 |
| Sektor nieruchomości wciąż zmaga się z wieloma trudnościami, ale ma szansę na odbudowę w drugiej połowie 2024 r. (Źródło: Bank Państwowy Wietnamu) |
Rynek nieruchomości zacznie się ożywiać w drugiej połowie 2024 roku.
Jednym ze wskaźników prognozujących ożywienie w sektorze nieruchomości jest to, że niższe stopy procentowe kredytów będą główną siłą napędową ożywienia całej branży. Chociaż oprocentowanie depozytów było korygowane od I kwartału 2023 roku, zmiany oprocentowania kredytów miały miejsce z opóźnieniem.
Zgodnie z raportem WiGroup dotyczącym wyników biznesowych za II kwartał 2023 r. branża nieruchomości nadal zmaga się z wieloma trudnościami, ale ma szansę na odbicie w drugiej połowie 2024 r.
W szczególności, wzrost zysku po opodatkowaniu (NPAT) w drugim kwartale 2023 roku dla całego sektora nieruchomości mieszkaniowych (z wyłączeniem Vinhomes) odnotował ujemną stopę wzrostu na poziomie około -46% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Chociaż wartość bezwzględna wzrosła w porównaniu z pierwszym kwartałem 2023 roku, nie pojawił się żaden silny katalizator, który mógłby pobudzić ogólną poprawę zysków sektora z jego najniższego poziomu.
Dokładniejsza analiza wzrostu 20 spółek (reprezentujących 90% całkowitej kapitalizacji rynkowej branży) ujawnia, że tylko 5 spółek z branży nieruchomości odnotowało dodatni wzrost w drugim kwartale.
Wynika to jednak z dwóch głównych powodów: nagłego wzrostu zysków z innych źródeł, niezwiązanych z podstawową działalnością, lub dużego wzrostu spowodowanego niskimi marżami zysku w tym samym okresie.
Inne duże spółki z branży również odnotowały spadek zysków o ponad 20% w ujęciu rok do roku, co odzwierciedla ogólne trudności na rynku nieruchomości.
Wartość zapasów w całej branży spadła w porównaniu z I kw. 2023 r. Bardziej rygorystyczne ramy prawne i ograniczony przepływ kredytów na rynku nieruchomości to dwa główne powody, dla których firmy napotykają trudności w realizacji projektów.
Po stronie popytu prognozy również nie są zbyt obiecujące – całkowita liczba transakcji na rynku nieruchomości w drugim kwartale 2023 r. spadła o 66% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku i o 9% w porównaniu z poprzednim kwartałem.
Według WiGroup, aby zapewnić sobie „przetrwanie”, zarządcy nieruchomości muszą wdrożyć strategię obronną, zmniejszając dźwignię finansową do bezpiecznego poziomu, obniżając koszty odsetkowe i unikając niewypłacalności, podczas gdy sprzedaż znacząco spada. Na koniec drugiego kwartału 2023 roku wskaźnik zadłużenia do kapitału własnego dla całej branży osiągnął 0,48.
Łączne koszty odsetkowe za ten okres wyniosły 2030 mld VND, co stanowi niewielki wzrost w porównaniu z pierwszym kwartałem. Świadczy to o utrzymującym się na dość wysokim poziomie oprocentowaniu kredytów i braku oznak jego spadku. Wypłacalność przedsiębiorstw w branży, mierzona wskaźnikiem EBIT/koszty odsetkowe, spadła w porównaniu z pierwszym kwartałem 2023 roku.
Jednym ze wskaźników prognozujących ożywienie w sektorze nieruchomości jest to, że niższe stopy procentowe kredytów będą głównym motorem napędowym ożywienia całej branży. Chociaż oprocentowanie depozytów jest korygowane od pierwszego kwartału 2023 roku, zmiany stóp procentowych kredytów są opóźnione w czasie.
Co więcej, usunięcie przeszkód prawnych pomaga ożywić podaż nieruchomości. Segment budownictwa socjalnego może być katalizatorem dla branży nieruchomości mieszkaniowych, ponieważ korzysta on z wielu wspierających polityk rządowych .
