Wat het scenario ook is, de huizenmarkt staat er beter voor.

Volgens universitair hoofddocent dr. Tran Kim Chung, voormalig adjunct-directeur van het Centraal Instituut voor Economisch Management, zijn er drie scenario's voor de vastgoedmarkt in 2024. "Maar ongeacht welk scenario, de markt zal beter zijn dan twee jaar geleden", voorspelde de heer Chung.

Universitair hoofddocent, Dr. Tran Kim Chung, voormalig adjunct-directeur van het Centraal Instituut voor Economisch Management

De ontwikkeling van het volgende jaar is altijd gebaseerd op de basis van het voorgaande jaar. Meneer, voor de vastgoedmarkt wordt 2023 door velen als een zeer slecht jaar beschouwd?

Als we een algemene inschatting maken, kunnen we stellen dat de vastgoedmarkt er in 2023 vrij somber uit zal zien. Maar als we elk marktsegment afzonderlijk analyseren, zien we dat er niet alleen maar grijsheid heerst.

Met name in de context van een over het algemeen sombere markt presteert de industriële vastgoedsector behoorlijk goed. Dit is te danken aan de sterke groei in het aantrekken van buitenlandse directe investeringen in 2023.

Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek bereikten het nieuw geregistreerde kapitaal, het gecorrigeerde geregistreerde kapitaal en de kapitaalinbreng en aandelenaankoopwaarde van buitenlandse investeerders in Vietnam in 2023 bijna 36,6 miljard USD, een stijging van meer dan 32% ten opzichte van het voorgaande jaar. Het midden- en lagere segment van commerciële appartementen presteert ook goed, zowel qua verkoopprijs als transactiewaarde. Het segment van superluxe villa's en onroerend goed op toplocaties is zeer waardevol, hoewel er weinig transacties zijn, zijn de prijzen nauwelijks gedaald. Het segment van toerisme en resortvastgoed begint tekenen van herstel te vertonen.

Is de ontwikkeling van de vastgoedmarkt in 2023 volgens u acceptabel?

De Vietnamese vastgoedmarkt ontstond feitelijk in 1993, toen de eerste wet op grondbezit werd uitgevaardigd. Door de vastgoedmarkt 30 jaar lang te volgen, ontdekte ik dat de markt elke 10 jaar de cyclus herhaalt: moeilijkheid - herstel - stabiliteit - groei. Vooral de moeilijke tijden vallen vaak in de periode waarin de Nationale Vergadering de nieuwe wet op grondbezit overwoog (1993, 2003, 2013). Afhankelijk van de omstandigheden duurt elke fase ongeveer 2-3 jaar.

Deze moeilijke marktperiode begon in het tweede kwartaal van 2022 en zal binnenkort eindigen, aangezien de Nationale Assemblee begin 2024 de gewijzigde Landwet heeft aangenomen. In 2023 bevindt de markt zich in een moeilijke periode van de "10-jarige cyclus", maar deze daalt niet, verslechtert niet, maar is vrij stabiel, wat een positief punt is in de conjunctuurwet.

In tegenstelling tot eerdere wijzigingen in de Grondwet, heeft de Nationale Assemblee deze keer zowel de Woningwet als de Wet op de Vastgoedondernemingen herzien, waardoor de heropleving van de vastgoedmarkt sterker zal zijn. Alle drie de wetten treden echter begin 2025 in werking, waardoor de vastgoedmarkt in 2024 nog steeds drie scenario's kent.

Wat zijn deze drie scenario's precies, meneer?

In het eerste scenario zal de markt, als niet alle factoren veranderen, haar opwaartse trend voortzetten, maar wel langzaam.

Het tweede scenario is dat de markt sterk groeit als er schokken zijn.

Het derde scenario dat niemand wil, maar dat toch kan gebeuren, is dat de vastgoedmarkt daalt als de wereldeconomie in de problemen komt, de wereldhandel daalt, buitenlandse investeringen dalen, de binnenlandse productie en bedrijfsactiviteiten niet herstellen en de investeringsstromen naar de markt, met name bankkrediet en bedrijfsobligaties, afnemen. Maar wat het scenario ook is, de markt is nog steeds beter dan twee jaar geleden.

Van deze drie scenario's neig ik naar het tweede, hoewel het juridisch systeem voor de werking van de vastgoedmarkt dit jaar niet is veranderd vanwege de Grondwet, de Wet op de Vastgoedondernemingen en de Woningwet die onlangs door de Nationale Vergadering zijn aangenomen en die pas in 2025 van kracht worden.

Waarom bent u zo optimistisch?

