É necessário lidar rigorosamente com a especulação e a manipulação dos preços imobiliários.

Além disso, as violações no setor imobiliário estão acontecendo com tendências mais complexas e sofisticadas, e especialmente os preços dos imóveis estão subindo continuamente a cada trimestre e a cada ano.

O problema da especulação e da manipulação do mercado

Recentemente, em muitas localidades, especialmente em grandes cidades como Hanói , Da Nang e Ho Chi Minh, áreas urbanas "fantasmas" ou milhares de hectares de grandes e pequenos projetos habitacionais abandonados, "cobertos" por décadas, tornaram-se imagens familiares. Trata-se de uma forma sistemática de especulação com o objetivo de esperar o momento certo para obter superlucros, o que não só causa desperdício de recursos fundiários, como também é uma das causas diretas do rápido aumento dos preços dos imóveis.

De acordo com dados de pesquisa de mercado da Associação Imobiliária do Vietnã, no terceiro trimestre de 2024, os preços dos produtos imobiliários continuaram a aumentar acentuadamente. Especificamente, o segmento de terrenos registrou um aumento médio de cerca de 3,5% no mercado primário; da mesma forma, as moradias de baixo crescimento aumentaram de 5% a 10%; especialmente o segmento de apartamentos estabeleceu um novo patamar, com aumento médio de 24% nos preços e uma redução de cerca de 20% na oferta total em relação ao trimestre anterior. Nos mercados de Hanói, Da Nang e Cidade de Ho Chi Minh , os aumentos anuais correspondentes foram de 64%, 30,6% e 46,2%, respectivamente.

Os preços dos imóveis têm aumentado continuamente nos últimos anos. Foto: Cong Hung

Além do problema da especulação, a aquisição de terras é um sinal de aproveitamento dos leilões de direitos de uso da terra para manipular o mercado. Esta é a maior limitação dos leilões de direitos de uso da terra, além dos benefícios financeiros arrecadados para o orçamento do Estado. Em muitas localidades, surgiram "corretores de leilões", conspirando entre si para pagar dezenas de vezes mais do que o preço inicial, criando um nível de "preço virtual" para comprar e revender lotes de terra leiloados ou para liquidar lotes de terra vizinhos que foram adquiridos anteriormente a preços baixos.

Como resultado, após definir um preço excepcionalmente alto, a fim de atingir a meta de liquidez rápida para obter lucro, os "corretores de leilão" estão naturalmente dispostos a abrir mão do depósito, porque o depósito é apenas cerca de 10 a 20% do valor total do terreno calculado de acordo com o preço inicial fornecido pela unidade organizadora, e esse preço geralmente é menor do que o preço de mercado real naquela área.

Isso não só afeta diretamente os interesses dos participantes do leilão, mas também impacta negativamente o mercado imobiliário, quando esse preço virtual precisa ser usado como referência para indenização e liberação de terreno para novos projetos habitacionais...

No terceiro trimestre de 2024, o mercado imobiliário registrou uma recuperação positiva, mas não tão vibrante quanto antes da pandemia de Covid-19; a nova oferta ainda é limitada, enquanto os preços dos imóveis continuam altos. Vemos uma série de razões que levam a essa situação, como: a demanda da população por moradias e negócios é alta, enquanto a oferta é baixa, a demanda é maior que a oferta; os custos de insumos de projetos imobiliários (materiais de construção, taxas de uso do solo...) estão aumentando. Em particular, muitas áreas também mostraram sinais de aumentos de preços e inflação de preços para manipular o mercado por meio de leilões de direitos de uso do solo" - informou o Vice-Ministro da Construção, Nguyen Viet Hung.

Ação forte contra projetos que “abraçam” terras abandonadas

As lições das "ondas subterrâneas" de especulação e manipulação dos preços imobiliários deixaram muitas consequências para o mercado imobiliário, causando febres imobiliárias virtuais que impossibilitam o acesso à terra por pessoas com necessidades reais (moradia, produção e negócios...). Se quiserem, precisam pagar uma grande quantia em dinheiro pela especulação, resultando em terras abandonadas; e as empresas que desenvolvem novos projetos estão preocupadas em não conseguir garantir lucros devido ao aumento dos investimentos e dos custos da terra; os pobres precisam pagar cada vez mais e gradualmente perdem a possibilidade de possuir uma casa.

