投資家と住宅購入者の間の根強い「対立」

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実際、ハノイの多くのマンションでは、共用部分と専用部分に関する問題が発生しています。主な紛争は、当事者間で共用部分と専用部分を明確に定義し合意できず、当事者間の紛争につながることに起因しています。

この問題に関しては、集合住宅の管理運営に関する国の法令において、非常に詳細かつ包括的な規制が定められています。最近では、集合住宅の管理運営に関する文書を統合した建設省通達第5号が発行されました。

サヴィルズ・ハノイ不動産管理部ディレクターのヴー・キエウ・ハン氏によると、マンションプロジェクトにおける紛争は、投資家がプロジェクトを開発・建設する際に、共用部と専有部の利用を規定する文書の網羅性と透明性の欠如に起因しています。これらの規定は法的文書では明確に定義されているにもかかわらず、その不備が問題となっています。このため、後々の所有権や使用権の決定が曖昧になるのです。

投資家と住宅購入者の間の便利な駐車場画像1 — ハノイの多くのアパートでは、共有部分と専用部分、特に駐車場をめぐる争いに関連した問題が発生しています。（写真：BG）

「構造システム、廊下、共用通路、そして不可分なシステムに関連するすべてのエリアが共用部分であることを理解することが重要です。しかし、マンションで紛争になりやすいエリアの一つが駐車場です」とハン氏は付け加えました。

2014年住宅法に基づき、自転車、障害者用車両、二輪車、三輪車の駐輪場は、マンション所有者の共同所有および共同使用となります。自動車の駐輪場については、マンションの借主／購入者が購入または転貸することができます。

「実際には、ほとんどのマンションでは、バイク駐車場（共有持分）の収益は建物の運営資金に還元されます。しかし、このエリアがどのように計画されているのか、共有持分面積はどの程度なのか、そしてそこから1台あたりの具体的な収益額がいくらになるのかは、依然として不明確です。これが議論の絶えない原因となっています」とハン氏は分析した。

ハン氏は、紛争を解決し、後続段階への影響を最小限に抑えるためには、投資家は設計段階から共用部と専有部を予測し、正確に計算するとともに、売買契約書および建設投資経済技術報告書に明確に提示する必要があると述べた。管理委員会は、集合住宅の管理および使用に関する規制に関する通達「統合文書05/VBHN-BXD」の規定に従い、プロジェクトのすべての完了記録にアクセスする必要がある。

さらに、投資家は関係者と合意し、共用部分や施設に関するルールを定める必要があります。その上で、権利、使用、資産の保護に関する内容について、紛争の発生を回避するための一般的な合意と合意を形成します。

プロジェクトの共用部分と専有部分は、各オーナーが負担しなければならないプロジェクト管理費の決定にも一部関係しています。ハン氏によると、市内のエレベーター付きアパートプロジェクトにおける管理費の上限は、月額16,500ドン/平方メートルを超えてはなりません。

売買契約には管理費も含まれると規定されているため、購入者はオーナーが負担すべき管理費の水準を確認する必要があります。なぜなら、実際に運用を開始すると、居住者は管理費の水準と、支払った管理費の使途の透明性を常に重視するからです。そのため、投資家と管理組合は、この点にも細心の注意を払う必要があります。

サヴィルズの専門家は、適切なサービス料金を決定するために、投資家と管理会社は、マンションのサービス料金に直接影響を与える要因を考慮する必要があると考えています。この費用は、プロジェクトの規模、建築的特徴、設計、設備などによって異なります。必要な情報をすべて入手した上で、管理会社はサービス料金を構成する運営コストを算出できます。

これらは運営管理ユニットの業務フローの中ではごく小さな点に過ぎませんが、運営費単価に直接影響を及ぼします。したがって、投資家と居住者双方にとっての管理コストの最適化と、プロジェクトにおける活動および管理サービスの透明性を確保するためには、厳格な管理体制と、専門の運営管理ユニットによる運用が不可欠です。

ベトナムの住宅市場の力強い発展の傾向において、投資家は管理運営業務に細心の注意を払い、プロジェクトの付加価値を高めると同時に、関連ユニット間の紛争リスクを回避するための解決策として捉える必要があることがわかります。不動産商品の販売価格は、プロジェクトの形成と運用開始前の段階から投資家によって計画されます。

「しかし、価格維持の要因はプロジェクトの管理と運営の質に左右されます。人口が多く供給量の多い都市部が増加する中で、管理運営部門の役割はますます重要になっています」とハン氏は強調した。

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