Omdat de regering en de premier zich realiseren hoe belangrijk de vastgoedmarkt is voor het economisch herstel en de ontwikkeling, hebben ze sinds begin 2023 een reeks richtlijnen en beheersdocumenten uitgevaardigd om beleid, taken en oplossingen synchroon te implementeren en zo de moeilijkheden voor de markt, met name juridische en kapitaalmoeilijkheden en -problemen, weg te nemen.

Onlangs heeft de premier in Officieel Bericht 1376/CD-TTg (gedateerd 17 december 2023) verzocht dat de voortdurende, drastische, tijdige en effectieve implementatie van oplossingen ter bevordering van een veilige, gezonde en duurzame ontwikkeling van de vastgoedmarkt de verantwoordelijkheid is van ministeries, afdelingen en gemeenten. Ministeries, afdelingen en gemeenten moeten dit beschouwen als een van de urgente en belangrijke taken, die gericht moeten zijn op het oplossen ervan, volgens het principe dat het probleem onder de verantwoordelijkheid van dat niveau valt en dat dat niveau het moet oplossen, zonder fouten te vermijden, te pushen, te vrezen voor fouten of verantwoordelijkheid.

De werkgroep van de premier die de problemen en obstakels bij de uitvoering van vastgoedprojecten moet beoordelen, aansporen en begeleiden, en die onder leiding staat van de minister van Bouw zelf, moet vastberadener, sterker, omvattender zijn en problemen en obstakels in juridische procedures tijdig begeleiden en wegnemen. Daarnaast moet de voortgang van vastgoedprojecten, met name van woningbouwprojecten, grote stedelijke gebieden en industrieterreinen met spillover-effecten, worden versneld. Daarnaast moet de decentralisatie, autorisatie en vermindering van onnodige administratieve procedures worden versneld. Ook moeten zaken die problemen, ongemakken en omslachtige afhandeling veroorzaken die vertragingen voor mensen en bedrijven opleveren, daadkrachtig worden aangepakt.

Maar meneer, de markt functioneert op basis van vraag en aanbod. Is politieke wil alleen dan niet voldoende?

Het hoogste juridische document dat direct betrekking heeft op de vastgoedmarkt is gepubliceerd. De regering werkt met spoed aan de afronding van het richtlijnbesluit, in combinatie met de vastberadenheid van de regering en de premier, heeft het vertrouwen van bedrijven, investeerders en burgers hersteld. Dit is een belangrijke basis om te geloven dat de markt zich snel zal herstellen.

De vastgoedmarkt bevindt zich sinds het begin van het tweede kwartaal van 2022 in een recessie. Volgens de "10-jaarregel" duurt de recessieperiode ongeveer 1,5 tot 2 jaar. Tegen het tweede kwartaal van 2024 zal het precies 2 jaar duren, waarna de markt zich zal stabiliseren en ontwikkelen.

De markt functioneert volgens de wet van vraag en aanbod. Wat het aanbod betreft, heeft de regering besloten om 120.000 miljard VND te investeren in de bouw van ten minste 1 miljoen sociale huurwoningen voor mensen met een laag inkomen en werknemers op industrieterreinen in de periode 2021-2030, maar dit kredietpakket wordt momenteel nauwelijks uitgekeerd. Om het aanbod van goederen voor het belangrijkste segment van de vastgoedmarkt te vergroten, heeft de premier ministeries en afdelingen opgedragen om haalbare oplossingen te vinden voor een drastische en effectieve implementatie van het kredietprogramma van 120.000 miljard VND voor preferentiële leningen voor de ontwikkeling van sociale woningen, arbeiderswoningen en de renovatie en herbouw van appartementen.

Om de vraag te stimuleren, verzocht de premier de bankensector om met praktische en effectieve oplossingen te komen om kredietverstrekking aan BBS-ondernemingen te bevorderen. Ook moest de aansturing, aanmoediging en begeleiding van commerciële banken worden versterkt, zodat ondernemingen, vastgoedprojecten en huizenkopers gemakkelijker toegang krijgen tot kredietbronnen en problemen met kapitaal en cashflow snel kunnen worden opgelost.

De premier heeft zojuist een conferentie gehouden met leiders van vastgoed- en productiebedrijven zoals Vingroup, FPT, Masan, Novaland, Hung Thinh, Sun Group, Geleximco, Taseco, Becamex IDC, Phat Dat... om problemen en obstakels verder weg te nemen. Deze conferentie kan worden beschouwd als de "Dien Hong Conferentie" voor de vastgoedmarkt. Veel problemen en obstakels op het gebied van mechanismen, legaliteit, kapitaalbronnen en vraag en aanbod op de markt zullen zo snel mogelijk na deze conferentie worden weggenomen.

Bron