Rynek jest zamknięty dla handlu…
Raport dotyczący rynku nieruchomości za czwarty kwartał 2023 roku i cały rok 2023, opublikowany niedawno przez Departament Budownictwa miasta Ho Chi Minh, pokazuje, że działalność w sektorze nieruchomości nadal napotyka wiele trudności, ale stopniowo się poprawia, a każdy kolejny kwartał odnotowuje niższy ujemny wzrost niż poprzedni. W szczególności, w pierwszych sześciu miesiącach odnotowano ujemny wzrost na poziomie 11,58%, w dziewięciu miesiącach – 8,71%, a w całym roku jedynie 6,38%.
Jeśli chodzi o podaż, w samym czwartym kwartale 2023 roku w Ho Chi Minh City istniały 4 komercyjne projekty mieszkaniowe z ponad 3700 lokalami gotowymi do wprowadzenia na rynek, z czego 100% stanowiły apartamenty z segmentu apartamentów luksusowych. Podaż w 2023 roku wzrosła o 20,6% w porównaniu z analogicznym okresem 2022 roku, a wszystkie te lokale zostały sprzedane, bez żadnych zapasów.
Sam projekt Kenton Node obejmuje około 1600 niesprzedanych mieszkań.
Według Ministerstwa Budownictwa , niesprzedane nieruchomości są liczone od roku od momentu, gdy nieruchomość została uznana za kwalifikującą się do sprzedaży, ale pozostaje niesprzedana lub niesprzedana. Może to wyjaśniać, dlaczego Departament Budownictwa miasta Ho Chi Minh przedstawił w swoim raporcie raczej „korzystną” liczbę, nie wykazując żadnych niesprzedanych nieruchomości pomimo powolnego tempa transakcji i ujemnego wzrostu rynku. Jednak pan Vo Hong Thang, zastępca dyrektora ds. badań i rozwoju w DKRA Group, argumentuje, że to rozporządzenie jest nierealistyczne, ponieważ wiele projektów otrzymało dopiero pozwolenia i nie otrzymało jeszcze zawiadomień o kwalifikowalności do sprzedaży, a firmy już przedwcześnie zaczęły je sprzedawać. Zanim projekt kwalifikuje się do sprzedaży, wszystkie nieruchomości są już sprzedane.
Z drugiej strony, wiele projektów, które są obecne na rynku od dziesięcioleci, wciąż ma niesprzedane zasoby. Dlatego dokładniejsze jest obliczenie zasobów w momencie, gdy projekt kwalifikuje się do sprzedaży, a deweloper wprowadza produkt na rynek. Zapasy obliczone w ten sposób będą się różnić w różnych punktach statystycznych. W związku z tym obecna metoda obliczania stosowana przez Ministerstwo Budownictwa może pomijać pewne aspekty rynku. Zapasy należy obliczać od momentu sprzedaży i kumulować przez lata, aż do momentu, gdy projekt zostanie w 100% sprzedany.
W oparciu o powyższe argumenty, pan Vo Hong Thang stwierdził, że raport Departamentu Budownictwa miasta Ho Chi Minh był nieprecyzyjny, ponieważ w rzeczywistości ilość zarówno starych, jak i nowych zapasów w mieście jest bardzo duża. Najwyraźniejszym dowodem na to jest fakt, że od początku roku do chwili obecnej odnotowano bardzo niewiele transakcji, towary nie zostały sprzedane, a wiele projektów ma niesprzedane zapasy.
Ekspert ds. nieruchomości stwierdził również, że twierdzenie, jakoby w Ho Chi Minh City nie było żadnych nieruchomości, jest nielogiczne, ponieważ siła nabywcza była niska przez cały rok 2023. Tylko jeden lub dwa projekty, które spełniły oczekiwania klientów i trafiły do prawdziwych nabywców, sprzedawały się dobrze, podczas gdy inne luksusowe projekty nieruchomości sprzedawały się bardzo wolno, a nawet wcale. O ile można rozsądnie stwierdzić, że w danym projekcie nie ma podaży odpowiadającej rynkowi, niemożliwe jest, aby cały rynek nie miał podaży. „Wiele projektów sprzedawanych za pośrednictwem agencji lub podmiotów powiązanych może ogłaszać 100% sprzedaży, ale w rzeczywistości agencje te „gromadzą” podaż, aby ją odsprzedać” – wyjaśnił ekspert.
…ale firma nadal ma niesprzedane towary.
Według statystyk do końca września 2023 r. sprawozdania finansowe 10 firm z branży nieruchomości odnotowały całkowitą wartość zapasów wynoszącą ponad 300 000 miliardów VND, co stanowi wzrost o 5% w porównaniu z tym samym okresem. Wartość zapasów Grupy Novaland na koniec III kwartału 2023 r. wyniosła ponad 137 755 miliardów VND. Khang Dien odnotował zapasy w wysokości 17 152 miliardów VND. Grupa Nam Long miała zapasy w wysokości 16 800 miliardów VND. Grupa Dat Xanh miała zapasy w wysokości 14 788 miliardów VND. Quoc Cuong Gia Lai również miało zapasy w wysokości 7 100 miliardów VND… Według statystyk Grupy DKRA, na chwilę obecną, w samym Ho Chi Minh City, segment apartamentów ma zapasy wynoszące 7 890 jednostek, co stanowi wzrost o 13,2% w porównaniu z 2022 r.; podczas gdy w segmencie domów szeregowych i willi liczba dostępnych jednostek wynosi obecnie 2904.
