Faktor penentu keberhasilan atau kegagalan kebijakan pajak properti kedua

[iklan_1]

Harga properti di Vietnam tidak hanya "bergerak" di pasar, tetapi juga "berubah" di atas kertas dan pembukuan. Ketika angka-angkanya tidak konsisten, akan sulit untuk memajaki properti kedua secara efektif.

Semakin banyak orang memiliki rumah kedua, tetapi tidak dikenakan pajak (foto ilustrasi)

Semakin banyak orang memiliki rumah kedua. (foto ilustrasi)

Pembangunan awal basis data nasional tentang real estat

Pajak properti kedua masih menimbulkan banyak perdebatan mengenai tarif pajak, subjek pajak yang berlaku, dan ruang lingkup pengaruhnya... Namun, ada satu isu yang disepakati oleh sebagian besar pelaku bisnis dan pakar, yaitu perlunya basis data nasional tentang pasar properti. Hal ini akan menjadi faktor penentu keberhasilan atau kegagalan kebijakan pajak dan perlu diprioritaskan.

Dr. Tran Xuan Luong (Universitas Ekonomi Nasional) menegaskan bahwa tanpa sistem basis data pasar, kebijakan perpajakan tidak akan efektif, bahkan menimbulkan ketidakseimbangan dan ketidakstabilan sosial.

“Data transparan dari Negara akan menjadi dasar penilaian properti yang objektif dan akurat, yang darinya perpajakan baru akan menyasar subjek yang tepat dan mencapai tujuan regulasi pasar,” ujar Bapak Luong.

Pakar ini juga menekankan bahwa suatu negara yang ingin mengelola perekonomiannya harus memiliki sistem basis data informasi pendapatan dan aset masyarakat. Sistem ini telah lama diterapkan di dunia .

Membangun basis data nasional tentang pasar real estat akan menjadi faktor penentu keberhasilan atau kegagalan kebijakan pajak real estat kedua.

"Untuk mewujudkan sistem basis data nasional pasar properti, diperlukan partisipasi simultan dari berbagai kementerian dan lembaga. Hal ini bukan hanya tanggung jawab Kementerian Konstruksi , tetapi juga tugas Badan Pusat Statistik (Kementerian Perencanaan dan Investasi), Kementerian Keuangan, dan Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup...", tambah Bapak Luong.

Dr. Nguyen Tri Hieu, Direktur Institut Penelitian dan Pengembangan Pasar Keuangan dan Real Estat Global, juga mengatakan bahwa penilaian real estat di Vietnam masih memiliki banyak kekurangan. Jika harga standar tidak dapat ditentukan, perpajakan hampir mustahil dilakukan.

Senada dengan itu, Bapak Tran Vu, Direktur Bisnis Perusahaan Saham Gabungan Konstruksi DHCONS, menyatakan bahwa prioritas utama yang perlu dilaksanakan oleh kementerian dan lembaga adalah membangun sistem basis data nasional tentang pasar properti. Hal ini tidak hanya memengaruhi kebijakan perpajakan, tetapi juga merupakan faktor fundamental yang menentukan kelayakan serangkaian peraturan lainnya, termasuk daftar harga tanah—sebuah "masalah" yang menimbulkan masalah bagi industri properti.

"Basis data nasional pasar properti dapat dianggap sebagai 'proyek abad ini'. Jika rampung, Vietnam akan menjadi salah satu dari sedikit negara di Asia Tenggara yang mampu melakukannya," tegas Bapak Tran Vu.

Berjuang untuk mengumpulkan data

Menurut Bapak Nguyen Tri Hieu, di Vietnam, harga kontrak dan harga transaksi aktual bagaikan dua angka yang berbeda, bagaikan langit dan bumi. Hal ini sangat bertolak belakang jika dibandingkan dengan AS—di mana informasi tentang harga jual hampir mustahil untuk "dimanipulasi".

"Ketika warga Amerika meminjam uang untuk membeli rumah, perusahaan asuransi dan penilai akan meneliti legalitas dan nilai properti dengan saksama. Data tersebut kemudian akan diberikan kepada bank untuk verifikasi lebih lanjut, dan kemudian tahap pencairan. Setelah melalui begitu banyak penyaringan, sangat sulit untuk memalsukan harga rumah," ujar Bapak Hieu.

Jika seseorang membeli rumah dengan uang yang tersedia, orang tersebut harus melaporkannya kepada otoritas pajak. Unit ini akan menugaskan seseorang untuk mengevaluasi ulang nilai properti guna memastikan pajak dibayarkan dengan benar dan penuh.

Pada dasarnya, dalam transaksi real estat di AS, selalu ada pihak ketiga yang mencatat dan menentukan nilainya secara independen. Hal ini mencegah penipuan harga dan membantu memperbarui informasi untuk sistem basis data nasional.

Di Vietnam, pengumpulan informasi pasar, terutama harga jual, merupakan tantangan tersulit dalam melengkapi basis data nasional. Bahkan bisnis yang telah berpengalaman bertahun-tahun dalam penilaian tanah pun merasa hal ini sulit.

Berbagi kisah nyata, Bapak Ngo Gia Cuong, Direktur Vietnam Valuation and Inspection Company Limited (VAI), mengatakan bahwa di pasar sekunder, sebagian besar harga yang tercantum dalam kontrak selalu lebih rendah dari nilai sebenarnya dan lebih rendah dari daftar harga tanah. Hal ini merupakan cara bagi penjual untuk mengurangi kewajiban keuangan, khususnya pajak penghasilan pribadi.

Ketika angka-angka yang tercatat dalam kontrak sebagian besar bersifat "virtual". Sumber pengumpulan dan penyediaan informasi pasar hanya beberapa saluran seperti Kantor Pendaftaran Tanah; unit dan organisasi yang melaksanakan lelang hak guna lahan; unit dan organisasi yang melelang aset; lantai perdagangan, bisnis real estat, dll.

Kenyataannya, sumber informasi harga properti hanya dapat diperoleh dari Kantor Pendaftaran Tanah. Namun, unit-unit ini belum memiliki data digital, sehingga pencariannya sebagian besar masih manual, dan sebagian besar stafnya berpengalaman. Oleh karena itu, pemrosesannya memakan waktu lama dan berpotensi terjadi kesalahan.

Bapak Vo Anh Tuan, Wakil Direktur Departemen Pendaftaran Tanah dan Data Informasi (Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup), mengatakan bahwa hingga September 2024, basis data pertanahan yang dibangun oleh Pemerintah Pusat telah menyelesaikan 4 komponen data, termasuk data kerangka harga tanah. Untuk tingkat daerah, saat ini baru 300/705 unit kerja di tingkat kabupaten yang telah menyelesaikan pembangunan basis data harga tanah.

Mengomentari kemajuan pembangunan basis data pertanahan nasional, Bapak Tuan mengatakan bahwa sistem informasi belum selesai dan belum memenuhi persyaratan sebagaimana diarahkan oleh Pemerintah.

Sebelumnya, Pemerintah mengeluarkan Resolusi No. 37/NQ-CP, yang menyatakan tujuan menyelesaikan pembangunan basis data digital dan sistem informasi pertanahan nasional yang terpusat, terpadu, sinkron, multiguna, dan saling terhubung pada tahun 2025.

Pajak properti kedua akan berkontribusi pada pembangunan pasar yang sehat, stabil, dan transparan. Hal ini sulit, tetapi bukan tidak mungkin, jika fondasinya dibangun di atas basis data nasional.

Komentar (0)