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| 부동산 시장은 여전히 많은 어려움을 겪고 있지만 2024년 하반기에는 회복될 가능성이 있습니다. (출처: 베트남 국립은행) |
부동산 시장은 2024년 하반기에 회복될 것으로 예상된다.
부동산 시장 회복을 예고하는 지표 중 하나는 대출 금리 인하가 업계 전반의 회복을 이끄는 주요 동력이 될 것이라는 점입니다. 예금 금리는 2023년 1분기부터 조정되었지만, 대출 금리 변동에는 시차가 있습니다.
WiGroup의 2023년 2분기 사업 실적 보고서에 따르면, 부동산 산업은 여전히 많은 어려움에 직면해 있지만 2024년 하반기에는 회복될 가능성이 있습니다.
구체적으로, 2023년 2분기 전체 주거용 부동산 부문(빈홈 제외)의 세후 순이익(NPAT) 증가율은 전년 동기 대비 약 -46%의 마이너스 성장률을 기록했습니다. 2023년 1분기와 비교하면 절대적인 수치는 증가했지만, 해당 부문의 전반적인 수익 회복을 촉진할 만한 뚜렷한 촉매제가 나타나지 않았습니다.
업계 전체 시가총액의 90%를 차지하는 20개 기업의 성장률을 자세히 분석한 결과, 2분기에 플러스 성장을 기록한 부동산 기업은 단 5개에 불과한 것으로 나타났습니다.
하지만 이는 크게 두 가지 이유에서 비롯됩니다. 하나는 핵심 사업과 관련 없는 다른 사업 부문에서 수익이 갑자기 급증한 경우이고, 다른 하나는 같은 기간 동안 낮은 이익률로 인해 높은 성장률을 보인 경우입니다.
업계의 다른 대형 기업들도 전년 대비 20% 이상의 이익 감소를 기록했는데, 이는 부동산 시장의 전반적인 어려움을 반영합니다.
업계 전반의 재고 가치가 2023년 1분기 대비 감소했습니다. 강화된 법적 규제와 부동산 시장으로의 자금 유입 제한이 기업들이 프로젝트 실행에 어려움을 겪는 두 가지 주요 원인입니다.
수요 측면에서도 전망은 그다지 밝지 않습니다. 2023년 2분기 전체 부동산 거래량은 전년 동기 대비 66%, 직전 분기 대비 9% 감소했습니다.
WiGroup에 따르면, 부동산 관리자들이 "생존"을 확보하려면 재무 레버리지를 안전한 수준으로 낮추고, 이자 비용을 줄이며, 매출이 크게 둔화되는 동안 파산을 피하는 방어 전략을 실행해야 합니다. 2023년 2분기 말 기준, 업계 전체의 부채비율은 0.48배에 달했습니다.
해당 기간의 총 이자 비용은 2조 3천만 VND에 달해 1분기 대비 소폭 증가했는데, 이는 대출 금리가 여전히 상당히 높은 수준을 유지하고 있으며 하락 조짐을 보이지 않고 있음을 반영합니다. 영업이익/이자비용 비율로 측정한 해당 산업 기업들의 지급능력은 2023년 1분기 대비 감소했습니다.
부동산 시장 회복을 예고하는 지표 중 하나는 대출 금리 인하가 업계 전반의 회복을 이끄는 주요 동력이 될 것이라는 점입니다. 예금 금리는 2023년 1분기부터 조정되었지만, 대출 금리 변동에는 시차가 있습니다.
더 나아가, 법적 장애물 제거는 부동산 공급 활성화에 도움이 됩니다. 사회주택 부문은 정부의 다양한 지원 정책 혜택을 받고 있기 때문에 주거용 부동산 산업의 촉매제가 될 수 있습니다.
"따라서 전반적인 부동산 시장, 특히 주거용 부동산 부문의 회복은 지원 정책이 효과를 나타내기 시작하는 2024년 하반기쯤에 이루어질 것으로 예상됩니다."라고 위그룹은 평가했습니다.
호선 3 주거지역 프로젝트에 대한 투자 정책 승인.
랑선성 인민위원회 부주석인 르엉 쫑 꾸인(Luong Trong Quynh)은 후룽(Huu Lung) 지구의 호선 3(Ho Son 3) 주거 지역 프로젝트에 대한 투자 정책을 승인하는 결정 제1282/QD-UBND호를 발표했으며, 해당 프로젝트는 입찰 과정을 통해 투자자를 선정할 예정이다.