Niedawno, w ramach wstępnej analizy sprawozdań finansowych 1579 notowanych spółek (z 10 sektorów), Rada ds. Badań nad Rozwoju Gospodarczego Prywatnego (Board IV) stwierdziła, że od połowy 2022 r. do końca II kw. 2023 r. przychody we wszystkich sektorach spadły. Najpoważniejsze problemy wystąpiły w sektorach nieruchomości i budownictwa. Te dwie grupy borykały się z największymi problemami z przepływami pieniężnymi, a liczba dni rotacji zapasów i należności (średni czas windykacji należności po sprzedaży) wzrosła wielokrotnie. Analiza wykazała, że średnia liczba dni rotacji zapasów w nieruchomościach w I kw. 2023 r. wyniosła 5662 dni, a w niektórych spółkach sięgała nawet 54 334 dni. Oznacza to, że firma potrzebowałaby aż 149 lat, aby sprzedać cały swój zapas.
Rynek nieruchomości w Ho Chi Minh City pozostaje ospały.
Aby złagodzić trudności przedsiębiorstw, Komitet IV zaleca, aby polityka koncentrowała się na wspieraniu przepływów pieniężnych przedsiębiorstw poprzez dostęp do kapitału i redukcję kosztów. Pomoże to przedsiębiorstwom generować krótkoterminowe przepływy pieniężne co najmniej do drugiej połowy 2023 r. lub pierwszej połowy przyszłego roku. Komitet IV uważa również, że oprócz polityki pieniężnej, do zwiększenia popytu zagregowanego potrzebna jest antycykliczna polityka fiskalna. Na przykład, należy zwiększyć inwestycje publiczne, skoncentrować się na dużych projektach infrastrukturalnych i rozwijać budownictwo socjalne. Wspierałoby to z jednej strony przedsiębiorstwa z sektora budowlanego, materiałów budowlanych i nieruchomości, a z drugiej strony zaspokajało realne potrzeby pracowników. Ponadto, konieczne są obniżki podatków i innych kosztów oraz odroczenia płatności, ponieważ jest to czas na odciążenie społeczeństwa.
W perspektywie długoterminowej Komitet IV proponuje skoncentrowanie się na rozwoju nowoczesnego rynku kapitałowego, aby uniknąć nadmiernego uzależnienia wzrostu od kredytów. Potrzebna jest dalsza analiza w celu opracowania polityki podatku dochodowego od osób prawnych, odpowiedniej dla różnych grup dochodowych i branż, zapewniając jednocześnie cel, jakim jest zwiększenie dochodów budżetowych w celu wspierania rozwoju przedsiębiorstw.
Ekspert ds. nieruchomości, Phan Minh Chánh, zauważa, że rzeczywistość pokazuje bardzo duże zasoby niesprzedanych nieruchomości. Na przykład, tylko jeden projekt, Kenton Node w dzielnicy Nha Be, ma 1600 niesprzedanych mieszkań. Podobnie, projekt w mieście Thu Duc ma tysiące lokali oddanych do użytku, ale sprzedaż jest słaba. W rzeczywistości zasoby rosną z powodu spadku liczby transakcji i niskiej płynności. Segment nieruchomości to głównie nieruchomości z wyższej półki, skierowane do inwestorów. Ponadto, trudności prawne, trudności w pozyskiwaniu kapitału za pośrednictwem obligacji, ograniczony dostęp do kredytów i problemy z przepływami pieniężnymi również przyczyniły się do wysokiego poziomu zasobów nieruchomości.
Aby „uratować” firmy i wesprzeć szybką odbudowę rynku, ekspert zaleca, aby obecnie największym rozwiązaniem było przyspieszenie działań mających na celu rozwiązanie problemów z zapasami, rozwiązanie problemów prawnych i „uwolnienie” niedokończonych projektów nieruchomościowych. Rozwiązania te muszą być konkretne, a nie tylko puste slogany.
Zapasy nieruchomości w całym kraju zmniejszyły się.
Według danych zgłoszonych przez 53 z 63 miejscowości, w IV kwartale 2023 r. stan nieruchomości w projektach wynosił około 16 315 jednostek (wliczając mieszkania, domy jednorodzinne i działki). W tym 2826 mieszkań, 5173 domy jednorodzinne i 8316 działek. Większość stanu nieruchomości znajduje się w segmentach domów jednorodzinnych i działek. Stan mieszkań w IV kwartale 2023 r. wyniósł około 88,42% w porównaniu z III kwartałem 2023 r. Stan działek wyniósł około 115,66% w porównaniu z III kwartałem, a stan domów jednorodzinnych około 78,93% w porównaniu z III kwartałem.
W związku z tym można zauważyć, że w 2023 roku nastąpiła tendencja spadkowa podaży nieruchomości w projektach z segmentu apartamentów, domów jednorodzinnych oraz działek budowlanych.
Link źródłowy
Komentarz (0)