アパートに投資すべきか、それとも土地に投資すべきか？ 入居者は月額1,000万ドン以下の物件を好んでいます。 ハノイでは700件以上のプロジェクトが審査、検査、事後監査を受けています… これらは最新の不動産ニュースです。
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| 不動産：土地区画は依然として人気の投資チャネルであり、特に近い将来、土地の分割や売却を制限する規制により、この種の不動産の供給が制限される見込みです。（写真：ドゥオン・タム） |
アパートか土地のどちらに投資すべきでしょうか?
「土地を買うのは決して損ではない」という考えから（土地価格は時間の経過とともに常に上昇する傾向があるため）、多くの人がハノイ周辺の省の土地への投資を検討します。しかし、アパートを購入して月々賃貸に出すという方法も検討する人もいます。
SGOホームズ投資・不動産開発株式会社のゼネラルディレクター、レ・ディン・チュン氏は、ハノイでは賃貸アパートへの投資は需要が高く、賃貸しやすいと分析した。しかし、現時点では、アパートへの投資は資本コストの面でもはや利益を生まないだろう。
チョン氏の理由は、アパート価格がピークに近づいており、価値が上がりにくくなっていることだ。アパートの購入価格が上昇しているため、賃貸利回りはもはやそれほど魅力的ではない。実際、ハノイのアパートの賃貸利回りは3～4%程度しか変動しない。
チョン氏によると、土地区画は依然として非常に人気のある投資チャネルであり、土地の分割や売却を制限する規制により、将来的に供給が制限される見込みです。さらに、土地区画は幅広い予算に対応できる投資セグメントであり、多くの人にとって魅力的です。
「都市化が急速に進むにつれ、地方の需要は高まるでしょう。そのため、資産価値の向上を目的とした土地への投資は、依然として有望かつ安全な選択肢です。30億～40億ドンあれば、ハノイ周辺、 バクニン、バクザン、フンイエン、ハイズオン、ハイフォン、クアンニンといった工業地帯に隣接する経済拠点の土地に投資できます。これらの地域は現在、多くの投資家の関心を集めています」とチョン氏は提案した。
しかし、SGOホームズのゼネラルディレクターは、土地を購入する際には、投資家は少なくとも売買契約または土地権利証明書を締結するなど、法的要件を満たしたプロジェクトに注目する必要があると指摘した。同時に、開発業者の能力を考慮し、需要を満たし、将来的に居住者を惹きつける立地を選ぶ必要がある。
EZプロパティのゼネラルディレクター、ファム・ドゥック・トアン氏は、現在、ハノイやホーチミン市といった大都市のアパートや土地への投資は魅力的でも効果的でもないと指摘した。その理由は、価格が高止まりしている一方で、流動性が低下しているためだ。
「アパートの価格は、居住目的で購入したい多くの人にとって手の届かないものになっています。以前は25億～30億ドンでアパートが購入できましたが、今では40億～50億ドンもかかります。投資目的で購入されたアパートの価格は倍増しましたが、賃貸価格はあまり上昇していないため、投資収益は減少しています。アパート価格とともに地価も上昇しています。かつては路地裏にある30平方メートル、3～4階建ての住宅は、場所によっては30億ドンもしましたが、今では50億～70億ドンもしています」とトアン氏は述べた。
同氏は、多くの投資家がハノイやホーチミン市などの大都市からハイフォン、ビンズオン、ドンナイ、 バリア・ブンタウなどの他の地域に資本を移す傾向にあると付け加えた。
賃借人は月額1000万VND以下の価格帯を選択しています。
Batdongsan.com.vnのマーケティングディレクター、レ・バオ・ロン氏は、不動産賃貸者のプロフィールと心理について、賃貸需要は主にあらゆる所得層における節約から生じていると強調した。ロン氏によると、回答者の73%が1,000万VND未満の賃貸を希望しているものの、このセグメントの供給も減少しているという。
具体的には、Batdongsan.com.vnの調査回答者の41％が500万〜700万VNDで家を借りたいと希望しているが、2024年にBatdongsan.com.vnに掲載されたこの価格帯の賃貸物件数（市場の供給を部分的に反映）はわずか19％にとどまった。
上記の数字は、特にハノイにおいて、売買市場の価格上昇に伴い賃貸価格も上昇していることを示しています。特に注目すべきは、ハノイ在住の調査回答者の52%が、収入の31～40%を家賃に充ててもよいと回答したことです。
さらに、ハノイの平均賃料は2024年第4四半期にホーチミン市の月額1,400万ドンを上回り、月額1,900万ドンに達したことから、ハノイの入居者はコスト削減のため、アメニティや立地を妥協する傾向が強まっています。彼らは、家賃を抑えるために、利便性の低い物件を選んだり、市内中心部から離れた場所で賃貸したり、質の低い物件を選んだり、狭いアパートを選んだり、他の人とシェアしたりすることにも積極的です。
Le Bao Long 氏は、入居希望者に対し、物件探しをスムーズに進めるために、立地、広さ、アメニティに関するニーズを明確に定義すること、同じエリアでの価格を比較して交渉すること、契約書、賃貸物件の状態、支払い条件を確認することなど、いくつかの点に留意するようアドバイスしています。
ハノイでは700以上のプロジェクトが検討され、検査、監査、事後監査を通じて結論が出されました。
ハノイ市人民委員会は、予算外資金と土地利用による遅れているプロジェクト712件を特定し、投資進捗の加速化と進捗の遅いハノイ市の予算外資金と土地利用によるプロジェクトの処理に重点を置く措置に関する2022年4月8日付ハノイ市人民評議会決議第04/NQ-HĐND号に従って、これらのプロジェクトに対処し解決するための計画を発表しました。
