企業が土地を購入すれば、人々は損失を被らない

政府は、商業住宅用地の拡大の試行に関する決議案に対する経済委員会常任委員会のコメントに応じた。

商業住宅用地の拡大：企業が土地を収集し、人々は損失を被らない

政府は、商業住宅用地の拡大の試行に関する決議案に対する経済委員会常任委員会のコメントに応じた。

イラスト写真。

実際には、土地使用権譲渡契約のメカニズムの下で商業用住宅プロジェクトを実施するために、企業は事前に土地を購入する行為を行うことができます。しかし、土地使用権の譲渡は市場メカニズムに基づく民事契約であるため、土地所有者が不利益を被ることはありません。

上記の主張は、政府が今国会に提出した「土地使用権の譲受または保有に関する協定を通じた商業住宅事業の試行実施に関する国会決議案に対する国会常任委員会の結論と国会経済委員会の審査意見の受理および説明報告書」に記載されている。

国家は土地の取得を禁止したり制限したりすることはできない。

政府を代表してこの報告書に署名した天然資源・環境大臣ド・ドゥック・ズイ氏は、解決策を策定する必要性など、評価機関常任委員会からの多くの懸念や懸念に応えた。

経済委員会常務委員会は予備審査報告において、政府に対し、商業住宅開発の実際状況について詳細かつ全面的な評価を実施し、省と中央直轄市の商業住宅開発における土地利用の有効性（土地がすべて利用されているかどうか、現地の商業住宅の実際の需要に適合しているかどうか）を評価するよう要請した。

ズイ大臣は、政府は商業住宅開発の実際の状況を評価する報告書を作成したと述べた。報告書では、2014年住宅法の発効前（2015年7月1日以前）にまだ停滞していた具体的な数値やプロジェクト、また2014年住宅法の発効後現在まで地方で停滞しているプロジェクトを明らかにし、パイロット実施による悪影響（もしあれば）を克服するための解決策を明らかにしている。

さらに、大臣によると、商業住宅プロジェクトの開発は、土地利用計画、建設計画、都市計画、承認された住宅開発プログラムおよび計画に基づいて行われなければならないため、住宅開発のために確保された土地基金は、投資プロジェクトの実際の実施能力よりも大きくなります。商業住宅プロジェクトは、上記の計画の範囲内で試行されるため、計画プロセス中に、管轄の政府機関が計画期間中の実際のニーズに応じて土地利用指標を算出・決定するため、常に地域の商業住宅の実際のニーズと一致していなければなりません。

さらに、この試行的実施は、投資家が土地にアクセスする際の困難や障害を取り除くためである、と大臣は説明した。現在、土地法第27条、第79条、第127条の規定により、20ヘクタール以上の規模の市街地プロジェクトは実施できるが、より小規模の商業住宅プロジェクトは土地の種類に関する規制により実施できないためである。

土地収用と投機の現状を評価し、試験的事業の悪影響を抑える解決策を求める評価委員会常任委員会の要請に応えて、ズイ大臣は、土地収用は合法的な土地使用権の譲渡を受けるなど、土地使用権に関する民事取引を通じて行われるため、こうした取引を特定し管理することは非常に難しく、どの取引が投機目的の土地収用であるかを知ることは難しいと述べた。

実際には、土地使用権譲渡契約のメカニズムの下で商業用住宅プロジェクトを実施するために、企業が事前に土地を購入するという行動をとる可能性があります。しかし、土地使用権の譲渡は市場メカニズムに基づく民事契約であるため、土地所有者が不利益を被ることはありません。

したがって、政府はこれらの取引を禁止したり制限したりすることはできないとデュイ氏は説明した。

効果のない新しいプロジェクトを避ける

経済委員会常任委員会は予備審査報告書の中で、効果がなく、人々の実際の住宅ニーズに応えていない（高級セグメントに集中していたり​​、人々の需要が少ない地域に位置していたり​​）土地の無駄を引き起こす新しいプロジェクトの出現を避けるために、放棄された住宅プロジェクトの状況と人々の実際の住宅ニーズへの住宅のアクセス可能性との相関関係を比較することも提案した。

政府は、この決議における試行メカニズムの実施は、国による土地収用の対象とならない商業住宅プロジェクトを実施する投資家が土地にアクセスする際の困難や障害を取り除くためであると回答した。

報告書は、放棄された商業住宅プロジェクトの現状について、プロジェクト所在地が都市中心部から遠く、移動に時間がかかる、技術インフラシステムと社会インフラの投資が同期しておらず、多くの便利なサービスが不足している、製品セグメントと販売価格が実際にニーズを持つ大多数の人々のアクセスと支払い能力に適していない、プロジェクトの法的文書が不完全である、プロジェクト投資家の能力が限られており、計画どおりにプロジェクトを完成させるための投資資金が不足しているなど、多くの理由を指摘している。

ズイ大臣は、土地利用計画、建設計画、都市計画、住宅開発プログラムや計画の編成と承認のプロセスにおいて、住宅ニーズと人々の住宅へのアクセスに関連する内容が計算され、バランスが取られていると述べた。

問題は、実施体制をしっかりと整備する必要があることです。したがって、投資政策を承認する権限のある当局と商業住宅プロジェクトを開発する投資家は、土地利用計画、建設計画、都市計画、住宅開発計画を遵守し、真のニーズを持つ大多数の人々のアクセスと購入能力に適した投資規模、投資進捗、製品セグメント、製品価格を選択する必要があります。

実際、パイロットメカニズムを実施するプロジェクトでは、プロジェクト投資家は土地使用権を取得するために巨額の初期費用を費やす必要があったため、期待される投資効率を確保するためには適切かつ実現可能な投資計画を選択する必要がある、と報告書は述べている。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/mo-rong-dat-cho-nha-o-thuong-mai-doanh-nghiep-gom-dat-nguoi-dan-cung-khong-bi-thiet-d229603.html