקש תגובות על טיוטת ההחלטה של ​​הממשלה בנושא מנגנון לשליטה וריסון מחירי הנדל"ן. הטיוטה מציעה להחיל מגבלה על הלוואות לרכישת בית שני או יותר (הלוואה מקסימלית של 50% משווי חוזה הרכישה לבית שני והלוואה שלא תעלה על 30% לבית שלישי).

בשיחה עם עיתון ההשקעות האלקטרוני - Baodautu.vn , אמר מומחה כלכלי כי הידוק האשראי לנדל"ן בפעם השנייה והשלישית יהווה בלימה פתאומית של אשראי לנדל"ן, מה שעלול להוביל לירידה פתאומית בנזילות ולשוק קפוא. בעבר, הידוק האשראי הוביל גם למשבר בשוק הנדל"ן.

"לפני יותר מעשור, בתקופה שבין 2011 ל-2013, גם שוק הנדל"ן נקלע למשבר, בין היתר עקב הידוק האשראי לנדל"ן על ידי הבנקים, בעוד בועת הנדל"ן התפוצצה בשנים 2009 ל-2010. במהלך תקופה זו, הלוואות נדל"ן סווגו על ידי בנק המדינה כ"מגזר שאינו ייצור" ונדרש להגביל את ההלוואות. כתוצאה מכך, מחירי הנדל"ן ירדו, אך גם הנזילות הייתה שקטה מאוד, השוק כמעט קפא. ההידוק השני והשלישי של אשראי הנדל"ן, אם ייושם בתקופה הנוכחית, לא בהכרח יוריד את מחירי הדיור, בגלל ההיצע המועט, אלא יגרמו לשוק להיכנס למשבר נזילות לפני שיתאושש לחלוטין", אמר המומחה.

ד"ר לה שואן נגהיה, מומחה כלכלי.

ד"ר לה שואן נגיה, חבר במועצה המייעצת למדיניות של ראש הממשלה , אמר גם כי אין ליישם צעד זה. מתחילת השנה, המפלגה והממשלה פרסמו סדרה של החלטות, המעבירות את הגישה מניהול אדמיניסטרטיבי ליצירה פרואקטיבית, המשרתת את העם והעסקים. בנוגע לאשראי, ראש הממשלה ביקש גם מבנק המדינה לבצע פיילוט לביטול מרחב האשראי בשנת 2026. בהקשר זה, החלת מגבלת הלוואה עבור נכס נדל"ן שני או יותר אינה חלק מהשוק.

יתר על כן, לדברי מומחה זה, על פי התקנות החוקיות הנוכחיות, לבנקים מסחריים יש את הזכות להחליט על מגבלות ההלוואות שלהם עבור לקוחות, הבנק הממלכתי או כל סוכנות ניהול אחרת אינם יכולים להתערב בחופש העסקים של עסקים. הבנק הממלכתי יכול לספק רק כלים טכניים כדי להבטיח שהבנקים יפעלו בצורה בטוחה ובריאה (לדוגמה, תקנות לגבי יחסי בטיחות הון, מגבלות אשראי, סיווג חוב וכו').

במהלך העשורים האחרונים, לבנק המדינה היו פתרונות רבים לשליטה בסיכוני אשראי בנדל"ן, למשל, הגדלה/הפחתה של מקדם הסיכון בנדל"ן (לפעמים עד 250%), הפחתת שיעור ההון לטווח קצר המשמש להלוואות לטווח בינוני וארוך מ-60% ל-30%... למעשה, כלים רבים לשליטה באשראי בנדל"ן אינם יעילים, והון בנקאי עדיין זורם בחוזקה לתחום זה.

עם זאת, לדברי ד"ר לה שואן נגיה, כמעט אף מדינה לא מונעת ספקולציות בנדל"ן על ידי הידוק מדיניות האשראי, אלא בעיקר על ידי מדיניות מס. מיסוי נדל"ן משני יכול לחול רק כאשר קיים מסד נתונים מלא של נדל"ן. במצב הנוכחי בווייטנאם, זה בלתי אפשרי.

"בנקים אינם רשויות, ולכן הם לא יכולים לדעת כמה נכסים מחזיקים לווים. אפילו מיסוי נכסים שניים אינו קל. סין יישמה פעם מס על דירה שנייה, אך היא נכשלה משום שלא יכלה לשלוט במידע ולא יכלה להפחית את מחירי הדיור", אמר ד"ר לה שואן נגיה.

לדברי מומחה זה, תהליך איסוף נתוני נדל"ן וסיווג הנדל"ן מסוג ראשון, שני או שלישי דורש כמות עצומה של משאבי אנוש, טכנולוגיה וזמן ואינו ניתן לביצוע באופן מיידי.

יתר על כן, היקף האשראי לנדל"ן במדינתנו (כ-4 מיליון מיליארד דונג וייטנאמי, המהווים 24% מסך החוב של המערכת כולה) אינו גדול מדי. במדינות מפותחות רבות, יחס זה יכול להגיע עד 40%. כמובן, במדינות אחרות, אשראי לנדל"ן מיועד בעיקר ליחידים כדי ללוות לרכישת בתים, ומשקיעים מוצאים לעתים קרובות הון בשוקי האג"ח והמניות.

חשוב מכל, לדברי מומחה זה, גם אם האשראי לנדל"ן יופחת או שיוטלו מסים על בתים שניים, מחירי הנדל"ן לא יוכלו לרדת אם ההיצע ימשיך להיות דל כפי שהוא כעת.

לכן, מומחים ממליצים שבמקום להדק את האשראי לדירות שניות ושלישיות, עלינו להתמקד בפתרון האפשרי והבסיסי ביותר לבעיה, והוא הגדלת היצע הנדל"ן, ובמיוחד דיור ציבורי ודיור בר השגה לאנשים בעלי הכנסה נמוכה.

כדי להגדיל את היצע הדיור הציבורי והדיור בעלות נמוכה, הסוגיה החשובה ביותר טמונה בהסרת מכשולים משפטיים ובקביעת מדיניות לתמיכה ברוכשי בתים. נכון לעכשיו, לבנק המדינה יש חבילה של 145,000 מיליארד דונג וייטנאמי להלוואות לדיור חברתי, אך התשלום עדיין קטן מאוד. בנוסף לתנאים מחמירים ולנושאי ההלוואות, מספר הפרויקטים הקטן והריביות הגבוהות (בשל היעדר תמיכה תקציבית) הן בין הסיבות המובילות למצב זה.

מקור: https://baodautu.vn/phanh-gap-tin-dung-bat-dong-san-cung-khong-the-lam-giam-gia-nha-d408655.html