2020年8月、首相は土地法の実施状況の見直しと改正土地法草案の作成を目的とした運営委員会を設置し、 天然資源環境省を草案作成の主導機関に指定した。
施行から3年を経て、改正土地法は全国のあらゆる階層の人々から数百万件もの意見を寄せられました。この法律は、2023年10月23日に開会する第15期国会第6会期において、 国会に承認を求めるために提出される予定です。
国民協議の結果に関して、ダン・クオック・カイン天然資源環境大臣は、第15期第5回国会において、改正土地法案に対して1200万件以上の意見や提案が寄せられたことを国会に報告した。
人々が懸念し、意見を述べている問題は、補償、支援、および再定住、土地の配分、土地の賃貸借、および土地利用の転換、土地金融と土地価格、そして土地利用計画と計画策定に集中している。
したがって、寄せられた意見を反映させた改訂版土地法案は、16章263条から構成され、パブリックコンサルテーションに提出された草案と比較して、5節の増加、40条の新規条項の追加、13条の削除が行われた。
土地法改正に直接貢献した一人である国会議員のホアン・ヴァン・クオン氏は、改正土地法が革新的な精神で可決され、高い合意と団結が得られ、土地管理に根本的な変化をもたらし、特に過去の土地紛争問題などの制約や欠点を克服することを期待している。
土地法は資源を解放し、不動産市場を「解き放つ」。
ベトナム不動産仲介業者協会（VARS）の会長であるグエン・ヴァン・ディン博士は、グオイ・ドゥア・ティン（情報提供者）の取材に対し、不動産業界で働く者として、改正された土地法が、国家、投資家、そして国民にとって困難を生み出している重複や矛盾する規定を解消してくれることを期待していると述べた。
これは、投資家、企業、規制当局のいずれにとっても、市場の監視と規制を行い、安定的かつ健全な発展を確保する上で困難を生み出し、不動産市場の発展に直接的な影響を与える。
特に現在のように不動産市場における供給不足と流動性の低下が見られる状況において、ディン氏は改正土地法が資源の解放、社会の安定化、不動産市場への投資家の信頼回復、そして不動産市場へのさらなる推進力となることを期待している。
「制定された政策は生活のあらゆる側面を網羅するものではないかもしれないが、実際的な困難やボトルネックに対処し、土地資源を最大限に活用する必要がある」とディン氏は述べた。
VARSの会長は、改正土地法が土地補償および土地整理活動に関する具体的な規制を定め、国家、国民、投資家の間の利益のバランスを確保することを特に期待している。
さらに、ベトナム不動産仲介業者協会の会長は、現在、数千件もの不動産プロジェクトが停滞しており、法的解決を待っている状況だと述べた。そのため、専門家は、土地法にこれらの問題に対処するための具体的な規定が盛り込まれ、規制当局が過失や責任の所在を懸念してプロジェクト承認をためらうという問題が解消されることを期待している。
グエン・ヴァン・コイ博士 - ベトナム不動産協会 (VNRea) 会長。
この見解に賛同し、ベトナム不動産協会（VNRea）会長のグエン・ヴァン・コイ博士は、 ハノイとホーチミン市だけでも、約400件のプロジェクトが長年解決されないまま停滞していると述べた。近年の不動産市場の停滞は、法的障害によって大きく影響を受けており、これらのプロジェクトが直面する困難の最大70％を占めているという。
特に、コイ氏は、土地法において社会住宅プロジェクトに対する土地使用料の免除または減額を規定することを望んでいる。現実には、現在、国内の土地資源は限られているものの、企業が社会住宅への投資や開発のために土地へのアクセスや利用を容易にできるよう法改正を行うことは、依然として真剣に検討すべき課題である。
さらに、専門家は政府が政令によってこれを規制する予定であると述べており、VNReaの代表者は、建設省、天然資源環境省、財務省などの関係省庁が同時に統一された文書を発行し、法律が速やかに施行されることを期待している。
企業は新法に何を期待しているのか？
ビジネスの観点から、フックカン・コーポレーションの取締役会顧問であるド・タイン・チュン博士は、グオイ・ドゥア・ティン紙に対し、土地法はベトナムの法制度において非常に重要であり、国家、企業、市民といった関係者に影響を与え、社会経済発展にも影響を及ぼすと述べた。
したがって、チュン氏は、改正された土地法が、特に観光・リゾート不動産分野のプロジェクトにとって解決策となることを期待している。
専門家は、ベトナムは観光開発において大きな優位性を持っている一方で、リゾート不動産分野に関する規制は旧法では具体的に規定されていないと分析した。そのため、チュン氏は、将来的に改正された土地法によって、この不動産分野の発展を促進するためのより適切な仕組みと政策が整備されるだろうと考えている。
ベトナム建設請負業者協会会長であり、グローバル不動産投資株式会社（GP Invest）の取締役会長でもあるグエン・クオック・ヒエップ氏は、土地法によって土地情報の広範な公開が実現することを期待していると述べた。
実際、ヒエップ氏は、ベトナムの不動産市場には依然として多くの欠点があると述べた。プロジェクトの所在地や開発状況などに関する情報は、市場内で「散在していて信頼性に欠ける」ことが多く、情報を入手するにはコネクションが必要になる場合もあるという。
したがって、改正土地法は、市場情報、法的情報、事業の基本的な進捗状況に関する情報、および売買活動に関する情報（各時点における取引の数量や価格を含む）の公開と透明性を確保するための最初の「基礎」を築くことになる。
グエン・クオック・ヒエップ氏は、土地法において、市場における土地情報の公開と透明性に関する規制が規定されることを期待している。
「企業や投資家は現在、法制度がどのように調整されるかを見極め、事業展開戦略を再考するために不安を感じています。これは、現在進行中の法改正が不動産市場の発展と回復速度に直接的に関連し、大きな影響を与えるためです」とヒープ氏は述べた。
GP Investの会長は、ベトナムの法制度が適時に改正されることで、困難を克服し、不動産市場の回復を促進できると期待している。
「特に我が国のように人口1億人を抱える国では、住宅需要は常に大きな問題です。ですから、有利な法的環境と透明性の高い法的枠組みを構築できれば、ベトナムの不動産市場は大きな発展の見込みがあるでしょう」と、同指導者は分析した。
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