取引は小規模だが、コンドミニアムの在庫は42,000ユニット以上に達している

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「ステータス」が削除されたにもかかわらず、取引は依然として少しずつ行われている

政令10/ND-CP号によって規制が解除されたことで、コンドテルは急速に「氷を砕く」ことが期待されており、投資家にとってレッドブック取得の可能性が重要な要素となる中で、心理的な後押しとなるでしょう。コンドテルのステータス問題が解決した後、多くの投資家も新たな波を待つべく販売プログラムを開始し始めました。

しかし、第2四半期末から7月にかけて、コンドテルの購買力は依然として大きな変化を見せませんでした。コンドテルの膨大な在庫量に比べ、プライマリーマーケットとセカンダリーマーケットの両方で取引件数はそれほど多くありませんでした。

DKRAグループの最新レポートによると、6月までのコンドテルの累計在庫数は42,364戸に急増し、ビーチショップハウスとリゾートヴィラの合計在庫数（約30,000戸）を上回っています。3つの地域におけるコンドテルの価格は現在、1平方メートルあたり3,100万～1億5,450万ドンの範囲です。

取引量は期待に届かず、コンドミニアムの在庫は42,000ユニット以上に達した（写真1） — 撤去されたにもかかわらず、販売されたホテルコンドミニアムの数は依然として期待に応えられなかった。

売りに出されているものの買い手が見つかっていないコンドミニアムホテルは約4,900戸に上り、次の販売を待っている在庫は約37,500戸に上ります。この調査コンサルタントによると、第2四半期を通してコンドミニアムホテルの消費量は同時期比で78%減少し、4月と5月だけでも95%減少しました。

これまで市場では、多くのプロモーション販売政策、金利サポート、最大 30% の割引、利益分配コミットメントなどを継続的に実施してきた投資家からの肯定的なフィードバックが記録されてきました。

例えば、バリア・ブンタウ省ホーチャム地区では、いくつかのプロジェクトが販売されており、顧客に年間6.5％の利益が約束され、約束期間後に開発利益の90％が分配され、製品価格は地域に応じて1ユニットあたり27〜35億ドンです。

しかし、市場活性化に向けた取り組みの一方で、コンドミニアム型ホテルの取引件数は依然として少ない。そのため、多くの投資家がコスト削減のためポートフォリオを閉鎖し始めており、足元の財務的な負担となっている。

損失を抑えることは受け入れるが、買い手を見つけるのは難しい

二次市場では、財政、市場への信頼の欠如、投資家との運営や利益をめぐる対立など、さまざまな理由から、多くの顧客が依然としてホテルコンドミニアムを損失を出して売却しています。

しかし、好立地にあり、将来的な開発の可能性を秘めた多くのプロジェクトは、原価割れで売却されているにもかかわらず、近年、買い手を見つけるのに苦労しています。専門家によると、現状では、資本埋蔵リスクが低いため、容易に譲渡できるのは低価格の物件のみとのことです。

高級プロジェクトで広大な敷地を持つホテルコンドの場合、価格は1戸あたり50億ドンを超えることもあり、売却は非常に困難です。そのため、多くのホテルコンド投資家は、損失を抑えるために何ヶ月も広告を出しても成果が出ず、長期保有を余儀なくされ、低いキャッシュフローを受け入れ、ローン金利などの財務問題を解決する方法を見つけざるを得ませんでした。

取引量は期待に届かず、コンドミニアムの在庫は42,000ユニット以上に達した（写真2） — コンドテルの販売広告がオンライン不動産市場にますます多く登場しています。

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド・ベトナムによると、近年、パンデミックの影響と経済不安により、ホテルコンドミニアムへの投資活動は減速し、弱体化している。年間のキャッシュフローの圧迫により、リゾート不動産プロジェクトは、コミットメントを果たすために、安定した観光客の流入がある地域に立地する必要がある。

さらに、コンドテルプロジェクトは、収益性の観点から投資家の関心を集めています。コンドテルを運営するには、便利な立地、多様で充実したアメニティ、専門的な管理体制、顧客基盤を維持するための国内外の旅行代理店との緊密な連携など、多くの要素を確保する必要があります。さらに、利益の確約は長期間維持されることが多く、すべての投資家が顧客から信頼されているわけではありません。

コンドミニアム型ホテル市場の回復は経済全体の成長に大きく左右されるため、期待するのはまだ時期尚早です。さらに、観光産業の発展と投資家の事業運営能力にも期待が寄せられています。投資家はリゾート観光分野で豊富な経験を持つだけでなく、長期的な視点を持ち、景気の浮き沈みに柔軟に対応できる事業計画を立てることが求められます。

上述のように多くの要因に依存することから、コンドテルは不動産市場において回復の兆しを見せている最新のセグメントになる可能性が高いという意見も多くあります。このタイプはまだ法的基準が不足しているため、プロジェクトごとに特性が異なります。そのため、紛争が発生した場合、顧客が損失を被る可能性があります。

近年の多くのプロジェクトの記録を見ると、投資家がコンドテルの開発・運営から得る利益はわずか1～4%にとどまっていることが分かります。また、多くのプロジェクトは採算が取れず、価格が下落しています。一方、コンドテルの販売価格は実際の価値をはるかに上回る高騰を見せており、多くの投資家にとって中期的な投資回収は困難となっています。

これらの理由から、多くの法的課題、特に証明書の発行の迅速化は解決されたものの、コンドテルの取引量は依然として期待に応えられていません。コンドテルの回復には、投資家と購入者の長期的なビジョン、そして市場への信頼回復に向けた政府の支援に大きく依存しています。

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