一部の専門家は、公営住宅購入者に対する6.6％の金利は高すぎるため、4.8％に維持すべきだと考えている。
金融政策の活用
ホーチミン市不動産協会（HORE）のレ・ホアン・チャウ会長は、公営住宅購入者に対する6.6%という金利は高すぎると指摘し、特に若者が収入に合った住まいを手に入れる機会を得られるよう、政府に対し4.8%の金利を維持するよう提言した。
先日開催されたセミナー「手頃な価格の住宅への渇望を解消し、新都市圏への住民誘致策」において、レ・ホアン・チャウ氏は、政令100号では購入者は年6.6%の金利で融資を受けなければならないとされており、これは高すぎると述べた。一方、 首相は2021年7月から2024年7月まで、年4.8%という金利を繰り返し承認してきた。そして2024年8月からは、金利は年6.6%に引き上げられる。
多くの請願を経て、政府は2025年10月10日に政令261号を公布し、金利を5.4%に引き下げました。「私たちは依然として金利を年4.8%に維持することを強く推奨しています。なぜなら、現在の5.4%の金利では、投資家がベトナム社会政策銀行（VBSP）から融資を受ける場合、5.4%の120%、つまり最大約6.48%という非常に高い金利を支払うことになるからです。一方、商業銀行はナムロンのような社会住宅プロジェクトの投資家に対して、わずか5.9%から6.1%程度の金利で融資を行っています」とレ・ホアン・チャウ氏は述べています。
「手頃な価格の住宅」には、公営住宅と手頃な価格の商業住宅の2種類があります。では、どれくらいの値段が適正なのでしょうか？
2013年、政府は決議02号を公布し、30兆VNDの融資パッケージを導入しました。この支援パッケージでは、1兆500億VND以下の商業用住宅が融資対象と定められました。現在までに、商業用住宅の適正価格は30億VND以下と判断されています。
この種の商業住宅の場合、投資家は土地資金や税金に関する特別な仕組みを必要とせず、融資による優遇措置のみで済みます。これは、ベトナム国家銀行（SBV）が社会住宅と老朽アパートの改修のために実施している145兆ドン規模のパッケージに似ています。「このパッケージを拡大し、銀行が現在適用している5.9～6.1%という比較的リーズナブルな金利で、手頃な価格の商業住宅も対象に含めることを推奨します」とHOREの担当者は述べています。
しかし、一部の専門家は、最も重要なのは購入者向けの信用政策であり、20～25年間の適正な金利で融資を受けることだと考えています。そうすれば、ある程度の資金力を持つ若者、特に初めて住宅を購入する人々が、住まいを完璧に整えることができます。そうして初めて、手頃な価格の住宅への渇望を真に満たすことができるのです。
建設省の最新情報によると、2025年8月時点で、銀行は社会住宅開発を支援するための融資パッケージから約19兆7000億ドンを支出しています。これに伴い、地方自治体もプロジェクトの実施を積極的に加速させています。今年は8万2000戸以上の住宅が完成すると予想されており、10万戸という目標達成に近づくことに貢献するでしょう。
問題の「根本」を解決しなければ、金利を下げるだけでは不十分だ。
一部の経済専門家によると、信用政策が金利引き下げに留まり、その実行を支援するメカニズムがなければ、資金調達が困難になる状況に陥りやすい。さらに、供給側から根本的な原因を解決する必要があり、優遇信用政策は効果を発揮するだろう。
ベトナム国家銀行第15管区のチャン・チョン・トリエットMSc.は、現在、社会住宅開発を支援する3つの融資プログラムがあると述べた。1つ目は120兆ドン規模の融資プログラムで、現在までに9つの銀行が参加登録しており、融資限度額は合計145兆ドンとなっている。2つ目は、35歳未満の若者を対象とした社会住宅融資プログラムである。3つ目は、2024年7月26日付の住宅法第100/2024/ND-CP号に基づく社会住宅融資融資プログラムである。この政令は、社会住宅の開発と管理に関する住宅法の条項を詳細に規定している。
ベトナム国家銀行は、120兆ドンの融資パッケージで、信用機関（CI）に対し、当初の年8.7％から、投資家向けは年6.4％、住宅購入者向けは年5.9％へと貸出金利を引き下げるよう6回要請しており、これは貧困世帯向け貸出金利（年約6.6％）よりもさらに低い水準となっている。
