Państwo decyduje o cenach gruntów pierwotnych: Rozwiązanie stabilizujące rynek nieruchomości

Decyzja państwa w sprawie cen gruntów ma na celu kontrolę niestabilności rynku.

Ministerstwo Rolnictwa i Środowiska (MARiŚ) prowadzi szeroko zakrojone konsultacje społeczne w celu sfinalizowania projektu ustawy o zmianie i uzupełnieniu szeregu artykułów ustawy o gruntach z 2024 r. przed przekazaniem go Zgromadzeniu Narodowemu do rozpatrzenia na 10. sesji 15. kadencji.

Usuń wiele wąskich gardeł

Według Ministerstwa Rolnictwa i Środowiska, po ponad roku obowiązywania Ustawy o gruntach z 2024 roku, ujawniono szereg problemów. Ograniczenia w obecnych przepisach nie tylko utrudniają przedsiębiorcom inwestowanie i rozwijanie projektów, ale także bezpośrednio wpływają na prawa obywateli, zwłaszcza w procedurach takich jak wydawanie certyfikatów, zmiana przeznaczenia gruntu, podział działek czy otrzymywanie odszkodowań za odzyskanie gruntów.

Eksperci twierdzą, że bezpośrednie ustalanie cen gruntów przez państwo pomoże zapobiec powstawaniu cen wirtualnych.

Jednym z głównych wąskich gardeł, na które zwrócono uwagę, jest niedostatek planowania i planów zagospodarowania przestrzennego, które nie są dostosowane do obecnego dwupoziomowego modelu samorządu lokalnego. Roczne planowanie zagospodarowania przestrzennego na poziomie powiatu nie jest już praktyczne, co powoduje czasochłonne i skomplikowane procedury oraz spowalnia proces oddawania gruntów do użytkowania. Wiele gospodarstw domowych musi czekać na aktualizację planu zagospodarowania przestrzennego, przez co tracą możliwości produkcyjne i biznesowe, co prowadzi do znacznych strat.

Jeśli chodzi o mechanizm alokacji gruntów i dzierżawy gruntów, obecnie projekty realizowane są głównie w drodze aukcji lub przetargów. Jednak procesy te okazują się skomplikowane i nakładają się na siebie ze względu na zależność od wielu innych przepisów, co wydłuża proces przygotowania projektu.

Warto zauważyć, że Ministerstwo Rolnictwa i Środowiska zaproponowało doprecyzowanie roli państwa w ustalaniu cen gruntów jako reprezentanta właściciela. W związku z tym, na rynku pierwotnym, w tym w zakresie przydziału gruntów, dzierżawy i przekształcania ich przeznaczenia, ceny gruntów muszą być ustalane przez państwo, a nie przez organizacje konsultingowe. Na rynku wtórnym, czyli kupna, sprzedaży, przeniesienia i zastawu praw do użytkowania gruntów, ceny gruntów będą ustalane przez same strony, a państwo będzie odgrywać pośrednią rolę regulacyjną poprzez planowanie, infrastrukturę i instrumenty finansowe.

W rzeczywistości jednak pierwotna wycena gruntów nadal w dużej mierze opiera się na wynikach konsultacji i cenach wtórnych, a metoda ustalania cen jednostkowych wciąż ma wiele niedociągnięć, jest mało przejrzysta i nie odzwierciedla dokładnie sytuacji na rynku. Osłabia to regulacyjną rolę państwa, wpływa na postępy w realizacji projektów i powoduje wiele frustracji, gdy ludzie odzyskują ziemię, a wysokość odszkodowania nie jest zbliżona do jej rzeczywistej wartości.