결정문에 따르면 호선 3 주거 지역 프로젝트의 범위는 다음과 같습니다. 북쪽과 북동쪽은 지방 도로 DT.242 및 하노이-랑선 고속도로 진입로와 접하고, 남쪽은 하노이-랑선 고속도로와 접하며, 동쪽은 호선 면의 기존 주거 지역 및 호선 면 인민위원회와 접하고, 서쪽과 남서쪽은 엉강과 접합니다.
본 사업은 승인된 계획에 따라 현대적인 기술 기반 시설 시스템을 갖춘 주거 지역을 건설하는 것을 목표로 합니다. 기존 토지 자원을 최대한 활용하여 토지와 주택을 필요로 하는 모든 사람들의 요구를 충족하고, 특히 후룽 지구와 랑선성 전체의 주택 개발 사업에 긍정적으로 기여할 것입니다.
호손 3 주거 프로젝트는 총 투자액(보상금, 지원금, 재정착 비용 제외)이 1조 3,790억 VND이며, 총 부지 면적은 40만 m²(40헥타르)입니다. 프로젝트는 고층 아파트(4,656 m²), 저층 테라스형 주택(111,392 m², 1,102필지), 저층 빌라(131필지, 20,510.7 m²), 재정착 주택(8,216 m², 84필지) 및 기타 기반 시설, 상업 및 서비스 센터 등으로 구성됩니다. 예상 거주 인구는 7,000명입니다.
이 프로젝트의 운영 기간은 투자자가 토지 할당 또는 토지 임대를 승인받은 날로부터 50년이며, 프로젝트 시행 일정은 48개월을 초과하지 않습니다.
타이 응우옌: 토지 사용료 및 토지 임대료와 관련된 부채를 적극적으로 회수합니다.
타이응우옌성 인민위원회 위원장은 각 부처, 기관장 및 시·군 인민위원회 위원장에게 토지 사용료 및 토지 임대료 체납금 회수를 위한 종합적인 대책 마련을 신속하고 단호하게 추진하여 국가 예산 수입 증대라는 최대의 성과를 달성할 것을 지시했습니다.
2023년 타이응우옌성 인민위원회는 토지 사용료 4조 8천억 동과 토지 임대료 7천억 동을 포함하여 총 20조 동의 국가 예산 수입을 징수하는 과제를 부여했습니다. 7월 31일 기준, 타이응우옌성의 토지 사용료 수입은 7,347억 7,800만 동에 그쳐 목표치의 15.3%를 달성했으며, 토지 임대료 수입은 2,960억 8,600만 동으로 목표치의 42.3%를 달성했습니다.
세무 당국의 발표에 따르면, 14개 주거 및 도시 개발 사업에 걸쳐 미납된 토지 사용료는 6,812억 4천만 동, 미납된 토지 임대료는 948억 6천5백만 동에 달합니다.
타이응우옌성에서 개발 사업의 토지 사용료 징수율이 저조한 데에는 여러 가지 이유가 있는 것으로 나타났습니다. 지난해 부동산 시장 침체로 거래량이 감소했고, 많은 기업들이 대출과 자본 조달에 의존하고 있지만 대출 금리가 여전히 높고 자본 확보가 어려운 상황입니다. 또한 일부 납세자들이 세법 및 규정을 제대로 준수하지 않은 점도 원인으로 지적됩니다.
타이응우옌성 세무국의 계획에 따르면, 토지 사용료 미납 건은 늦어도 2023년 9월 말까지 국가 예산에 대한 납부 의무를 이행해야 합니다.
8월 18일자 문서 제4151/UBND-KT호에서 타이응우옌성 인민위원회 위원장은 성 세무국에 다음과 같이 지시했습니다. 각 세금 체납 건에 대해 규정에 따라 적절한 징수 조치를 시행하고, 특히 세무행정법 및 시행지침에 따라 체납액이 많고, 장기간 체납된 납세자에 대해서는 미납 세액을 국가 예산으로 환수하기 위해 독촉, 강제, 정보 공개 등의 조치를 즉시 적용하도록 중점적으로 추진해야 합니다.
산하 기관에 지시하여 도내 토지 사용료 및 토지 임대료 관련 채무 처리 진행 상황을 면밀히 점검하고 모니터링하며, 도내 토지 사용료 및 토지 임대료 관련 채무 처리 현황 평가를 매월 정기적으로 보고하고, 시행 과정에서 발생하는 어려움과 장애 요인을 요약하여 규정에 따라 도인민위원회에 보고하고 자문을 제공하여 검토 및 지시를 받도록 한다.
