2025年の不動産市場：新たな開発スペースの推進力

専門家によると、今後は開発構造が地上空間から地下空間、デジタル空間などに移行し、不動産市場に成長の機会が生まれるだろう。

2024年に施行される基本的な新法（特に土地法、住宅法、不動産事業法）が徐々に施行され、行政機構の改革が「正しく、迅速に、そして包括的に」迅速に実施されることに伴い、多くの専門家は、ベトナムの不動産市場は2025年に好転すると考えています。

特に、今後の開発構造は地上空間から地下空間、海上空間、デジタル空間（特に交通インフラ整備戦略で重視されているTODモデル）へと移行し、不動産市場と経済に新たな成長機会をもたらすと予想されます。

成長を促進する機会

2月19日午前、ベトナム不動産電子雑誌とベトナム不動産研究所（VIRES）が共同で開催した第5回春季不動産フォーラムにおいて、チャン・ディン・ティエン准教授（首相経済諮問グループメンバー、元ベトナム経済研究所所長）は、2024年に向けた政府の取り組みを強調しました。その取り組みの一つは、3つの重要法（土地法、不動産事業法、住宅法）を予定より5か月前倒しで施行することです。これらの取り組みは、現在ベトナム経済における最大のボトルネックに対処するための決定的な解決策と見られています。

専門家によると、2025年の巳年の旧正月前には不動産需要が大幅に減少しましたが、休暇後のわずか1週間で、アパートや家の購入に関する検索指標が再び増加しました。

さらに、一部の地域では新たな土地価格の枠組みが市場価格に近づくように調整されており、企業の投入コスト、製品の販売価格、不動産取引を行う際の人々の金銭的義務に影響を与えています。

特に、高速道路や高速鉄道をはじめとする交通インフラには多額の投資が行われており、多くの地域で開発の機会が開かれ、投資マインドが変化し、新興市場への資本フローのシフトにつながっています。

この変化に合わせて、ティエン氏は、将来的には開発構造が陸上空間から地下空間、海上空間、宇宙空間、デジタル空間などへと変化していくと予測している。

ティエン氏によると、この傾向は不動産市場に成長の機会をもたらすだろうが、重要な要素はそれを導入し実行する能力だという。

国家金融通貨政策諮問委員会の委員であるカン・ヴァン・リュック博士は、不動産市場に影響を与える要因には、マクロ経済状況、法的枠組みと経営監督、計画、都市化とインフラ政策、財政、需要と供給、価格と信頼、情報、データ、透明性などがあると考えています。

したがって、近年の不動産市場の回復を支えた主な要因としては、世界経済の成長が比較的横ばいである一方、ベトナム経済は2024～2025年に大幅な成長が見込まれ、新時代の基盤が築かれること、マクロ経済の安定が維持され、インフレが抑制されていること、ベトナムの金利が低い水準にとどまっていること、為替レートと不良債権が制御可能な範囲内にあることなどが挙げられます。

同時に、制度改革においても大きな進展が見られ、近年のように迅速に新法が改正・公布され、組織構造が合理化され、あらゆるレベルで計画が策定され、公共投資やインフラ政策が促進され、財政負担は最も困難な局面を脱し、金利は低水準に維持され、企業や国民が資本にアクセスしやすい環境が整えられている。

考慮すべき課題

しかし、カン・ヴァン・リュック博士は、上述の機会に加えて、2025年の不動産市場は多くの課題と障害にも直面するだろうとも指摘しました。

例えば、住宅価格が依然として高い問題には、多くの原因があります。多くの地域やプロジェクトで土地使用料の計算が困難であること、一部の地域ではまだ新しい地価表が公表されていないこと、土地、住宅、不動産市場に関連する新しい法律や決議の指導文書の発行がまだ遅いことなどです。

土地の整地には依然として障害が残っており、特に中小規模のプロジェクトにおいては、投資家が住民と直接交渉する必要がある。土地使用料オークションにも依然として欠陥（開始価格、参加企業の能力、ペナルティなど）がある。社会住宅開発へのアプローチにも不十分な点があり、社会住宅への資金提供には依然として注意が必要である。

ベトナム不動産協会の代表者らは、2025年のベトナム不動産市場は多くの発展機会が見込まれるものの、依然として克服すべき課題が山積していることを認めた。実際には、2024年から新たな法律が施行され、市場に新たな法的環境が整えられているものの、その有効性を確認するには依然として時間が必要である。

さらに、企業は土地、建設、投資に関する規制の重複や不統一を懸念しており、これがプロジェクト開発業者にとってリスクとなる可能性があります。さらに、ベトナム不動産協会によると、銀行金利と資金調達も、新たな開発サイクルにおいて市場が効率的に機能するために継続的な解決策を必要とする問題です。

ベトナム経済研究所元所長のトラン・ディン・ティエン准教授も、不安定な世界情勢の中で、不動産市場を含む野心的な成長目標を実現するには、強い政治的決意、柔軟な政策、そして目覚ましい発展の時代に向けた強固な基盤を築くための企業の協力が必要だとの見解を示した。

「新たな機会に直面した際には、不動産事業の潜在的なリスクを慎重に検討する必要があると考えています。不動産市場の活性化に向けて、まだ議論すべきことがたくさんあるかもしれません」とティエン氏は述べた。

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