2024年11月までに、総面積11,352ヘクタールに及ぶ706件のプロジェクト（99.2%を占める）について、審査、検査、監査、事後監査手続きが実施され、処理指示が出された。これは、市人民委員会が第20回市人民評議会に報告した内容である。
市党委員会の断固たる指示と2022年4月8日付市人民評議会決議第04/NQ-HĐND号に従い、市指導委員会、市人民委員会党委員会、市人民委員会委員長は、市の各部門・機関と区・県・鎮の人民委員会に対し、定期的に監督、督促、指導、任務割り当てを行い、特に審査、検査、点検、事後監査の業務を中心に、措置の同時実施に注力し、遅延や土地投資法違反の事例を速やかに発見し、原因を分析・解明し、障害や困難を解決するための措置と適切な処理案を提示するよう求めた。
この点において、市は投資家に対し、問題是正のための実行可能な計画とタイムラインの策定を支援し、土地の迅速な開発・利用、浪費の防止、土地管理・利用に関する法律違反の防止に貢献しました。延長が認められた多くのプロジェクトは、違反を是正し、土地を本来の用途に活用し、積極的に投資手続きを完了し、資源を集中させ、困難を克服し、投資プロジェクトを完了し、土地を実際に利用し、規定通りに土地使用料と土地賃借料を国家予算に納付しました。
故意に遅延し、継続的に違反する案件については、法に基づき厳格に対処します。市人民委員会委員長、指導委員長は、市人民委員会副委員長、市部門・機関の長、区・鎮人民委員会の書記・委員長と共に定期的に会議を開催し、状況と結果の報告を聴取し、各プロジェクトの処理を指導します（書面による報告の聴取、現状の具体的なイメージの閲覧）。部門・機関、区・鎮人民委員会に対し、障害や困難を積極的に、重点的に指導・解決し、投資家が克服できるよう支援します。また、法に基づき、違反案件を積極的に審査・検査し、厳格に対処します。
そのため、市人民委員会は、遅延していると特定された土地利用の予算外資本プロジェクト712件のうち、706件（99.2%）、総面積11,352ヘクタールについて処理と解決を指示しました。残りの6件（0.8%）、総面積81.6ヘクタールは、承認は得ているものの、国から土地の割り当てや賃貸がまだ行われておらず、現在、計画投資局による審査が行われており、具体的な解決策が提示されています。
ハノイは4億ドル以上の価値がある競馬場を建設する計画を承認した。
ハノイ市人民委員会は、フーリン、ティエンドゥオック、タンミン、スアンザン、ドゥックホア、ドンスアン、キムルー、ソクソン町（ソクソン地区）を対象とする、ソクソン第3地区の1/2000規模の都市区画計画を承認する決定第6396号を発行した。
したがって、ソクソン都市圏サブゾーン3の計画調査区域は約1,424ヘクタールに及びます。2030年までの人口予測は約46,210人です。
調査地域の境界は以下のとおりです。北はソック寺へ続く計画道路に接し、南は新たに計画されている国道 18 号線に接し、西は保護回廊およびハノイ - タイグエン国鉄に接し、東は幅 40 メートルの計画都市道路に接しています。
この地域は、開発と交通ルートを制御するために 16 の計画ブロックを持つ 2 つの計画ゾーン (ゾーン III.1 と III.2) に分割されています。
具体的には、ゾーンIII.1は246.5ヘクタールの面積をカバーし、緑地と水域の拡大を目的とした生態都市開発のための2つの計画ゾーンで構成されています。このうち、計画ゾーンIII.1-1は、地域スポーツ・レクリエーションセンター（競馬場）として指定されています。
計画区域III.1-2は、充実した社会インフラを備えた新たな住宅開発地域として指定されています。さらに、競馬場周辺地域を中心に、地域全体を支える商業・サービス機能の整備も行われます。
約1,170ヘクタールをカバーするゾーンIII.2は、医療、文化、教育、都市公共サービス、複合輸送センター、商業およびサービスエリア、オフィス、ホテルなどの複合機能の集中開発、ダフック鉄道駅エリアとの接続、社会インフラの開発、既存の村の周りの新しい住宅地の拡張、独立した住宅グループとユニットの完成のために指定された14の計画エリアで構成されています。
ソクソン郡人民委員会は今年初め、タンミン村、フーリン村、ソクソン町における多機能娯楽施設と競馬場の1/500スケール詳細計画プロジェクトに関する協議を開催しました。このプロジェクトへの投資額は約4億2,000万米ドルと推定され、約5,000人の直接雇用を創出するとともに、約25,000人の他のサービス部門への雇用誘致が見込まれています。
このプロジェクトについては、2019年9月に内閣総理大臣が投資計画を承認する決定をしました。
2019年10月にハノイ市計画投資局は初回投資登録証明書を発行し、続いて2020年3月に第3次修正証明書を発行した。
競馬場は2021年以降に稼働する予定だったが、いくつかの困難に直面し、稼働が妨げられた。
2022年半ば、ハノイ市は首相に対し、プロジェクトのために125ヘクタールの土地を埋め立てる際の困難を解決するよう請願した。
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出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-khong-phai-chung-cu-day-moi-la-phan-khuc-de-ra-tien-phac-hoa-chan-dung-va-tam-ly-nguoi-thue-ha-noi-ra-soat-hon-700-du-an-297326.html
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