透明性を高め、制裁を強化する
不動産専門家のファン・コン・チャン氏によると、住宅に抵当権が設定され、銀行が抵当権の解除を必要とせずに投資家に売却を承認した場合、銀行と投資家は双方で問題を解決しなければならない。何らかのリスクが発生した場合、銀行と投資家が責任を負うことになるが、住民の正当な権利は法律によって保護される。
多くの投資家は、顧客に売却した住宅を銀行に抵当に入れます。
しかし、投資家が顧客の住宅を質入れする状況を阻止するためには、当局が国民の利益となる方法でこうした事例を解決するためのガイドラインや規制を整備する必要があるとファン・コン・チャン氏は提言した。特に、人々が法律を遵守し、手続きを遵守し、全額を支払った場合、国家は彼らを保護し、ピンクブックを発行し、紛争や投資家の義務履行によって人々が損失を被らないようにしなければならない。
「法律には多くの規制があるものの、抜け穴も依然として存在しています。当局が介入し、迅速に対処する必要があります。必要であれば、人々は裁判所に訴訟を起こすことができます。裁判所は、他の投資家、銀行、そして人々が問題を明確に理解し、安心できるよう、判例のような非常に明確な判決を下す必要があります。同時に、顧客が負うリスクを最小限に抑えるためには、担保付きプロジェクトに関する情報を透明性を持って公開する必要があります。プロジェクト名のみを記載した一般的な情報開示ではなく、明確かつ詳細な情報開示を行い、定期的に更新することで、人々が理解できるようにする必要があります」とチャン氏は提案した。
別の観点から、ファン・フオン・ナム博士（ホーチミン市法科大学）は政令第16号を引用し、不動産プロジェクトや住宅建設投資プロジェクトの内容を開示しない、完全に開示しない、または正確に開示しない行為は、1億～1億2千万ドンの罰金を科せられる可能性があると分析した。規定通りの条件を十分に確保していない不動産事業に対する罰金は6億ドンである。しかし、数千億ドン規模の大規模不動産プロジェクトにおいて、法の抜け穴を利用して得られる利益と比較すると、この罰金は低すぎる。そのため、多くの投資家が故意に法律に違反し、罰金の支払いを受け入れ、他の事業体の権利に大きな影響を与えている。
現在、2024年不動産業法では、不動産業者の情報開示義務に関していくつかの前向きな調整が行われています。しかしながら、違反への適切な対応を確保するための罰則の枠組みが強化されていないことも、この法律の限界と言えるでしょう。
さらに、法律では、建設省が住宅の売却またはリース購入の適格性を通知する書面を発行した後、投資家はプロジェクトに抵当権を設定し、顧客に販売する前に抵当権を解除しなければならないと規定されています。同時に、建設省が住宅の適格性通知を発行するための手続きも完了する必要があります。しかし、チャン氏は次のように述べています。「投資家が規則を遵守することを保証するメカニズムがない場合、この規則の実施は非常に困難です。なぜなら、建設省が投資家に抵当権を設定することを通知するとすぐに、投資家はこの通知を頼りに顧客からできるだけ早く資金を調達しようとするからです。」
顧客に販売する前に住宅ローンを清算する必要がある
投資家が顧客の住宅を銀行に抵当に入れるという慣行を規制するために、不動産取引フロアを介した取引を義務付けるのではなく、不動産事業組織が取引に参加する不動産取引にも公証を義務付けることで、公証組織の範囲を強化・拡大する必要がある、とゴ・ジア・ホアン氏（ホーチミン市法科大学）は述べた。公証活動の独立性は、投資家、不動産ブローカー、コンサルタントによる法律の実施と遵守をチェック・監視し、脆弱な立場にある人々を守るのに役立つためである。
同時に、経済発展の安定と秩序を維持するために、不動産事業者の将来の住宅取引を統制する仕組みを構築する必要がある。
「住宅購入者の安全を確保するため、銀行の抵当資産管理責任を強化するための規制を法律で追加する必要がある。なぜなら、将来の住宅販売において、投資家は銀行から資金を借り入れるだけでなく、顧客からも資金を調達するからだ。調達された資金が厳密に監視されていない場合、投資家は資金を悪用し、複数のプロジェクトに同時に投資する可能性があり、その結果、投資家が支払い能力を失い、プロジェクトを完了できず、顧客に住宅を引き渡すことができないリスクが生じる。この場合、住宅購入者だけでなく、抵当権を取得した銀行の権利も影響を受ける。したがって、住宅プロジェクトへの抵当権設定を受け入れる場合、銀行は抵当資産の管理と監督に責任を負う必要がある」とホアン氏は提案した。
同氏によると、プロジェクト譲渡という形で抵当権設定資産を取り扱う際には、住宅購入者の権利を保障するためのより明確な規制が必要である。なぜなら、当事者は抵当権設定不動産プロジェクトを譲渡することで、債務回収のために資産を取り扱うことができるからである。
Ngo Gia Hoang氏（ホーチミン法科大学）
フータンのアパート投資家が債務返済を約束
6月25日、フータンマンション（ホーチミン市タンフー区）の投資家である585社は、顧客のために住宅を「償還」するために負債を返済することを確約するプレスリリースを発表した。
現在、プロジェクトに含まれるアパートの総数は833戸です。そのうち、会社は2010年8月4日付の抵当契約第104号に基づいて、219戸のアパートについて将来資産の形でレッドブックを抵当に入れました。不動産事業において、2010年代に不動産は凍結状態に陥り、銀行金利は年22〜23％にまで上昇し、会社は事業活動と銀行に対する債務調整に困難に直面しました。
企業の困難に直面して、2022年11月3日、ベトA銀行ホーチミン支店は、投資家が各アパートのコードに従って負債を支払うことに同意し、銀行は各アパートの住宅ローンを解除します。現在までに、585社は6つのアパートの住宅ローンの解除を処理しました（そのうち1つのアパートは2024年6月初旬に解除されました）。投資家は、残りの213のアパートの住宅ローンの解除を処理するために同等の資産を準備する時間を増やすために、ベトA銀行ホーチミン支店が今後3年間会社を支援し続けることを提案しました（現在から2027年まで）。現在ベトA銀行に住宅ローンが設定されている213のアパートのうち、585社は依然としてアパートの価値の5％、410億ドン以上に相当する金額を住民から徴収する必要があります。585社は、住民は銀行に対して責任を負わず、会社に対して責任があると断言しました。
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出典: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-chan-dung-viec-chu-dau-tu-mang-nha-cua-khach-di-cam-185240625225312879.htm
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