(Imagem ilustrativa)
O advogado Nguyen Van Dinh (Ordem dos Advogados de Hanói ) - especialista em direito imobiliário - compilou uma lista de 17 novos pontos importantes da Resolução (em vigor a partir de 1º de janeiro de 2026) em comparação com a atual Lei de Terras (Lei de Terras de 2024), conforme segue:
1. Três grupos adicionais de casos de recuperação de terras são adicionados, incluindo: (1) Implementação de projetos em zonas de livre comércio e projetos em centros financeiros internacionais; (2) Nos casos em que um projeto é implementado por meio de um acordo sobre direitos de uso da terra que expirou e mais de 75% da área da terra e mais de 75% dos proprietários de terras foram acordados, o Conselho Popular Provincial deverá considerar e aprovar a recuperação da área de terra restante a ser alocada ao investidor; (3) Para criar um fundo de terras para pagar contratos de biotecnologia; para arrendar terras para produção e negócios contínuos nos casos em que as organizações estejam usando terras que o Estado recupera. (Estipulado no Artigo 3.2 da Resolução)
2. Ampliar a aplicação das tabelas de preços de terrenos para todos os fins (tanto para as "entradas" das relações fundiárias - quando o Estado recupera terras - quanto para as "saídas" das relações fundiárias - quando o Estado aloca/arrenda terras) e invalidar os "preços específicos de terrenos". As tabelas de preços de terrenos e os coeficientes de ajuste de preços de terrenos são usados como base para o cálculo das taxas de uso da terra, taxas de arrendamento de terras e indenizações para pessoas quando o Estado recupera terras (Artigo 5 da Resolução).
3. Regulamentos sobre a redução das taxas de uso do solo em caso de mudança de uso: Nos casos em que terrenos de jardim, lagos ou terras agrícolas dentro do mesmo lote que um terreno residencial sejam convertidos em terrenos residenciais (e em alguns outros casos), a taxa será: 30% da diferença entre a taxa de uso do solo calculada de acordo com o preço do terreno residencial e a taxa de uso do solo calculada de acordo com o preço do terreno agrícola no momento da decisão que autoriza a mudança de uso do solo, para a área convertida dentro do limite de alocação de terrenos residenciais locais; 50% da diferença para a área que exceda o limite, mas não mais do que uma vez o limite de alocação de terrenos residenciais; 100% da diferença para a área que exceda o dobro do limite de alocação de terrenos residenciais.
O tratamento preferencial aplica-se apenas uma vez por agregado familiar ou indivíduo (por parcela de terreno). Se o uso do terreno de um agregado familiar ou indivíduo tiver sido alterado desde a entrada em vigor da Lei de Terras de 2024 (1 de agosto de 2024) até à entrada em vigor do novo regulamento (1 de janeiro de 2026), o tratamento será aplicado retroativamente: se a taxa de uso do terreno ainda não tiver sido paga, será recalculada (com base em 30% ou 50% da diferença). Se a taxa de uso do terreno já tiver sido paga (com base em 100% da diferença, de acordo com a Lei de Terras de 2024), será recalculada e reembolsada pelo Estado… (Artigo 10.2, Artigo 4.10 da Resolução)
4. Permitir a aquisição de terras antes da aprovação do plano de compensação, apoio e reassentamento e da organização do reassentamento nos seguintes casos: (1) Implementação de um projeto de importância nacional, um projeto urgente de investimento público sem acordos de reassentamento (mas o plano de desapropriação deve ser divulgado publicamente); outros projetos (sem acordos de reassentamento) em que mais de 75% dos usuários da terra concordem com a aquisição de terras antes da aprovação do plano de desapropriação; (3) projetos urgentes de investimento público, projetos de reassentamento no local e projetos de reassentamento ao longo da principal rota de construção. O Comitê Popular Provincial deverá regulamentar os arranjos de moradia temporária, a duração e os custos. (Artigos 3.3, 3.4 da Resolução)
5. Permite à autoridade competente decidir sobre a aquisição de terrenos de acordo com o progresso do projeto ou o progresso da limpeza do terreno. (Artigo 3.5 da Resolução)
6. Permitir que a autoridade competente decida sobre a alocação e o arrendamento de terrenos de acordo com o progresso do projeto ou o progresso da desapropriação. (Artigo 4.1 da Resolução)
7. Permitir que os usuários da terra escolham entre pagar um valor fixo ou pagar anualmente pelo arrendamento da terra. (Artigo 4.2 da Resolução)
8. Permite a alocação e o arrendamento de terras, bem como a conversão do uso da terra de cultivo de arroz e de terras florestais para outros fins, sem necessidade de aprovação do Conselho Popular Provincial. (Artigo 4.3 da Resolução)