„W związku z tym ożywienie rynku nieruchomości w ogólności, a sektora nieruchomości mieszkaniowych w szczególności, nastąpi mniej więcej w drugiej połowie 2024 roku, gdy zaczną obowiązywać wspierające polityki” – ocenia WiGroup.
Zatwierdzenie polityki inwestycyjnej dla projektu osiedla mieszkaniowego Ho Son 3.
Wiceprzewodniczący Ludowego Komitetu prowincji Lang Son , Luong Trong Quynh, właśnie wydał decyzję nr 1282/QD-UBND zatwierdzającą politykę inwestycyjną dla projektu osiedla mieszkaniowego Ho Son 3 w dystrykcie Huu Lung, w drodze przetargu mającego na celu wyłonienie inwestora.
Zgodnie z decyzją zakres projektu osiedla mieszkaniowego Ho Son 3 obejmuje: granicę od północy i północnego wschodu z drogą prowincjonalną DT.242 oraz drogę dojazdową do autostrady Hanoi-Lang Son; granicę od południa z autostradą Hanoi-Lang Son; granicę od wschodu z istniejącymi terenami mieszkalnymi w gminie Ho Son i Komitecie Ludowym gminy Ho Son; oraz granicę od zachodu i południowego zachodu z rzeką Thuong.
Projekt ma na celu budowę osiedla mieszkaniowego z synchronicznym i nowoczesnym systemem infrastruktury technicznej, zgodnie z zatwierdzonym planem. W pełni wykorzysta on istniejące zasoby gruntowe, zaspokoi potrzeby wszystkich osób potrzebujących gruntów i mieszkań oraz przyczyni się pozytywnie do programu rozwoju budownictwa mieszkaniowego w dystrykcie Huu Lung, a w całej prowincji Lang Son.
Projekt mieszkaniowy Ho Son 3 ma łączny kapitał inwestycyjny (bez odszkodowań, wsparcia i kosztów przesiedlenia) w wysokości 1,379 mld VND, a jego łączna powierzchnia wynosi 400 000 m² (40 hektarów). Projekt obejmuje następujące elementy: budynki wielorodzinne o powierzchni 4656 m², niskie domy szeregowe o łącznej powierzchni 111 392 m² (1102 działki), niskie wille o łącznej powierzchni 20 510,7 m² (131 działek), budynki mieszkalne dla przesiedleńców o łącznej powierzchni 8216 m² (84 działki) oraz inne obiekty, takie jak infrastruktura techniczna, centra handlowe i usługowe itp. Przewidywana liczba mieszkańców wynosi 7000 osób.
Okres realizacji projektu wynosi 50 lat od dnia przyznania inwestorowi przydziału gruntu lub dzierżawy gruntu, a harmonogram realizacji projektu nie może przekroczyć 48 miesięcy.
Thai Nguyen: Agresywna windykacja należności związanych z opłatami za użytkowanie gruntów i opłatami za dzierżawę gruntów.
Przewodniczący Ludowego Komitetu prowincji Thai Nguyen zwrócił się właśnie do szefów departamentów, agencji oraz przewodniczących Ludowych Komitetów Dzielnic i Miast z prośbą o pilne i zdecydowane podjęcie szeregu zadań mających na celu kontynuację kompleksowego wdrażania rozwiązań mających na celu przyspieszenie windykacji należności związanych z opłatami za użytkowanie gruntów i opłatami za dzierżawę gruntów w prowincji, dążąc do osiągnięcia jak najwyższych wyników w zakresie poboru dochodów do budżetu państwa.
W 2023 roku Rada Ludowa Prowincji Thai Nguyen zleciła zebranie 20 000 miliardów VND z dochodów budżetowych państwa, w tym 4 800 miliardów VND z opłat za użytkowanie gruntów i 700 miliardów VND z opłat za dzierżawę gruntów. Na dzień 31 lipca dochody z opłat za użytkowanie gruntów w prowincji Thai Nguyen wyniosły zaledwie 734,778 miliarda VND, co stanowi 15,3% celu prowincji, podczas gdy dochody z opłat za dzierżawę gruntów wyniosły 296,086 miliarda VND, co stanowi 42,3% celu prowincji.
