Wiele sprzecznych opinii na temat przepisów dotyczących obrotu nieruchomościami na sali obrad

Pomóż ustalić dokładne ceny gruntów

Według Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS), rynek nieruchomości, w tym rynek praw do użytkowania gruntów, do tej pory nie rozwijał się stabilnie, transparentnie i w sposób zrównoważony, a także wiąże się z wieloma potencjalnymi zagrożeniami. Przyczyną jest fakt, że wietnamski rynek nieruchomości funkcjonuje w oparciu o mechanizm dwucenowy. W tym przypadku ramy cenowe państwa i rynku wyraźnie się różnią.

Z tej różnicy wynika również wiele problemów i trudności prawnych, zwłaszcza w zakresie ustalania cen gruntów i opłat za użytkowanie gruntów. Ponadto, po serii naruszeń prawa gruntowego, wiele projektów zostało opóźnionych z powodu oczekiwania na wycenę i naliczenie opłat za użytkowanie gruntów. Wiele jednostek wyceniających obawia się również ryzyka związanego z wyceną.

Chociaż wiele miejscowości stosuje współczynnik K, zbliżając cennik gruntów do ceny rynkowej, to jednak jego ustalenie nadal wiąże się z wieloma subiektywnymi czynnikami, które mogą nie być zgodne z ceną rynkową i nie sprawdzają się w niektórych przypadkach. Dlatego też, aby udoskonalić mechanizm ustalania cen gruntów, Uchwała Centralna stanowi: zniesienie ram cen gruntów, wprowadzenie mechanizmu i metody ustalania cen gruntów zgodnie z zasadami rynkowymi oraz określenie funkcji, zadań i obowiązków agencji odpowiedzialnej za ustalanie cen gruntów.

Oczekuje się, że handel za pośrednictwem giełdy pozwoli na uzyskanie przejrzystych danych, które pomogą w ocenie rzeczywistych cen gruntów.

Ponadto, aby określić ceny gruntów zbliżone do cen rynkowych i adekwatne do ich wartości, niezbędne są dane o wartościach nieruchomości oparte na rzeczywistej historii transakcji. Według VARS, wymóg dokonywania transakcji sprzedaży nieruchomości za pośrednictwem parkietów giełdowych, wymaganie płatności za pośrednictwem banków oraz ścisła kontrola umów kupna i sprzedaży gruntów stanowią podstawę do zapewnienia jak najdokładniejszych danych cenowych. Zbudowanie bazy danych zapewniającej ceny gruntów zbliżone do cen rynkowych zapewni harmonię między stronami transakcji. Dzięki temu rynek będzie rozwijał się w bezpieczniejszym, zdrowszym i bardziej zrównoważonym kierunku.

Ponadto wprowadzenie wymogu obrotu nieruchomościami na giełdzie pomoże państwu w uzyskaniu narzędzia do zarządzania informacjami o rynku nieruchomości, co z kolei umożliwi wprowadzenie polityk umożliwiających szybką regulację rynku nieruchomości, co z kolei pozwoli na jego zdrowy i stabilny rozwój.

Dodatkowo, zaletą handlu za pośrednictwem parkietu jest także ochrona inwestorów i nabywców domów, ponieważ parkiety są zmuszone sprawdzić autentyczność i legalność projektu, zanim trafi on do konsumentów.

Odpowiadając na tę kwestię, dr Nguyen Van Dinh – przewodniczący VARS potwierdził również, że giełdy będą pełnić rolę strażników, zapewniając realizację funkcji regulowanych przez państwo w celu zapobiegania unikaniu płacenia podatków, przejrzystości źródeł pieniędzy oraz zapobiegania praniu pieniędzy i oszustwom.

Pan Dinh stwierdził jednak, że jeśli transakcje na rynku nieruchomości będą wymagały pośrednictwa, to pośrednicy i sale muszą działać w sposób bardziej ujednolicony, bardziej profesjonalny i przestrzegać surowych przepisów. W związku z tym nie wszystkie sale i pośrednicy chcą stosować się do powyższych wytycznych, ale wielu nadal chce stosować obecne prawo, ponieważ nie jest ono obowiązkowe.