É preocupante que recursos para investimento em produção, negócios, criação de empregos e mais-valia para a sociedade estejam "enterrados" em terras; terras especulativas que não são colocadas em uso não estimulam o crescimento de indústrias relacionadas e, a longo prazo, quando a oferta é acumulada por um longo período, isso levará a dívidas incobráveis ​​de investidores no sistema bancário e, em certo ponto, causará inflação para toda a economia.

“As agências de gestão estatal e as autoridades locais precisam tomar medidas enérgicas contra projetos que 'detêm' terras para fins especulativos, mas que foram abandonados por muitos anos sem serem colocados em exploração e uso por meio de consideração específica e avaliação de causas subjetivas e objetivas. Para projetos com capacidade suficiente para implementação, deve ser criado um mecanismo para dar continuidade à implementação. Por outro lado, o Código Penal também estipula claramente o tratamento de atos de manipulação, inflação de preços e pressão de preços no setor imobiliário. É necessário implementá-los rigorosamente para corrigir prontamente as violações”, afirmou o Dr. Nguyen Van Dinh, vice-presidente da Associação Imobiliária do Vietnã.

Segundo o especialista em economia, Professor Associado Dr. Dinh Trong Thinh, para estabilizar os preços dos imóveis e limitar aumentos rápidos e repentinos, o mais importante é evitar a especulação e a inflação de preços. Nesse sentido, as autoridades competentes precisam tomar medidas mais drásticas para controlar e trazer o preço de venda de volta ao valor real de mercado para transações imobiliárias, incluindo leilões de direitos de uso da terra.

"Países ao redor do mundo têm tido muito sucesso em controlar os preços dos imóveis, de acordo com o valor real de mercado, por meio de decretos sobre imposto predial. Há cerca de 20 anos, o Comitê Central do Partido emitiu uma Resolução sobre a reforma do imposto predial, mas até agora essa política não foi implementada.

Portanto, precisamos criar um decreto tributário separado para o mercado imobiliário, para implementá-lo de forma estável e de longo prazo; consequentemente, imóveis abandonados, propriedades que são vendidas muitas vezes ou que possuem muitos imóveis devem ser tributados altamente, até mesmo em um nível igual ao aluguel da área do terreno e da área de construção atualmente disponível" - disse o Professor Associado, Dr. Dinh Trong Thinh.

Além disso, especialistas acreditam que questões jurídicas também são uma das principais causas da estagnação do mercado imobiliário. O Grupo de Trabalho Especial do Primeiro-Ministro para a revisão e remoção de dificuldades no mercado imobiliário já realizou uma grande quantidade de trabalho (mais de 800 dos 1.200 projetos paralisados ​​tiveram suas dificuldades resolvidas).

Em particular, a partir de 1º de agosto de 2024, quando as leis alteradas e complementadas entrarão oficialmente em vigor com muitas novas regulamentações que devem remover em breve os obstáculos legais, a agência de gestão precisa acelerar a emissão de documentos de sublei e instruções de implementação para ajudar a acelerar o andamento do projeto, aumentar a oferta para o mercado; ao mesmo tempo, concentrar-se na priorização de projetos de habitação social e habitação comercial de baixo custo para atender às necessidades da maioria das pessoas, garantindo a eficácia das políticas de seguridade social.

 

A questão mais importante no momento continua sendo o papel regulador do Estado, por meio de mecanismos, políticas, instrumentos de gestão e sanções para reduzir e prevenir a especulação, trazendo o mercado imobiliário de volta a um estado de equilíbrio no longo prazo.

O sistema legal recentemente alterado e complementado entrou em vigor, mas ainda é necessário continuar a receber comentários; resumir experiências e continuar a alterar questões pendentes, nas quais, para aumentar a oferta e estabilizar os preços de venda, é necessário resolver completamente a questão da aprovação de políticas de investimento, ao mesmo tempo que aprova os investidores que usam a terra.

Vice-presidente do Hanoi Real Estate Club Nguyen The Diep

Fonte: https://kinhtedothi.vn/can-xu-ly-nghiem-hanh-vi-dau-co-thao-tung-gia-nha-dat.html