각 구·시 인민위원회는 주도적으로 도 세무서와 협력하여 관할 지역 내 토지 사용료 및 토지 임대료 미납 기업을 직접 관리하고, 신속한 납부를 독려해야 합니다. 또한, 관할 부서 및 단위 조직에 구체적인 과제를 부여하고, 지역 세무국과 긴밀히 협력하여 토지 관련 미납금 문제를 해결하고 국정 운영을 강화하는 프로그램을 개발해야 합니다.
타이응우옌성 인민위원회 위원장에 따르면, 낙찰자가 낙찰 확정일로부터 120일 이내에 토지 사용권에 대한 낙찰 대금을 전액 납부하지 않거나 불충분하게 납부하는 경우, 관할 인민위원회는 2023년 4월 3일자 정부령 제10/2023/ND-CP호 제3조 2항에 따라 토지 사용권에 대한 낙찰 확정 결정을 취소해야 합니다.
하노이와 호치민시의 주택 가격은 소득보다 18~32배 높습니다.
Savills는 하노이와 호치민시 주민들의 주택 구매력과 관련된 수치를 발표했습니다.
이 보고서에서 해당 부서는 도시토지연구소(ULI)의 2023년 아시아 태평양 주택 구매력 지수를 인용하며, 호치민시와 하노이가 이 지역에서 평균적인 주택 가격을 가진 두 도시라고 밝혔습니다. 그러나 이러한 가격과 사람들의 소득 사이에는 상당한 격차가 존재합니다.
구체적으로 호치민시의 평균 주택 가격은 296,000달러(70억 동 이상)이고, 연평균 가구 소득은 9,120달러(약 2억 2,000만 동)입니다.
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| 정부 지원 정책은 국민의 주택 구매력 확보에 핵심적인 역할을 합니다. (출처: 스크린샷/DT) |
보고서 작성자들에 따르면, 호치민시의 소득 대비 주택 가격 격차는 현재 32.5배에 달합니다. 이는 선전(35배)에 이어 지역에서 두 번째로 높은 수치이며, 베이징(29.3배), 상하이(24.1배), 홍콩(26.5배)보다도 높습니다.
한편, 하노이의 경우 연평균 가구 소득 9,967달러(약 2억 4천만 동)를 기준으로 이 지수가 18.3배에 달하며, 서울(17.3배), 도쿄(16.1배), 싱가포르 상업용 주택(13.7배)보다 높습니다.
호치민시의 임대주택 시장에서 아파트 평균 월세는 592달러로, 약 1,400만 동에 해당합니다. 이 시장은 주로 젊은 고소득 직장인이나 베트남에서 일하는 외국인에게 적합합니다.
호치민시 주민들의 주택 구매력을 분석한 S22M Savills 호치민 지사의 부사장 겸 연구 개발 책임자인 장 후인 씨는 대다수의 사람들이 저렴한 주택, 즉 저가 아파트만 구매할 여력이 있다고 밝혔습니다.
장 씨에 따르면, 현재 20억~40억 VND 가격대의 저렴한 아파트 공급이 부족한 상황입니다. 과거에는 이러한 유형의 아파트가 시장 공급의 약 60%를 차지했지만, 2023년에는 약 25%에 불과했습니다. 이는 내 집 마련의 기회를 제한하는 요인이 되고 있습니다.
지앙 여사는 정부 지원 정책이 국민의 주택 가격 부담 완화에 핵심적인 역할을 한다고 주장했습니다. 여러 국가의 실제 경험을 통해 주택 문제 해결이 사회경제적 발전에 긍정적인 영향을 미친다는 사실이 입증되었습니다.
후인 씨는 "정부가 투기적 매입을 억제하고 저렴한 주택 개발을 위한 토지를 확보하기 위해 세금 도입을 검토하는 것은 안정적이고 지속 가능한 주택 시장을 조성하여 주택 구매자에게 혜택을 주겠다는 정부의 의지를 보여주는 것"이라고 말했다.
더 나아가 그녀는 사회주택 개발이 저소득층의 주택 문제를 해결하고, 사회경제적 발전을 어느 정도 촉진하며, 인구 분산을 가속화하고, 도시 지역을 교외로 확장하고, 도시 계획의 지속가능성을 높이기 때문에 우선순위라고 주장했다.
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