Ministerstwo Rolnictwa i Środowiska (MARD) zabiega obecnie o szerokie opinie organizacji i osób prywatnych w celu sfinalizowania projektu ustawy zmieniającej i uzupełniającej szereg artykułów ustawy o gruntach z 2024 r. przed przekazaniem jej Zgromadzeniu Narodowemu do rozpatrzenia na 10. sesji 15. kadencji.
Usuń wiele wąskich gardeł.
Według Ministerstwa Rolnictwa i Środowiska, po ponad roku wdrażania, Ustawa o gruntach z 2024 roku ujawniła szereg przeszkód. Ograniczenia w obecnych przepisach nie tylko utrudniają przedsiębiorcom inwestowanie i rozwijanie projektów, ale także bezpośrednio wpływają na prawa obywateli, zwłaszcza w takich procedurach, jak wydawanie certyfikatów gruntowych, zmiana przeznaczenia gruntów, podział gruntów czy otrzymywanie odszkodowań za wywłaszczenie.
Eksperci uważają, że ustalanie cen gruntów bezpośrednio przez państwo pomoże zapobiec zawyżaniu cen.
Jednym z głównych zidentyfikowanych wąskich gardeł jest niedostateczne planowanie i zarządzanie użytkowaniem gruntów, które nie jest zgodne z obecnym dwupoziomowym modelem samorządu lokalnego. Roczne planowanie użytkowania gruntów na poziomie powiatu nie spełnia już praktycznych potrzeb, co skutkuje stratą czasu, wzrostem biurokracji i opóźnieniami w oddawaniu gruntów do użytkowania. Wiele gospodarstw domowych traci możliwości produkcyjne i biznesowe, ponosząc znaczne straty z powodu konieczności oczekiwania na zaktualizowane plany zagospodarowania przestrzennego.
Jeśli chodzi o mechanizmy alokacji gruntów i dzierżawy, projekty są obecnie realizowane głównie w drodze aukcji lub przetargów. Jednak procesy te okazują się skomplikowane i nakładają się na siebie ze względu na zależność od wielu innych przepisów, co wydłuża proces przygotowania projektu.
Warto zauważyć, że Ministerstwo Rolnictwa i Środowiska zaproponowało doprecyzowanie roli państwa w ustalaniu cen gruntów jako reprezentatywnego właściciela. W związku z tym, na rynku pierwotnym, w tym w zakresie przydziału gruntów, dzierżawy i przekształcania ich użytkowania, ceny gruntów powinny być ustalane przez państwo, niezależnie od organizacji konsultingowych. Na rynku wtórnym, tj. w ramach działalności obejmującej kupno, sprzedaż, przenoszenie i zastawianie praw do użytkowania gruntów, ceny gruntów będą ustalane w drodze wzajemnego porozumienia stron, a państwo będzie odgrywać pośrednią rolę regulacyjną poprzez planowanie, infrastrukturę i instrumenty finansowe.
W rzeczywistości jednak pierwotna wycena gruntów nadal w dużej mierze opiera się na wynikach konsultacji i cenach z rynku wtórnego, a metody ustalania konkretnych cen są niewystarczające, nieprzejrzyste i nie odzwierciedlają dokładnie sytuacji na rynku. Osłabia to rolę regulacyjną państwa, wpływa na postępy w realizacji projektów i wywołuje wiele niezadowolenia, gdy osoby, których grunty zostały skonfiskowane, otrzymują odszkodowania, które nie odzwierciedlają ich rzeczywistej wartości.
Kolejnym problemem zauważonym przez Ministerstwo Rolnictwa i Środowiska jest niedokładność w stosowaniu metod wyceny, zwłaszcza metody nadwyżkowej, która zależy od danych rynkowych, rodzajów inwestycji i cen dzierżawy gruntów. Tymczasem rynek praw do użytkowania gruntów charakteryzuje się dużą zmiennością, a dane opierają się głównie na starych cenach, nie odzwierciedlając rzeczywistej wartości ani przyszłego potencjału. Często prowadzi to do dyskryminowania mieszkańców, zwłaszcza na obszarach wiejskich, ponieważ rzeczywista wartość gruntu nie jest dokładnie odzwierciedlona w transakcjach.