Obawy o wzrost kosztów

Oprócz powyższych zalet, wiele opinii przedstawia sprzeczne poglądy na temat tej regulacji. Po pierwsze, narusza ona zasady prowadzenia działalności gospodarczej i ogranicza swobodę działalności gospodarczej, określoną w innych ustawach, takich jak ustawa o przedsiębiorstwach i ustawa o inwestycjach. W związku z tym, parkiety obrotu nieruchomościami nie są państwowymi instytucjami zarządzającymi i nie świadczą usług publicznych na podstawie upoważnienia państwa. Dlatego też, gdy przepisy nakazują innym podmiotom korzystanie z usług przedsiębiorstwa, często prowadzi to do nierówności.

Ponadto inwestorzy mogą tworzyć parkiety nieruchomości, aby sprzedawać własne produkty. W tym przypadku celem parkietu jest jedynie sprzedaż jak największej liczby produktów inwestorom. W związku z tym prawa nabywców nie będą zagwarantowane.

Tymczasem większość klientów kupujących i sprzedających nieruchomości chce dziś zawierać transakcje bezpośrednio za pośrednictwem inwestora. Dla wielu klientów parkiet to jedynie miejsce, gdzie można uzyskać informacje, odpowiedzieć na pytania klientów i wesprzeć procedury kupna i sprzedaży.

Transakcje dotyczące nieruchomości za pośrednictwem giełdy budzą obawy o możliwość wzrostu kosztów i wprowadzenia dodatkowych procedur dla nabywców domów.

Podobnie jak na obecnym rynku, kwestie, które najbardziej niepokoją nabywców, to nadal procedury prawne, czy projekt kwalifikuje się do sprzedaży, czy nie? Informacje te są przekazywane państwowym agencjom zarządzającym, a konkretnie Departamentowi Budownictwa, który jest odpowiedzialny za weryfikację i ogłaszanie informacji obywatelom. Dlatego dostęp do informacji na miejscu jest jedynie wstępnym narzędziem referencyjnym.

Jak wspomniano powyżej, mając na celu sprzedaż jak największej liczby produktów inwestorom, nie można mieć pewności, że przedsiębiorstwo prywatne, takie jak giełda nieruchomości, jest w stanie zapewnić klientom najpełniejsze i najdokładniejsze informacje na temat kwestii prawnych projektu, zwłaszcza w przypadku projektów mieszkaniowych, które powstaną w przyszłości.

Ponadto kupno i sprzedaż nieruchomości na giełdzie rodzi obawy dotyczące kosztów, procedur, personelu i odpowiedzialności prawnej. To stawia inwestorów w trudnej sytuacji, gdy muszą podnieść koszty produktów, co dodatkowo komplikuje proces kupna i sprzedaży nieruchomości.

Wiele opinii głosi, że zamiast wymagać transakcji przez parkiet, prawo powinno przewidywać, że inwestorzy i parkiety obrotu nieruchomościami będą musieli okresowo składać raporty do państwowych agencji zarządzających nieruchomościami, aby uzyskać dostęp do bazy danych transakcji na rynku nieruchomości. Przyczyni się to do przejrzystości rynku, a także stworzy podstawę do ustalania cen gruntów i mieszkań na podstawie rzeczywistych transakcji.

W obliczu wielu sprzecznych opinii na temat tego rozporządzenia, minister budownictwa Nguyen Thanh Nghi, niedawno w Zgromadzeniu Narodowym, zapowiedział, że agencja projektowa zwróci się do rządu z prośbą o dalsze wnikliwe analizowanie i uwzględnianie uwag dotyczących jego treści, aby zapewnić, że przepisy dotyczące parkietów obrotu nieruchomościami będą odpowiednie, rygorystyczne i jasno określone w zakresie obowiązków, gwarantując prawa osób i przedsiębiorstw. Jednocześnie dokona przeglądu i uzupełnienia procesu potwierdzania transakcji zawieranych za pośrednictwem parkietów obrotu nieruchomościami, obowiązków parkietów obrotu nieruchomościami oraz obowiązków parkietów obrotu nieruchomościami.

Źródło: https://www.congluan.vn/van-con-nhieu-y-kien-trai-chieu-xoay-quanh-quy-dinh-giao-dich-bat-dong-san-phai-qua-san-post253527.html