差異のバランス
不動産企業の財務諸表において、購入者／顧客からの短期前払金は「貯蓄」項目として計上されます。会計原則によれば、企業がプロジェクトで不動産を購入した顧客から受け取った未引渡しの資金は、ここに計上されます。この金額は、企業が完成し、顧客に引き渡した時点で収益として計上されます。
ダン・トリが市場における多数の大規模住宅不動産事業を対象に行った統計によると、ユニットの「節約」には大きな違いがあることがわかりました。
2024年12月31日現在、ビンホームズ株式会社（証券コード：VHM）の短期前払金は46兆3,830億ドンで、2023年末比32%増加しました。この数字は、残り5社の前払金総額の1.7倍に相当します。2022年末時点でも、顧客がビンホームズに支払った前払金は62兆3,370億ドンに達し、他の企業の合計額の2.7倍に上ります。
この項目の大部分は、ビンホームズとその子会社のプロジェクトにおいて不動産購入契約を締結した顧客からの進捗金の残高です。ベトキャップ証券株式会社の統計によると、昨年、ビンホームズとその子会社は市場に最も多くのプロジェクトを立ち上げました。
2024年の住宅不動産事業の起工式および開業イベント（写真：Vietcap）。
短期前払い額で2位にランクインしたのは、No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company（ Novaland 、証券コード：NVL）です。このカテゴリーは、2023年の同時期と比較して1%のわずかな減少となりました。これは、同社の主要プロジェクトにおける障害が解消されたことと、取引が2023年と比較して変化がなかったことを反映しています。
昨年、建設開発投資株式会社（DIC Corp - 証券コード：DIG）の「貯蓄」は大幅に増加し、2兆4,260億ドン（37%増）に達した。特に、最も大きな伸びを見せたのはA2-1マンションプロジェクトで、8,430億ドン超を記録し、2023年末の同時期の4.9倍に達した。
一方、カンディエンハウス・インベストメント・アンド・トレーディング株式会社（証券コード：KDH）、ナムロン・インベストメント株式会社（証券コード：NLG）、ダット・サン・グループ株式会社（証券コード：DXG）は、いずれもプリペイド顧客数が減少しました。これは、2023年にはこれらの企業がいずれも大幅な成長を遂げていたためです。
例えば、カンディエンハウスは2023年末に顧客からの短期前払い金として2兆3,880億ドンを記録し、前年比2.7倍に増加しました。同社は2024年にはプロジェクトの販売を開始しませんでした。
「貯金」がお金に変わる
短期の前払い顧客アイテムの増加は前向きな兆候と考えられますが、収益を記録するためには、企業が製品を正常に完成させて顧客に引き渡す必要があります。
ある証券会社の分析チーム責任者は、不動産事業者が顧客から前払金を計上しているにもかかわらず、プロジェクトを引き渡せないケースが依然としてあると述べた。プロジェクトの法的地位の問題、プロジェクト実施のための資金不足、訴訟紛争などが挙げられた。
これは、VinhomesとNovalandの財務データからも明らかです。両社の短期プリペイド顧客向け商品は急速に成長し、他の事業をはるかに上回っています。その理由は、これらの巨大企業が近年、いずれも大規模なメガプロジェクトを実施してきたためです。
しかし、プロジェクトに関する法的問題のため、ノバランドの記録された価値は同社の利益に反映されていません。ビンホームズの利益はプリペイド顧客商品と同方向に増加しましたが、ノバランドの利益は逆方向に増加しました。実際、2024年にはノバランドは約4兆3,510億ドンの税引後損失を計上しました。ニャ・カン・ディエン、ナム・ロン、ダット・サンなどの他の事業は、いずれも2024年に大幅な利益成長を記録しました。
2025年の投資戦略レポートでは、証券会社は、改正土地法の施行により、法的手続きがよりスムーズに進み、2025年以降、多くの新しいプロジェクトがプライマリー市場で販売されることが容易になるとの見解を共有しました。
したがって、ビンホームズ、ニャ・カン・ディエン、ナム・ロン、ダット・サンといった大企業は、今後の法改正前に大きな優位性を持つことになるだろう。調査機関はいずれも、2025年には新規および進行中のプロジェクトによる販売活動が全国的に急増すると予測している。
ビンホームズは今年、 ロンアン省のフオック・ヴィン・タイ、ハイフォン市のドゥオン・キンなど、複数のプロジェクトを開始する予定です。また、ロイヤルアイランド、オーシャンパーク2、オーシャンパーク3といったプロジェクトの販売も開始しています。カン・ディエン・ハウスは、トゥドゥック市で新たなプロジェクトを開始する予定です。ダット・サンは、2024年第3四半期に建設許可を取得した後、2025年初頭にホーチミン市でジェムズ・リバーサイドを発売する予定です。
今年は複数の企業が二桁の売上高成長を記録すると予想されています。売上高の成長は、プロジェクトが完成する2025年以降、利益の急激な増加につながると予想されます。
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出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thay-gi-tu-khoi-cua-de-danh-bat-thuong-cua-loat-dai-gia-dia-oc-20250205153123390.htm
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