不動産市場の多くの困難は、依然として法律によって「解決」されるのを待っている。

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このワークショップは、ベトナム不動産協会（VNREA）が天然資源環境省および建設省と連携して10月15日の午後にハノイで開催しました。

ベトナム不動産協会（VNREA）副会長のグエン・ヴァン・ディン博士は、今回の不動産市場に関する3つの法律（土地法、住宅法、不動産事業法）は、特に地方分権と権限委譲の面で、非常に詳細かつ明確な規定を持っているとコメントしました。しかし、VNREA は企業からの多くの意見を聞いて、依然として法律が速やかに施行されることを期待しています。なぜなら、不動産ビジネスには解決し解き放たれなければならない困難が数多くあるからです。

8月1日から現在まで、法律が施行されてからわずか2ヶ月余りしか経っていません。特に法律の規定は大部分が非常に複雑なため、新しい規定を迅速に施行するには十分な時間ではありません。しかし、複雑さと多くの課題にもかかわらず、法律は依然として積極的に施行され、適用されなければなりません」とディン氏は提言しました。

ディン氏によれば、現在、VNREA が地方にアプローチする際に、多くの場所が依然として法執行について混乱しており、処理される仕事の割合が非常に低いことを認識しているという。たとえば、土地開墾の補償プロジェクトでは、企業は土地を開墾する前に100%の補償金を支払わなければならないと考えています。しかし、これを実行するのは非常に困難であり、多くのプロジェクトが妨げられています。

オークション、入札、土地使用料などの他の問題もあります。そのため、VNREAは、今後、法律の新しい規制が普及し、迅速な実施のための具体的な指示が含まれることを期待しています。これには関係省庁の注意と協力が必要です。

多くの企業が関心を持ち、回答を必要とする問題の 1 つは、不動産業法の規定により、プロジェクトの一部を譲渡するには、譲渡を許可する投資方針を決定する機関の承認が必要であるということです。プロジェクトの一部を譲渡することにより、譲渡者の当初のプロジェクト規模が10％以上または30ヘクタール以上変更（縮小）される場合には、私有地法第41条第3項の規定に従って、投資政策決定を調整する必要がある場合となります。

しかし、企業は、不動産事業法の規定に従って投資政策決定機関からプロジェクトの一部を譲渡することが許可された後、譲渡者は投資法の規定に従って投資政策を調整する手続きを行わなければならないのかという疑問を提起した。

この内容に関して、建設省住宅不動産市場管理局の副局長であるVuong Duy Dung氏は、不動産プロジェクトの一部または全部の譲渡においては、調整が必要なプロジェクトが2種類あると断言しました。

まず、投資に関する法律に基づいて投資政策が承認され、投資対象として選定されたプロジェクトの種類は、投資手続きを実施する必要があります。条件は依然として不動産業法第40条に準じます。つまり、不動産プロジェクトの譲渡のすべての状況は、不動産事業法または投資法に従って適用するかどうかに関係なく、第 40 条に従って適用する必要があり、信用機関の資産である不動産プロジェクトの譲渡も第 40 条に従って適用する必要があります。

次に、不動産業法に基づいて事業の一部または全部を譲渡する場合、譲受人は以前の投資家の規制をすべて継承します。プロジェクトが以前と比べて変更されていない場合は、投資手続きをやり直す必要はありません。その他、法律の規定に従って投資調整を行わなければならない場合には、投資法に従い、その後法律に関連する次の手順を実行する必要があります。

「この問題は2つの異なるシステムと2つの異なる機関によって扱われているが、不動産事業法に従って譲渡する場合、投資家はすべての法的文書を継承し（不動産事業法第39条）、投資方針に変更がない限り投資手続きをやり直す必要がないことを強調しておく必要がある」とドゥン氏は分析した。

したがって、投資法に従うタイプの不動産事業プロジェクトでは、今後、そのタイプのプロジェクトの譲渡は不動産事業法に従わなければなりません。投資法に基づく認可手続きに従って実施されるプロジェクトについては、現在プロジェクトが移管され、投資方針に変更があった場合には、投資法が適用されます。

国会経済委員会常任委員のファン・ドゥック・ヒュー氏は、土地法、住宅法、不動産事業法、投資法の4つの法律の施行が非常に重要であると述べた。これら 4 つの法律については、明確な施行ガイドラインがなければ、実際の適用において多くの困難に直面することになるため、執行チームを設置する必要があります。ただ座って懸念を共有したり提起したりするだけでは効果がありません。なぜなら、それぞれの懸念は異なる機関の管轄下にあるからです。したがって、企業と人々の困難を共同で取り除くために、関係者間の緊密な連携が必要です。

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出典: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-kho-khan-cua-thi-truong-bat-dong-san-van-cho-go-bang-luat/20241016071031584