Dr Pham Viet Thuan, dyrektor Instytutu Ekonomiki Środowiskowej w Ho Chi Minh, uważa, że nowelizacja ustawy o gruntach jest konieczna i zgodna z orientacją rozwojową socjalistycznej gospodarki rynkowej. Według niego wiele przepisów w obecnym prawie nie jest w pełni dostosowanych do realiów życia i potrzeb biznesowych. W szczególności gwałtownie wzrosła opłata za użytkowanie gruntów za przekształcenie ich w grunty pod zabudowę mieszkaniową, a w niektórych obszarach, takich jak Ho Chi Minh, wzrosła ona nawet 38-krotnie. Uniemożliwia to wielu osobom korzystanie z przysługujących im praw do użytkowania gruntów.
Według niego decyzja państwa o ustalaniu cen pierwotnych gruntów jest krokiem w dobrym kierunku, mającym na celu kontrolowanie niestabilności rynku, zwłaszcza w obecnym kontekście, w którym spekulacje gruntami, aukcje, a następnie przepadek depozytów itp., powodują nienormalny wzrost cen. Dr Thuan zwrócił jednak uwagę na potrzebę wyraźnego rozróżnienia cen pierwotnych i wtórnych w systemie wyceny gruntów. „Stosowanie współczynnika K w dokumentach doradczych pomoże ustalić ceny wtórne na podstawie cen pierwotnych, a jednocześnie stanie się skutecznym narzędziem regulacji i stabilizacji rynku przez państwo” – powiedział.
Ekspert podkreślił również, że prawo musi jasno określać, w których przypadkach obowiązują ceny pierwotne, a w których wtórne. Towarzyszące mu dekrety i okólniki odegrają rolę w doprecyzowaniu i zapewnieniu szczegółowych wytycznych, aby zapewnić praktyczną wykonalność.
Potrzebujemy pełnego wachlarza narzędzi, które pozwolą nam regulować i zapewnić przejrzystość.
Chociaż propozycja upoważnienia państwa do ustalania pierwotnych cen gruntów jest uważana za niezbędną dla zapewnienia mu roli reprezentatywnego właściciela całej populacji, wielu nadal wyraża obawy, że brak czynników rynkowych w ustalaniu cen może doprowadzić do ponownego wystąpienia sytuacji „dwupoziomowego cenowania” na rynku gruntów. Mogłoby to nie tylko wpłynąć na przejrzystość rynku, ale również doprowadzić do strat budżetowych i nierówności między stronami transakcji.
W przeszłości powszechna była sytuacja „dwóch cen”, gdy ta sama działka miała dwie różne ceny: cena podana w umowie i dokumentach służących do obliczenia zobowiązań finansowych była często znacznie niższa od rzeczywistej ceny rynkowej. Głównym powodem był fakt, że cennik gruntów publikowany przez państwo nie odzwierciedlał w odpowiednim czasie wahań rynkowych, co prowadziło do dużej różnicy między ceną oficjalną a rzeczywistą.
Pan Vo Hong Thang, zastępca dyrektora generalnego DKRA Group, skomentował, że jeśli państwo ma pełne uprawnienia do ustalania cen gruntów bez uwzględniania trendów rynkowych, łatwo doprowadzi to do błędnych wycen i ponownego wystąpienia „mechanizmu dwóch cen”. Według niego wycena powinna opierać się na zasadach rynkowych, aby zapewnić sprawiedliwość wszystkim stronom, w tym państwu, przedsiębiorstwom i inwestorom. Pan Thang porównał tę sytuację do sytuacji, w której państwo jednocześnie przydziela grunty, ustala ceny i pobiera opłaty – niczym „gra w piłkę nożną i gwizdanie w tym samym czasie”, bez niezależnego mechanizmu nadzoru.