Zgodnie z ogłoszeniem władz podatkowych, zaległa opłata za użytkowanie gruntów wynosi 681,240 mld VND, a zaległa opłata za dzierżawę gruntów wynosi 94,865 mld VND w ramach 14 projektów rozwoju budownictwa mieszkaniowego i miejskiego.
Zidentyfikowano kilka przyczyn niskiego poziomu opłat za użytkowanie gruntów w przypadku projektów w prowincji Thai Nguyen, w tym stagnację na rynku nieruchomości w ubiegłym roku, skutkującą niskimi stawkami transakcyjnymi; wiele firm jest uzależnionych od pożyczek i zgromadzonego kapitału, podczas gdy oprocentowanie pożyczek pozostaje wysokie, a dostęp do kapitału jest utrudniony. Ponadto niektórzy podatnicy nie przestrzegają przepisów i regulacji podatkowych.
Zgodnie z planem Urzędu Podatkowego Prowincji Thai Nguyen, najpóźniej do końca września 2023 r. projekty z zaległymi opłatami za użytkowanie gruntów muszą wywiązać się ze swoich zobowiązań wobec budżetu państwa.
W dokumencie nr 4151/UBND-KT z dnia 18 sierpnia przewodniczący Ludowego Komitetu prowincji Thai Nguyen polecił prowincjonalnemu departamentowi podatkowemu: Wdrożenie odpowiednich środków windykacyjnych w każdym przypadku długu podatkowego zgodnie z przepisami; ze szczególnym uwzględnieniem natychmiastowego stosowania środków mających na celu nakłonienie, egzekwowanie i publiczne ujawnienie informacji zgodnie z przepisami Ustawy o administracji podatkowej i jej wytycznymi wykonawczymi dla podatników z dużymi, uporczywymi i długotrwałymi długami podatkowymi w celu odzyskania zaległych podatków i przekazania ich do budżetu państwa.
Nakazywanie podległym jednostkom ścisłej kontroli i monitorowania postępów w obsłudze długów związanych z opłatami za użytkowanie gruntów i opłatami za dzierżawę gruntów w prowincji; okresowe, miesięczne raportowanie oceny sytuacji dotyczącej obsługi długów związanych z opłatami za użytkowanie gruntów i opłatami za dzierżawę gruntów w prowincji, podsumowywanie trudności i przeszkód pojawiających się w trakcie wdrażania oraz raportowanie i doradzanie Prowincjonalnemu Komitetowi Ludowemu w celu rozpatrzenia i wytyczenia kierunku zgodnie z przepisami.
Komitety Ludowe powiatów i miast: Przejąć inicjatywę i koordynować działania z Prowincjonalnym Urzędem Podatkowym, aby bezpośrednio współpracować z firmami zalegającymi z opłatami za użytkowanie gruntów i dzierżawę gruntów na swoim terenie i niezwłocznie nakłaniać je do wpłaty do budżetu stanu. Opracowywać programy i przydzielać konkretne zadania podległym im departamentom i jednostkom w celu ścisłej współpracy z regionalnym Podurzędem Podatkowym, aby skupić się na egzekwowaniu i ostatecznym uregulowaniu zaległych długów związanych z gruntami.
Zdaniem Przewodniczącego Komitetu Ludowego prowincji Thai Nguyen: W przypadku gdy zwycięski oferent nie zapłaci lub zapłaci niewystarczającą kwotę wygranej oferty na prawa do użytkowania gruntów w ciągu 120 dni od daty decyzji uznającej wyniki wygranej oferty, właściwy Komitet Ludowy anuluje decyzję uznającą wyniki wygranej oferty na prawa do użytkowania gruntów zgodnie z klauzulą 2 artykułu 3 Dekretu Rządowego nr 10/2023/ND-CP z dnia 3 kwietnia 2023 r.
