Paradoks nieruchomości w Ho Chi Minh City „bez zapasów”

Rynek jest zamknięty…

W szczególności raport dotyczący rynku nieruchomości w czwartym kwartale 2023 r. i całym 2023 r., opublikowany niedawno przez Departament Budownictwa miasta Ho Chi Minh, pokazuje, że działalność w sektorze nieruchomości nadal boryka się z wieloma trudnościami, ale stopniowo się poprawia, a ujemny wzrost w kolejnym kwartale był niższy niż w poprzednim. W szczególności, w pierwszych sześciu miesiącach roku odnotowano ujemny wzrost na poziomie 11,58%, w pierwszych dziewięciu miesiącach – 8,71%, a w całym roku – jedynie 6,38%.

Jeśli chodzi o podaż, w samym czwartym kwartale 2023 roku w Ho Chi Minh City działają cztery komercyjne projekty mieszkaniowe z ponad 3700 lokalami gotowymi do wprowadzenia na rynek, przy czym 100% podaży przypada na segment apartamentów luksusowych. Podaż w 2023 roku wzrosła o 20,6% w porównaniu z analogicznym okresem 2022 roku, a wszystkie te domy zostały sprzedane. Nie ma zapasów.

Sam projekt Kenton Node obejmuje około 1600 mieszkań.

Według Ministerstwa Budownictwa , stan zapasów oblicza się od momentu, gdy nieruchomość kwalifikuje się do rozpoczęcia działalności gospodarczej, ale nie została sprzedana lub nie została sprzedana. Może to być powodem, dla którego Departament Budownictwa w Ho Chi Minh City podał w raporcie dość „dobrą” liczbę, jak wspomniano powyżej – brak jest zapasów, mimo że transakcje są nadal bardzo powolne, a rynek nadal rośnie w trendzie spadkowym. Jednak pan Vo Hong Thang, zastępca dyrektora ds. badań i rozwoju w DKRA Group, stwierdził, że to rozporządzenie nie jest zgodne z rzeczywistością, ponieważ wiele nowych projektów ma licencje, nie otrzymało jeszcze powiadomienia o kwalifikowalności do sprzedaży, a firmy sprzedały „zielony ryż”. Zanim projekt kwalifikuje się do sprzedaży, jest już wyprzedany.

Wręcz przeciwnie, wiele projektów, które były sprzedawane od dziesięcioleci, wciąż ma niesprzedane zasoby. Dlatego, mówiąc precyzyjniej, zasoby należy obliczać w momencie, gdy projekt kwalifikuje się do sprzedaży, a inwestor wprowadza produkt na rynek. Obliczona w ten sposób wielkość zasobów będzie się zmieniać w każdym momencie statystycznym. W związku z tym obecna metoda kalkulacji stosowana przez Ministerstwo Budownictwa może nie odzwierciedlać realiów rynkowych. Zapasy powinny być liczone od momentu sprzedaży i kumulowane latami, aż do momentu, gdy projekt zostanie w 100% wykorzystany.

W oparciu o powyższe argumenty, pan Vo Hong Thang stwierdził, że raport Departamentu Budownictwa miasta Ho Chi Minh jest nieprecyzyjny, ponieważ w rzeczywistości ilość starych i nowych zapasów w mieście jest bardzo duża. Najwyraźniejszym dowodem na to jest fakt, że od początku roku do chwili obecnej odnotowano bardzo niewiele transakcji, niesprzedane towary i wiele projektów w magazynie.

Ekspert ds. nieruchomości stwierdził również: „Nierozsądne jest, aby Ho Chi Minh City nie miało żadnego zapasu nieruchomości, ponieważ siła nabywcza jest niska przez cały rok 2023”. Tylko jeden lub dwa projekty, które spełniają potrzeby klientów i są skierowane do prawdziwych nabywców, sprzedają się dobrze, podczas gdy pozostałe luksusowe projekty nieruchomości sprzedają się bardzo wolno, a nawet wcale. Jeśli uzasadnione jest stwierdzenie, że nie ma zapasu w projekcie odpowiednim dla rynku, to jest to uzasadnione, ale niemożliwe jest, aby cały rynek nie miał zapasu”. „Wiele projektów sprzedanych przez parkiety lub ich pokrewne podmioty może ogłosić, że są w 100% wyprzedane, ale w rzeczywistości parkiety „mają towar”, który można ponownie sprzedać” – zacytował ekspert.

…ale firmy nadal mają niesprzedane towary

Statystyki do końca września 2023 r., sprawozdania finansowe 10 przedsiębiorstw z branży nieruchomości odnotowały całkowitą wartość zapasów wynoszącą ponad 300 000 miliardów VND, co stanowi wzrost o 5% w porównaniu z tym samym okresem. No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company ( Novaland ), wartość zapasów na koniec trzeciego kwartału 2023 r. wyniosła ponad 137 755 miliardów VND. Khang Dien Company odnotowała zapasy w wysokości 17 152 miliardów VND. Nam Long Group miała zapasy w wysokości 16 800 miliardów VND. Dat Xanh Group miała zapasy w wysokości 14 788 miliardów VND. Quoc Cuong Gia Lai również miało zapasy w wysokości 7 100 miliardów VND... Według statystyk DKRA Group, do tej pory w Ho Chi Minh City sam segment apartamentów ma 7890 jednostek w zapasach, co stanowi wzrost o 13,2% w porównaniu z 2022 r.; a w segmencie domów szeregowych i willi stan na chwilę obecną wynosi 2904 jednostek.