Kolejnym problemem zauważonym przez Ministerstwo Rolnictwa i Środowiska jest niedokładność w stosowaniu metod wyceny, zwłaszcza metody nadwyżkowej, która zależy od danych rynkowych, rodzajów inwestycji i cen dzierżawy gruntów. Jednocześnie rynek praw do użytkowania gruntów charakteryzuje się dużymi wahaniami, a dane oparte są głównie na starych cenach, które nie odzwierciedlają rzeczywistej wartości ani przyszłego potencjału. Powoduje to, że ludzie, zwłaszcza na obszarach wiejskich, często ponoszą straty, ponieważ rzeczywista wartość gruntów nie jest dokładnie odzwierciedlona w transakcjach.

Dr Pham Viet Thuan, dyrektor Instytutu Ekonomiki Środowiskowej w Ho Chi Minh City, stwierdził, że nowelizacja ustawy o gruntach jest konieczna i zgodna z orientacją na rozwój socjalistycznej gospodarki rynkowej. Według niego, wiele przepisów obecnego prawa nie jest w pełni zgodnych z rzeczywistymi potrzebami i potrzebami biznesowymi. W szczególności, opłaty za użytkowanie gruntów przy przekształcaniu ich w grunty pod zabudowę mieszkaniową rosną obecnie w szybkim tempie – w niektórych miejscach, takich jak Ho Chi Minh City, wzrost ten sięga nawet 38 razy. Utrudnia to wielu osobom korzystanie z przysługujących im praw do użytkowania.

Według niego decyzja państwa w sprawie cen gruntów pierwotnych jest krokiem we właściwym kierunku, mającym na celu kontrolę niestabilności rynku, zwłaszcza w obecnym kontekście, gdy spekulacje cenami gruntów, aukcje, a następnie anulowanie depozytów… windują poziom cen w sposób nienormalny. Dr Thuan zwrócił jednak uwagę na potrzebę wyraźnego oddzielenia cen pierwotnych od cen wtórnych w systemie cen gruntów. „Zastosowanie współczynnika K w dokumentach informacyjnych pomoże określić ceny wtórne na podstawie cen pierwotnych, a jednocześnie stanie się skutecznym narzędziem regulacji i stabilizacji rynku przez państwo” – powiedział.

Ekspert podkreślił również, że prawo musi jasno określać, w jakich przypadkach stosuje się ceny pierwotne, a w jakich wtórne. Towarzyszące mu dekrety i okólniki odegrają rolę w doprecyzowaniu i zapewnieniu szczegółowych wytycznych, aby zapewnić wykonalność w praktyce.

Potrzebne są pełne narzędzia do regulacji i zapewnienia przejrzystości

Chociaż propozycja przyznania państwu uprawnień do decydowania o pierwotnych cenach gruntów jest uważana za konieczną dla zapewnienia reprezentacji własności ogółu społeczeństwa, w wielu opiniach nadal pojawiają się obawy, że brak czynników rynkowych w ustalaniu cen grozi powtórzeniem się sytuacji „dwóch cen” na rynku gruntów. Ma to negatywny wpływ nie tylko na przejrzystość rynku, ale może również prowadzić do strat budżetowych, tworząc nierówności między stronami transakcji.

Sytuacja „dwóch cen” była w przeszłości powszechna, gdy ta sama działka miała dwie różne ceny: cena podana w umowie i dokumentach służących do obliczenia zobowiązań finansowych była często znacznie niższa od rzeczywistej ceny transakcyjnej na rynku. Głównym powodem był fakt, że cennik gruntów wydawany przez państwo nie odzwierciedlał na bieżąco wahań rynkowych, co prowadziło do dużej różnicy między ceną oficjalną a rzeczywistą.

Pan Vo Hong Thang, zastępca dyrektora generalnego DKRA Group, skomentował, że jeśli państwo ma wyłączne prawo do decydowania o cenach gruntów bez informacji zwrotnej z rynku, łatwo doprowadzi to do bezstronnego ustalania cen, co doprowadzi do ponownego pojawienia się „mechanizmu dwóch cen”. Według niego, ustalanie cen musi opierać się na zasadach rynkowych, aby zapewnić sprawiedliwość między wszystkimi stronami, w tym państwem, przedsiębiorstwami i inwestorami. Pan Thang powiedział, że jeśli państwo przydziela grunty, ustala ceny i pobiera pieniądze, to jest to jak „jednoczesna gra w piłkę nożną i gwizdanie”, bez niezależnego mechanizmu monitorowania.