9. Casos adicionais de alocação e arrendamento de terras sem leilão ou licitação: (1) Terras para pagamento em contratos BT; (2) Para a implementação de projetos em que o Estado recupera terras, não utiliza capital estatal, possui decisão que aprova a política de investimento e aprova/seleciona o investidor; (3) Projetos de energia, projetos turísticos associados ao comércio e serviços em áreas com condições socioeconômicas particularmente difíceis. (Artigo 4.4 da Resolução)
10. Reduzir os requisitos para o leilão de direitos de uso do solo para projetos habitacionais; reduzir os requisitos para a licitação de investidores para projetos em áreas residenciais urbanas e rurais: basta um plano de zoneamento (ou plano diretor, nos casos em que um plano de zoneamento não seja exigido). (Artigos 4.5 e 4.6 da Resolução)
11. Permite o ajuste do prazo de uso do solo para novos investidores que substituem investidores dissolvidos ou falidos; e para investidores que recebem transferências de projetos. Novos investidores e investidores que recebem transferências de projetos devem pagar taxas adicionais de uso do solo e taxas de arrendamento de terras. (Artigo 4.7 da Resolução)
12. Reduzir o prazo de notificação de aquisição de terras para 60 dias para terras agrícolas e 120 dias para terras não agrícolas (a Lei de Terras de 2024 estipula 90 dias e 180 dias, respectivamente); reduzir o prazo para publicação dos planos de compensação, apoio e reassentamento; e reduzir o prazo para a realização de diálogos quando houver divergências quanto ao plano de desapropriação. (Artigo 3.9 da Resolução)
13. Esclarecimento dos casos de isenção de taxas de uso da terra e renda fundiária: a avaliação da terra e o cálculo das taxas de uso da terra e da renda fundiária não são exigidos, e não são necessários procedimentos de solicitação de isenção, exceto nos casos em que a renda fundiária é isenta apenas por um determinado número de anos. Em comparação com a Lei de Terras de 2024, a Resolução esclarece que, nos casos em que a renda fundiária é isenta apenas por um determinado número de anos, a avaliação da terra e o cálculo da renda fundiária ainda são exigidos. (Artigo 10.1 da Resolução)
14. Redução das condições para a venda de bens imóveis em terrenos arrendados com pagamentos anuais: Bens imóveis que possuam alvará de construção (nos casos em que tal alvará seja exigido); bens imóveis que tenham sido concluídos de acordo com o plano e projeto detalhados, exceto nos casos em que a execução seja exigida por sentença ou decisão judicial… Em comparação com o Artigo 46 da Lei de Terras de 2024, a Resolução reduz a exigência de registro do bem, o que significa que bens que não necessitem de comprovação de titularidade em título de propriedade também poderão ser vendidos. (Artigo 11.1 da Resolução)
15. Nos casos em que os usuários do solo destinam uma porção de um lote residencial ou de um lote que contenha áreas residenciais e outras para a construção de uma passagem, ao subdividir ou consolidar lotes, não é obrigatória a alteração da destinação do solo para a área destinada à passagem. Permitir a conversão da destinação do solo para uma porção do lote não exige subdivisão. É permitida a consolidação de lotes com diferentes destinações, diferentes formas de uso e diferentes durações de uso. (Artigo 11.3 da Resolução)
16. Simplificar o sistema de planejamento/orçamento do solo: não haverá plano quinquenal de uso do solo (2026-2030) para cidades administradas centralmente, nem plano de uso do solo em nível distrital, nem plano anual de uso do solo em nível distrital, nem plano de uso do solo em nível municipal. (Artigo 12.3 da Resolução)
17. A exigência de aprovação das atividades de recuperação de terras pela Assembleia Nacional e pelo Primeiro-Ministro, bem como a necessidade de tomada de decisões sobre políticas de investimento, fica abolida se implementadas em áreas especificadas no Artigo 190.3 da Lei de Terras (Áreas de proteção de relíquias históricas e culturais, pontos turísticos…; Patrimônio natural…; Parques nacionais, reservas naturais, áreas de conservação de espécies e habitats…; Áreas portuárias, águas em frente a cais…; Estuários de rios e áreas planejadas e utilizadas para fins de defesa e segurança nacional). (Artigo 11.6 da Resolução)
Fonte: https://vtv.vn/17-diem-moi-cua-nghi-quyet-thao-go-vuong-mac-trong-to-chuc-thi-hanh-luat-dat-dai-100251212104941604.htm
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