投資家の支払い能力

VIS Ratingは、不動産開発業者の債務返済能力が2023～2024年の弱いレベルから改善し始めると予想しています。

不動産開発業者の融資返済能力に対する期待が高まっている。

VIS Ratingは、不動産開発業者の債務返済能力が2023～2024年の弱いレベルから改善し始めると予想しています。

VIS Ratingが昨日（11月28日）午後に発表した、売上高上位30社の住宅不動産会社のデータに基づく住宅不動産セクターに関するレポートによると、2024年第3四半期のハノイ市とホーチミン市の不動産販売は前四半期比48%増加し、過去4四半期で最高の水準を記録しました。住宅需要は依然として堅調であり、高い吸収率と住宅ローン貸出額の堅調な伸び（前年同期のわずか1%から7%に増加）がその証となっています。

住宅価格の上昇期待と頭金の減少が相まって、住宅購入者からの旺盛な需要を引き続き刺激するでしょう。VHM、NLG、KDH、AGG、HDCといった多くのデベロッパーは、主に高級住宅セグメントで売上増加を記録しています。しかしながら、レポートの注目リストに掲載されているデベロッパーの2024年最初の9ヶ月間の売上高と利益は、2023年の販売不振に伴う引き渡し件数の減少により、前年同期比でそれぞれ20%と43%減少しました。そのため、60%以上のデベロッパーが2024年通期の利益目標を達成できないと予測されています。

開発業者の60%以上が2024年通年の利益目標を達成できないと予測されています。

最近発布された数多くの新たな不動産規制は、2025年以降の分譲プロジェクトの開発を後押しするでしょう。2024年第3四半期には、改正された土地法、住宅法、不動産事業法の施行を支援するため、20件以上の法令および通達が発布されました。これにより、開発業者は手続きに関するより明確なガイダンスを得ることができ、新規プロジェクトの開発を促進できるようになります。これらの側面には、土地評価、土地取得、手数料など、様々な要素が含まれます。

さらに、2024年初頭から政府が著名な不動産プロジェクトの法的承認を迅速化する取り組みを行ってきたことにより、2024年第3四半期には新たに認可され販売対象となるプロジェクトが増加しました。

VIS Ratingは、2025年には開発業者が新規プロジェクト数を大幅に増加させ、売上高とキャッシュフローの改善に寄与すると予測しています。業界の債務返済能力は2024年第3四半期も依然として低調でしたが、新たな規制によりレバレッジ水準が抑制され、売上高の増加により開発業者のキャッシュフローも改善すると予想されます。

2024年第3四半期時点で、VIS Ratingが追跡調査しているデベロッパーの半数以上が、レバレッジと債務返済能力が低かった。これは主に、2021年から2023年にかけてプロジェクト開発に過剰なレバレッジがかけられたこと、そして2023年以降の市場センチメントの悪化に伴い、未完成プロジェクトと未販売在庫が積み上がったことによる。

不動産開発業者の債務返済能力は2023～2024年の弱い水準から改善し始めると予想されている。

しかし、販売の進捗が改善するにつれ、不動産開発業者の債務返済能力は2023～2024年の弱いレベルから改善し始めるとVIS Ratingは予測している。

新規プロジェクトの売上とキャッシュフローの見通しが良好であることから、デベロッパーの債務返済比率は徐々に改善するでしょう。2024年7月に公布された新たな規制により、新規プロジェクトへの借入が制限されます。そのため、 VIS Ratingは、2022年から2023年にかけての債務増加率は、年間15%というピークから引き続き鈍化すると予想しています。

開発業者が発行した債券約22兆VND相当が2024年第4四半期に償還を迎えますが、その大部分は過去の期間に元本および利息の支払いが滞っています。2024年第4四半期に償還を迎える債券約13兆VND相当は、既に2023年に元本および利息の支払いが滞っており、債券保有者との交渉が成功し、償還期限は翌年まで延長されました。