ベトナム国家銀行（SBV）によると、7月31日時点で、4つの社会住宅プログラムへの融資残高は約30兆ドンに達しているものの、実施の進捗は依然として鈍い。2025年までに100万戸の住宅を建設するという目標の達成率は60%弱にとどまっており、実際の需要を満たすにはより強力な解決策が必要であることが浮き彫りになっている。
建設省によると、ベトナムでは2025年の最初の9ヶ月間で43,681戸（100,275戸）が完成し、完成率は43.6%に達しました。2025年末までにはさらに39,245戸（合計82,926戸（100,275戸）、完成率は83%に達すると予想されています。建設投資は135,033戸に上り、そのうち69件のプロジェクト（54,362戸規模）が今年の最初の9ヶ月間で着工しました。
このような状況を受け、ベトナム国家銀行は建設省に対し、市場の現状に対処するための様々な解決策を実施するよう要請しました。これには、国民の真のニーズに応える社会住宅や手頃な価格の住宅の開発促進が含まれます。同時に、住宅開発基金を規制する政令の制定についても早急に調査・提案する必要があります。
それに伴い、各省・市の人民委員会は、社会住宅建設のための土地割り当てを優先し、首相が割り当てた社会住宅目標を達成するための解決策の実施に重点を置く必要がある。
この「渇望」を解決するため、HOREAは2025年9月、ファム・ミン・チン首相と住宅政策・不動産市場に関する中央指導委員会との会合において、次のように提案しました。第一に、価格を下げるには、供給、適切な住宅、手頃な価格の住宅の供給を増やす必要があります。第二に、適切な住宅の供給を増やすには、停滞しているプロジェクトの障害や困難を取り除く必要があります。（現在、取り除く必要がある停滞プロジェクトは2,890件あります。）
さらに、国会決議第171号「商業住宅プロジェクトを実施するために、住宅地と住宅地以外の土地（または住宅地以外の土地使用権のある土地）の使用権の譲渡許可を受けるための試行」の実施を通じて、企業が公平に土地資金にアクセスするための条件を整える必要があります。
住宅価格の抑制策について、センランド取締役会長のグエン・チュン・ヴー氏は、まず第一に、国が率先して土地使用料の引き下げに着手する必要があると述べた。特に、都市部の遠隔地や公共交通機関が集中する都市部（TOD）において、不動産価格の下落、企業や住宅購入者の支援、そして投機の抑制に努める必要がある。「国が土地使用料と地代を引き下げれば、投資家AやBではなく、国民が国の政策によって安価な住宅を購入できるようになる」と、グエン・チュン・ヴー氏は提案した。
さらに、インフラ整備、特に高速鉄道の整備によって新たな都市中心地を創出し、インフラ整備なき都市開発による「ゴーストシティ」の蔓延を回避しなければなりません。同時に、住宅建設においては、「住むための住宅を建てる」「人を呼び戻せない場合は建設を許可しない」というルールを確立する必要があります。たとえ建設許可が下りたとしても、投資家は建設許可を得るためには、生産物の50～70%を販売しなければなりません。
グエン・チュン・ヴー氏はさらに、「手頃な価格の住宅は20億ドンレベルであるべきで、購入者は数年にわたる分割払いが可能でなければなりません。そのためには、特に資本という3つの要素が必要です。多額の資本だけでなく、安価な資本も必要です。」と強調しました。
行政命令を用いたり、「何が何でも安い住宅を建てろ」という期待を押し付けたりすることは不可能です。なぜなら、価格を下げ、利益を減らしながら発展を続ける企業は存在しないからです。企業には明確な経済的動機が必要です。利益を上げずにそうせざるを得なければ、事業の維持、再投資、発展は不可能になります。住宅価格の高騰は、様々なコストが絡み合った結果です。土地代だけでも販売価格の30～40%、地域によっては50%にも達します。建設コストは比較的安定していますが、手続きコストと資本コストが価格上昇の原因となっています。多くのプロジェクトが6～0年もの間「棚上げ」され、ローン金利と機会費用が何倍にも増加しています。
出典: https://baotintuc.vn/kinh-te/phat-trien-nha-o-xa-hoi-khoi-thong-dong-von-va-xu-ly-goc-re-nguon-cung-20251022114250444.htm
コメント (0)