ההצעה לגבות מס רכוש שני נמשכת

איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם צופה כי סביר להניח שמחירי הדיור לא ירדו, וממשיך להציע להטיל מס על נכסי נדל"ן שניים או נטושים.

הצעה זו הועלתה על ידי איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS) בהקשר של עלייה מתמדת במחירי הנדל"ן ללא סימן לירידה, במיוחד במגזר הדירות.

על פי נתוני VARS, מדד מחירי הדירות ברבעון השני בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי עלה ב-58% ו-27% בהתאמה בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2019. שוק הדירות הבינוניות הולך ונעשה נדיר יותר ויותר, ויותר מ-80% מההיצע של דירות חדשות שהושקו השנה מתומחר מעל 50 מיליון וונד למטר רבוע. אפילו חלק מהדירות... פרויקט דירה חדש כמו כן, מחיר המכירה שלו מגיע לעשרות אלפי דולרים למטר מרובע.

לא רק פרויקטים חדשים, אלא גם מחירי הדירות הישנות גבוהים. דירות רבות שהיו בשימוש במשך עשרות שנים עדיין מפורסמות במחירים גבוהים פי 2-3 מאשר כשהן נמכרו לראשונה. גם קטגוריית הווילות, הבתים העירוניים ומגרשי הקרקע בפרברים מראה סימנים של עליות מחירים, משום שקבוצות משקיעים מסוימות יוצרות היצע וביקוש מזויפים כדי להרוויח.

לדברי מר נגוין ואן דין - יו"ר VARS, למערכת המשפט הנוכחית אין סנקציות לשליטה ולמניעת פעילות ספקולטיבית ואגירת קרקעות כדי להעלות את המחירים. בינתיים, מצב הקנייה והמכירה הבלתי מבוקר הוא הגורם העיקרי ל"קדחת הקרקעות" ביישובים רבים. ספקולנטים קונים קרקעות ואז משאירים אותן נטושות, ממתינים שהמחירים יעלו או יצרו מחסור מלאכותי, דבר נפוץ, המטרה היא "לדחוף את המחירים כדי להרוויח".

"מחקר על הטלת מס נדל"ן הוא דחוף כדי לווסת את השוק. אסור לנו להתעלם ממדיניות זו רק משום שקשה ליישם אותה", אמר מר דין.

מומחים מציעים מדיניות מס נדל"ן שתחול על שתי קבוצות: רוכשי בתים שניים ומעלה ובעלים שנוטשים פרויקטים. שיעור המס יעלה בהדרגה עבור עסקאות בהן למוכר תקופת בעלות קצרה.

לדוגמה, סינגפור מטילה מס של 16% כאשר הבעלים מוכר בית בשנה הראשונה לאחר הרכישה. שיעור המס יורד ל-12% אם הבעלים מוכר את הדירה בשנה השנייה ול-8% בשנה השלישית. הם אינם כפופים למס זה בעת מכירת הבית לאחר השנה הרביעית. בצד הקונה, החל מאפריל 2023, המדינה תעלה את המס על רכישת נכס שני ב-3%, ל-20%; על נכס שלישי עומד המס על 30% (השיעור הישן הוא 25%).

VARS הציעה גם שאם הבעלים לא בונה פרויקט לאחר קבלת הקרקע, עליו לשלם גם מס נטישה על נכסים. שיטה זו מיושמת על ידי קוריאה, עם שיעור מס של 5% ושיעור המס עולה בהדרגה בהתאם למספר השנים בהן הנכס נטוש. באופן דומה, צרפת מטילה מס על בתים ריקים בשיעור של 17% משווי השכירות של השנה הראשונה ומכפילה את המס (34%) בשנים שלאחר מכן.

ויסות השוק באמצעות מדיניות מס נדל"ן, לדברי יו"ר VARS, יצמצם ספקולציות ותבלום את עליית מחירי הנדל"ן. מדיניות זו גם מעודדת בעלי פרויקטים נטושים לשכור או למכור, ובכך תגדיל את ההיצע לשוק.

למעשה, זו לא הפעם הראשונה שמוענק מס נדל"ן שני כדי להפחית את מחירי הדיור. לפני שבע שנים, הממשלה הציעה מס נדל"ן שני בניסיון בהו צ'י מין סיטי, אך הוא לא אושר. היו דעות רבות מנוגדות, אחת מהן טענה שהמס מוקדם מדי.

באוגוסט 2023, המשיכו מצביעים בהו צ'י מין סיטי להציע להטיל מס על בתים שניים ולהטיל מיסים גבוהים יותר על קרקעות ריקות ובתים שאינם מייצרים ערך קרקע. משרד האוצר מסר כי חקר וגיבש חוק בנושא מס נדל"ן, שצפוי להתווסף לתוכנית פיתוח החוקים והפקודות בשנת 2024, ולהוגש לאסיפה הלאומית להערות במושב השמיני (אוקטובר 2024). נכון לעכשיו, הצעות אלו נותרות בשלב הטיוטה.

עם זאת, השימוש בכלי מס לוויסות השוק עומד בפני אתגרים רבים. הכלכלן דין טרונג תין אמר שכדי להשתמש ביעילות בכלי מס, על סוכנויות ניהול לקדם את הבנייה וההשלמה של מאגרי מידע ומידע על שוק הנדל"ן. משם, קביעת הבתים השניים והשלישיים... וערכם תהיה פומבית ושקופה.

מר נגוין ואן דין המליץ גם לבחון בקפידה את שיעורי המס כדי למנוע כפילויות וחפיפת מיסים, אשר "ידלדלו" את כוח הקנייה של אנשים. בינתיים, העשירים יכולים להימנע ממסים על ידי העברת בעלות על נכסים לקרובי משפחה.

"לכל מדיניות כשהיא מוצגת לראשונה יש בעיות, הבעיה היא לשקול את היתרונות והחסרונות. מיסוי הנדל"ן זהה, היתרונות יעלו על החסרונות", אמר יו"ר VARS.

מָקוֹר