Według niego, zamiast całkowicie eliminować czynnik rynkowy, prawo powinno rozważyć klasyfikowanie użytkowników gruntów, aby zapewnić im odpowiednie wsparcie. Na przykład, możliwe jest zwolnienie lub zmniejszenie zobowiązań finansowych dla grup defaworyzowanych przy zmianie przeznaczenia gruntów, co proponuje wielu ekspertów.

Tymczasem pan Le Hoang Chau, przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City, powiedział, że nie należy zbytnio martwić się sytuacją dwóch cen ani możliwością wykorzystywania przez firmy polityki gruntowej. Według niego państwo dysponuje pełnymi narzędziami regulacyjnymi, od podatków po kredyty, aby kontrolować rynek nieruchomości i zapobiegać spekulacjom. „Państwo ma pełne prawo do decydowania o cenach gruntów na rynku pierwotnym, ponieważ jest to prawo właściciela reprezentującego całą populację. Tymczasem rynek wtórny, na którym odbywają się transakcje cywilne między ludźmi a firmami, to rynek, który musi się samoregulować” – podkreślił.

W rzeczywistości, w ciągu ostatnich dwóch lat kontrola podatkowa, notarialne poświadczanie dokumentów i zarządzanie dokumentami dotyczącymi przeniesienia własności nieruchomości były wdrażane bardzo rygorystycznie. Wiele osób, które wcześniej „prosiły” kupujących o deklarowanie niskich cen w celu obniżenia podatków, jest teraz zmuszonych do przestrzegania przepisów, ponieważ notariusze i urzędy skarbowe nie zezwalają już na deklarowanie niskich cen, a nawet wymagają ponownego sporządzenia dokumentów w przypadku wykrycia nietypowych różnic. Pan Pham Huu T., inwestor w nieruchomości w Lam Dong , powiedział, że kiedyś deklarował niskie ceny przeniesienia własności nieruchomości, aby obniżyć koszty, ale odkąd urzędy zaostrzyły przepisy, robi to bardzo rygorystycznie. „Kupujący teraz również odmawiają deklarowania niskich cen. Obawiają się, że zostaną obciążeni wysokim podatkiem przy późniejszej sprzedaży, dlatego wymagają deklarowania prawdziwej ceny” – powiedział pan T.

Pan Nguyen Dang Phu, pośrednik w Ho Chi Minh City, potwierdził, że problem „podwójnej ceny” praktycznie zniknął. Władze podatkowe zaangażowały się w tę sprawę. W niektórych przypadkach fałszywych deklaracji wzywano osoby do sądu, a nawet ostrzegano przed postępowaniem karnym. Teraz zarówno kupujący, jak i sprzedający są poważni – ten, kto płaci podatek, ponosi odpowiedzialność.

Przyczyń się do blokowania cen wirtualnych

Zdaniem pana Le Hoang Chau, obecne metody wyceny za pośrednictwem organizacji konsultingowych i rad majątkowych łatwo stwarzają luki prawne, a nawet prowadzą do „zmowy” przy ustalaniu wartości gruntów. Dlatego konieczne jest, aby państwo bezpośrednio ustalało ceny na rynku pierwotnym. Na rynku wtórnym mechanizm rynkowy powinien być w pełni funkcjonalny, pod kontrolą państwa za pomocą narzędzi podatkowych. Takie podejście nie tylko przyczynia się do przejrzystości cen gruntów, ale także do „ochłodzenia” rynku nieruchomości i zapobiegania cenom wirtualnym zawyżonym przez spekulację.

Source: https://nld.com.vn/nha-nuoc-quyet-gia-dat-so-cap-buoc-di-dung-huong-196250804205417053.htm