Według niego, zamiast całkowicie ignorować czynniki rynkowe, prawo powinno rozważyć klasyfikację użytkowników gruntów, aby zapewnić odpowiednie wsparcie. Na przykład, zobowiązania finansowe mogłyby zostać zniesione lub zmniejszone w przypadku grup wrażliwych przy zmianie przeznaczenia gruntów, co sugerowało wielu ekspertów.
Tymczasem pan Le Hoang Chau, przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City, argumentował, że nie ma powodu do nadmiernego niepokoju o system podwójnych cen ani o możliwość czerpania zysków przez firmy z polityki gruntowej. Według niego państwo dysponuje szerokimi narzędziami regulacyjnymi, od podatków po kredyty, aby kontrolować rynek nieruchomości i zapobiegać spekulacjom. „Państwo ma pełne prawo do ustalania cen gruntów na rynku pierwotnym, ponieważ jest to prawo właściciela reprezentującego całą ludność. Tymczasem rynek wtórny, na którym odbywają się transakcje cywilne między osobami fizycznymi a firmami, musi się samoregulować” – podkreślił.
W rzeczywistości, w ciągu ostatnich dwóch lat kontrola podatkowa, notarialne poświadczanie i zarządzanie dokumentami dotyczącymi przeniesienia własności nieruchomości były ściśle egzekwowane. Wiele osób, które wcześniej „prosiły” kupujących o zadeklarowanie niższej ceny w celu obniżenia podatków, jest teraz zmuszonych do przestrzegania przepisów, ponieważ notariusze i organy podatkowe nie zezwalają już na zaniżanie deklarowanych kwot, a nawet wymagają ponownej dokumentacji w przypadku wykrycia jakichkolwiek rozbieżności. Pan Pham Huu T., inwestor w nieruchomości w Lam Dong , wspominał, że kiedyś deklarował niższą cenę przy przeniesieniu nieruchomości, aby obniżyć koszty, ale odkąd władze zaostrzyły przepisy, jest bardzo rygorystyczny. „Kupujący teraz również odmawiają deklarowania niższej ceny. Obawia się, że zostaną obciążeni wysokim podatkiem przy późniejszej sprzedaży, dlatego wymagają zadeklarowania prawidłowej ceny” – powiedział pan T.
„Pan Nguyen Dang Phu, makler z Ho Chi Minh City, potwierdził, że praktyka deklarowania „dwóch cen” praktycznie zanikła. Organy podatkowe wykazują się dużą czujnością. Kilka przypadków fałszywych deklaracji zakończyło się wezwaniami, a nawet ostrzeżeniami przed postępowaniem karnym. Teraz zarówno kupujący, jak i sprzedający poważnie traktują swoje działania, a ten, kto płaci podatek, ponosi odpowiedzialność za swoje własne czyny”.
Wspieranie ograniczania sztucznej inflacji cen.
Zdaniem pana Le Hoang Chau, obecna metoda wyceny gruntów za pośrednictwem organizacji konsultingowych i rad majątkowych łatwo stwarza luki prawne, prowadząc nawet do zmów w ustalaniu wartości gruntów. Dlatego konieczna jest bezpośrednia wycena przez państwo na rynku pierwotnym. Na rynku wtórnym mechanizmy rynkowe powinny być w pełni wdrażane pod kontrolą państwa za pomocą instrumentów podatkowych. Takie podejście nie tylko przyczynia się do zwiększenia przejrzystości cen gruntów, ale także do uspokojenia rynku nieruchomości i zapobiegania zawyżaniu cen spowodowanym spekulacją.
Source: https://nld.com.vn/nha-nuoc-quyet-gia-dat-so-cap-buoc-di-dung-huong-196250804205417053.htm
Komentarz (0)