Niedawno, w wstępnej analizie sprawozdań finansowych 1579 przedsiębiorstw (z 10 branż) notowanych na giełdzie, Rada ds. Badań nad Rozwojem Gospodarczym Prywatnym (Board IV) stwierdziła, że ​​od połowy 2022 r. do końca drugiego kwartału 2023 r. przychody wszystkich branż spadły. Najpoważniejsze są grupy nieruchomości i budownictwa. To dwie grupy z największymi problemami z przepływami pieniężnymi, kiedy liczba dni zapasów i liczba dni należności (średni czas ściągania należności po sprzedaży) wzrosły wielokrotnie. Wyniki analizy pokazały, że średnia liczba dni zapasów nieruchomości w pierwszym kwartale 2023 r. wyniosła do 5662 dni, a niektóre przedsiębiorstwa miały nawet 54 334 dni. Oznacza to, że przedsiębiorstwa potrzebowały aż 149 lat, aby wyprzedać cały swój koszyk produktów.

Rynek nieruchomości w Ho Chi Minh City nadal ospały

Aby rozwiązać trudności przedsiębiorstw, Komitet IV rekomenduje polityki koncentrujące się na wspieraniu przepływów pieniężnych poprzez dostęp do kapitału, wydłużenie i obniżenie kosztów. Pomaga to przedsiębiorstwom generować krótkoterminowe przepływy pieniężne co najmniej w drugiej połowie 2023 r. lub do pierwszej połowy przyszłego roku. Komitet IV uważa również, że oprócz polityki pieniężnej konieczne są dodatkowe, antycykliczne polityki fiskalne, aby pobudzić popyt zagregowany. Na przykład, promowanie inwestycji publicznych, koncentracja na dużej infrastrukturze, rozwój mieszkań socjalnych. Z jednej strony wspieranie przedsiębiorstw z branży budowlanej, materiałów budowlanych i nieruchomości, z drugiej strony zaspokajanie rzeczywistych potrzeb pracowników. Ponadto konieczne jest obniżenie i wydłużenie podatków i innych kosztów, ponieważ nadszedł czas na rozluźnienie sił społecznych.

W perspektywie długoterminowej Komitet IV zaleca skupienie się na rozwoju nowoczesnego rynku kapitałowego, aby uniknąć nadmiernego uzależnienia wzrostu gospodarczego od kredytu. Należy kontynuować analizę w celu opracowania polityki podatku dochodowego od osób prawnych, odpowiedniej dla każdej grupy przychodów i branży, aby zapewnić osiągnięcie celu, jakim jest zwiększenie dochodów budżetowych, co pomoże przedsiębiorstwom w rozwoju.

Ekspert ds. nieruchomości Phan Minh Chanh skomentował, że rzeczywistość pokazuje, iż zasoby nieruchomości są bardzo duże. Na przykład, tylko jeden projekt Kenton Node w dzielnicy Nha Be ma 1600 niesprzedanych mieszkań. Z kolei projekt w mieście Thu Duc ma tysiące produktów wprowadzonych na rynek, ale sprzedaż również jest niska. W rzeczywistości zasoby rosną z powodu spadku liczby transakcji i niskiej płynności. Segment nieruchomości to głównie produkty z wyższej półki, służące inwestorom. Co więcej, trudności prawne, trudności z mobilizacją kapitału obligacyjnego, ograniczony dostęp do kapitału kredytowego, problemy z przepływami pieniężnymi… również przyczyniły się do wzrostu zasobów nieruchomości.

Aby „uratować” firmy i wesprzeć szybkie ożywienie rynku, ekspert zaleca, aby obecnie zintensyfikować działania mające na celu uporządkowanie zapasów, rozwiązanie problemów prawnych i „odkręcenie” niedokończonych projektów nieruchomościowych. Rozwiązania muszą być praktyczne, a nie tylko puste slogany.

Zapasy nieruchomości w całym kraju spadły

Według danych z 53/63 miejscowości, w czwartym kwartale 2023 r. stan nieruchomości w projektach wynosił około 16 315 jednostek (wliczając mieszkania, domy jednorodzinne i grunty). W tym 2826 mieszkań, 5173 domy jednorodzinne i 8316 działek. Zasoby dotyczą głównie segmentów nieruchomości mieszkaniowych i działek. Stan nieruchomości w segmencie mieszkań w czwartym kwartale 2023 r. wynosił około 88,42% w porównaniu z trzecim kwartałem 2023 r. Stan nieruchomości w segmencie działek wynosił około 115,66% w porównaniu z trzecim kwartałem, a w segmencie nieruchomości mieszkaniowych około 78,93% w porównaniu z trzecim kwartałem.

W związku z tym można zaobserwować, że w 2023 roku zasoby nieruchomości w projektach budownictwa mieszkaniowego, budownictwa indywidualnego oraz gruntów będą miały tendencję spadkową.

Link źródłowy: https://thanhnien.vn/nghich-ly-chuyen-bat-dong-san-tphcm-khong-co-ton-kho-185240115215549486.htm