不動産市場の多くの困難は、依然として法律によって「解決」されるのを待っている。

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このワークショップは、ベトナム不動産協会（VNREA）が天然資源環境省および建設省と連携して10月15日の午後にハノイで開催しました。

ベトナム不動産協会（VNREA）副会長のグエン・ヴァン・ディン博士は、今回の不動産市場関連3法（土地法、住宅法、不動産事業法）は、特に地方分権と権限委譲の面で非常に詳細かつ明確な規定を備えていると述べました。しかしながら、多くの業界関係者の意見を踏まえ、VNREAは依然としてこれらの法律が早期に施行されることを期待しています。なぜなら、不動産事業を取り巻く多くの課題が現在、解決と解消を待っているからです。

8月1日から現在まで、法律が施行されてからわずか2ヶ月余りしか経っていません。特に法律の規定は大部分が非常に複雑なため、新しい規定を迅速に施行するには十分な時間ではありません。しかし、複雑さと多くの課題にもかかわらず、法律は依然として積極的に施行され、適用されなければなりません」とディン氏は提言しました。

ディン氏によると、現在、VNREAが地方自治体に働きかけると、多くの地域で法執行が依然として混乱しており、処理率が非常に低いことが分かっています。例えば、土地の整地補償プロジェクトでは、企業は土地を整地する前に100%の補償金を支払わなければならないと考えています。しかし、これは非常に困難であり、多くのプロジェクトが妨げられています。

オークション、入札、土地使用料など、他にも課題はあります。そのため、VNREAは、今後、法律の新たな規定が周知され、迅速な実施のための具体的な指示が示されることを期待しています。これには、関係省庁の注意と協力が必要です。

多くの企業が関心を持ち、回答が必要な問題の一つは、不動産業法の規定に基づき、プロジェクトの一部譲渡は、譲渡許可のための投資方針決定機関の承認を得なければならないという点です。プロジェクトの一部譲渡により、譲渡者の当初のプロジェクト規模が10%以上、または30ヘクタール以上減少（縮小）する場合は、私有地法第41条第3項の規定に基づき、投資方針の決定を調整する必要があります。

しかし、企業は、不動産事業法の規定に従って投資政策決定機関からプロジェクトの一部を譲渡することが許可された後、譲渡者は投資法の規定に従って投資政策を調整する手続きを行わなければならないのかという疑問を提起した。

この内容に関して、建設省住宅不動産市場管理局の副局長であるVuong Duy Dung氏は、不動産プロジェクトの一部または全部の譲渡においては、調整が必要なプロジェクトが2種類あると断言しました。

まず、投資政策の承認を受け、投資法に基づき投資対象として選定されたプロジェクトの種類は、投資手続きを実施しなければなりません。その条件は、不動産事業法第40条に準じます。つまり、不動産プロジェクトの譲渡は、不動産事業法に基づくか投資法に基づくかを問わず、また信用機関の資産である不動産プロジェクトの譲渡も、すべて第40条に準じて適用されなければなりません。

次に、不動産業法に基づきプロジェクトの一部または全部を譲渡する場合、譲受人は以前の投資家の全ての規制を継承します。プロジェクトが以前と比べて変更されていない場合は、投資手続きを再度行う必要はありません。その他、法律に基づき投資調整が必要な場合は、投資法に従い、その後、法律に関連する手続きを踏む必要があります。

「この問題は2つの異なるシステムと2つの異なる機関によって扱われているが、不動産事業法に従って譲渡する場合、投資家はすべての法的文書を継承し（不動産事業法第39条）、投資方針に変更がない限り投資手続きをやり直す必要がないことを強調しておく必要がある」とドゥン氏は分析した。

したがって、投資法の方針に従うタイプの不動産事業プロジェクトについては、今後、そのタイプのプロジェクトの譲渡は不動産事業法に従わなければなりません。また、投資法に基づく認可手続きに従うプロジェクトについては、今後、プロジェクトの譲渡および投資方針の変更は投資法に従わなければなりません。

国会経済委員会常任委員のファン・ドゥック・ヒュー氏は、土地法、住宅法、不動産事業法、投資法の4つの法律の施行が非常に重要であると述べた。明確な施行ガイドラインがなければ、これらの法律は実際の適用過程で多くの困難に直面することになるため、これら4つの法律の施行にはチームが必要だ。それぞれの困難はそれぞれ異なる機関の管轄下にあるため、ただ座って問題点を共有し、提起するだけでは効果がない。したがって、企業と国民にとっての困難を共同で解消するためには、関係者間の緊密な連携が不可欠である。

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出典: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-kho-khan-cua-thi-truong-bat-dong-san-van-cho-go-bang-luat/20241016071031584