Ceny nieruchomości w Hanoi i Ho Chi Minh City są 18–32 razy wyższe niż dochody.
Firma Savills opublikowała właśnie dane dotyczące dostępności mieszkań dla mieszkańców Hanoi i Ho Chi Minh.
W niniejszym raporcie jednostka cytuje Indeks Dostępności Mieszkań w Regionie Azji i Pacyfiku z 2023 roku, opracowany przez Urban Land Institute (ULI), który pokazuje, że Ho Chi Minh i Hanoi to dwa miasta o średnich cenach mieszkań w regionie. Istnieje jednak znaczna dysproporcja między tymi cenami a dochodami mieszkańców.
Dokładnie w Ho Chi Minh City średnia cena domu wynosi 296 000 dolarów (ponad 7 miliardów VND), a średni dochód gospodarstwa domowego to 9120 dolarów rocznie (około 220 milionów VND).
 |
| Polityka wsparcia rządowego jest kluczowa dla zapewnienia mieszkań o przystępnej cenie. (Źródło: Screenshot/DT) |
Według autorów raportu, różnica między dochodami a cenami nieruchomości w Ho Chi Minh City wynosi obecnie 32,5-krotność. Jest to drugi najwyższy wynik w regionie, po Shenzhen (35-krotność), a nawet wyższy niż w Pekinie (29,3-krotność), Szanghaju (24,1-krotność) i Hongkongu (26,5-krotność).
Tymczasem w Hanoi wskaźnik ten wynosi 18,3-krotność przy średnim rocznym dochodzie gospodarstwa domowego wynoszącym 9967 USD (ok. 240 mln VND); jest on wyższy niż w Seulu (17,3-krotność), Tokio (16,1-krotność) i Singapurze (13,7-krotność) pod względem cen nieruchomości komercyjnych.
Na rynku wynajmu mieszkań średni miesięczny czynsz za mieszkanie w Ho Chi Minh wynosi 592 dolary, co odpowiada około 14 milionom VND. Rynek ten jest odpowiedni głównie dla młodych, wysoko zarabiających pracowników lub obcokrajowców pracujących w Wietnamie.
Analizując dostępność mieszkań dla mieszkańców Ho Chi Minh City, pani Giang Huynh, zastępca dyrektora i szef działu badań i rozwoju w S22M Savills Ho Chi Minh City, stwierdziła, że większość ludzi może sobie pozwolić jedynie na mieszkania komunalne, czyli tanie apartamenty.
Według pani Giang, podaż mieszkań w przystępnej cenie, w przedziale od 2 do 4 miliardów VND, jest obecnie niewielka. Wcześniej ta linia produktów stanowiła około 60% podaży rynkowej; w 2023 roku będzie to zaledwie około 25%. Ma to wpływ na szanse posiadania własnego domu.
Pani Giang argumentowała, że rządowe polityki wsparcia są kluczowe dla zapewnienia mieszkań o przystępnej cenie. Praktyczne doświadczenia wielu krajów pokazują pozytywny wpływ rozwiązań mieszkaniowych na rozwój społeczno-gospodarczy.
„Rozważania rządu nad wprowadzeniem podatków w celu ograniczenia spekulacyjnych zakupów i zwiększenia powierzchni gruntów pod zabudowę tanimi mieszkaniami dowodzą zaangażowania rządu w promowanie stabilnego i zrównoważonego rynku nieruchomości, przynoszącego korzyści nabywcom domów” – powiedziała pani Huynh.
Ponadto argumentowała, że rozwój budownictwa socjalnego jest priorytetem, ponieważ pomaga rozwiązywać problemy mieszkaniowe osób o niskich dochodach, w pewnym stopniu stymuluje rozwój społeczno-ekonomiczny, przyspiesza decentralizację populacji, rozszerza obszary miejskie na przedmieścia i zwiększa zrównoważony rozwój planowania urbanistycznego.
Źródło
Komentarz (0)