É necessário combater rigorosamente a especulação e a manipulação dos preços imobiliários.

Além disso, as irregularidades no setor imobiliário estão ocorrendo com tendências cada vez mais complexas e sofisticadas, e os preços dos imóveis, em particular, estão subindo continuamente a cada trimestre e a cada ano.

O problema da especulação e da manipulação de mercado.

Recentemente, em muitas localidades, especialmente em grandes cidades como Hanói , Da Nang e Cidade de Ho Chi Minh, áreas urbanas "fantasmas" ou milhares de hectares de grandes e pequenos empreendimentos imobiliários abandonados, que permanecem "encobertos" há décadas, tornaram-se imagens comuns. Trata-se de uma forma sistemática de especulação imobiliária com o objetivo de esperar o momento certo para obter lucros exorbitantes, o que não só causa desperdício de recursos fundiários, como também é uma das causas diretas do rápido aumento dos preços dos imóveis.

Segundo dados de pesquisa de mercado da Associação Imobiliária do Vietnã, no terceiro trimestre de 2024, os preços dos imóveis continuaram a subir acentuadamente. Especificamente, o segmento de terrenos registrou um aumento médio de cerca de 3,5% no mercado primário; da mesma forma, as casas térreas aumentaram entre 5% e 10%; especialmente o segmento de apartamentos, que atingiu um novo patamar com aumento médio de 24% nos preços e queda de cerca de 20% na oferta total em comparação com o trimestre anterior. Nos mercados de Hanói, Da Nang e Cidade de Ho Chi Minh , os aumentos anuais correspondentes foram de 64%, 30,6% e 46,2%, respectivamente.

Os preços dos imóveis têm aumentado continuamente nos últimos anos. Foto: Cong Hung

Além do problema da especulação, a aquisição de terras é um sinal de aproveitamento indevido dos leilões de direitos de uso da terra para manipular o mercado. Essa é a maior limitação dos leilões de direitos de uso da terra, além dos benefícios financeiros arrecadados para o orçamento do Estado. Em muitas localidades, surgiram "corretores de leilão" que se conluiam para pagar dezenas de vezes mais do que o preço inicial, criando um "preço virtual" para comprar e revender lotes de terra leiloados ou para liquidar lotes vizinhos que foram comprados anteriormente a preços baixos.

Consequentemente, após fixar um preço excepcionalmente alto, visando obter liquidez rápida para gerar lucro, os "corretores de leilão" naturalmente se dispõem a abrir mão do depósito, visto que este representa apenas cerca de 10 a 20% do valor total do terreno, calculado com base no preço inicial estipulado pela entidade organizadora, valor este frequentemente inferior ao preço de mercado real da região.

Isso não só afeta diretamente os interesses dos participantes do leilão, como também impacta negativamente o mercado imobiliário, uma vez que esse preço virtual precisa ser usado como referência para indenizações e desapropriação de terrenos para novos empreendimentos habitacionais...

“No terceiro trimestre de 2024, o mercado imobiliário registrou uma recuperação positiva, mas não tão vibrante quanto antes da pandemia de Covid-19; a oferta de novos imóveis ainda é limitada, enquanto os preços permanecem altos. Observamos diversos fatores que contribuem para essa situação, como: a alta demanda por moradias e imóveis comerciais, enquanto a oferta é baixa, e a demanda supera a oferta; os custos de insumos para projetos imobiliários (materiais de construção, taxas de uso do solo, etc.) estão em constante aumento. Em particular, muitas áreas também apresentaram sinais de aumento e inflação de preços para manipular o mercado por meio de leilões de direitos de uso do solo”, informou o vice-ministro da Construção , Nguyen Viet Hung.

Medidas enérgicas contra projetos que "se apropriam" de terrenos abandonados

As lições aprendidas com as "ondas subterrâneas" de especulação e manipulação dos preços imobiliários deixaram muitas consequências para o mercado, causando verdadeiras febres por terrenos que impossibilitam o acesso à terra para pessoas com necessidades reais (moradia, produção, negócios, etc.). Quem deseja adquirir um terreno precisa pagar uma quantia exorbitante por especulação, o que leva ao abandono da propriedade; empresas que desenvolvem novos projetos temem não conseguir garantir lucros devido ao aumento dos investimentos e dos custos dos terrenos; os mais pobres, por sua vez, acabam pagando cada vez mais e, gradualmente, perdem a possibilidade de ter uma casa própria.

É preocupante que recursos para investimento em produção, negócios, criação de empregos e mais-valia para a sociedade estejam "enterrados" em terras; terras especulativas que não são utilizadas não estimulam o crescimento das indústrias relacionadas e, a longo prazo, quando a oferta se acumula por muito tempo, isso levará a dívidas incobráveis ​​de investidores no sistema bancário e, em determinado momento, causará inflação em toda a economia.

“Os órgãos de gestão estatal e as autoridades locais precisam tomar medidas enérgicas contra projetos que 'retêm' terrenos para fins especulativos, mas que foram abandonados por muitos anos sem serem colocados em uso e exploração, mediante uma análise e avaliação específicas das causas subjetivas e objetivas. Para projetos com capacidade suficiente de execução, deve ser criado um mecanismo para dar continuidade à sua implementação. Por outro lado, o Código Penal também estipula claramente o tratamento de atos de manipulação, inflação de preços e especulação imobiliária. É necessário aplicá-los rigorosamente para corrigir prontamente as irregularidades”, afirmou o Dr. Nguyen Van Dinh, Vice-Presidente da Associação Imobiliária do Vietnã.

Segundo o especialista em economia, Professor Associado Dr. Dinh Trong Thinh, para estabilizar os preços dos imóveis e limitar aumentos rápidos e repentinos, o mais importante é prevenir a especulação e a inflação de preços. Assim, as autoridades competentes precisam tomar medidas mais drásticas para controlar e trazer o preço de venda de volta ao valor real de mercado nas transações imobiliárias, incluindo leilões de direitos de uso da terra.

“Países ao redor do mundo têm sido muito bem-sucedidos no controle dos preços dos imóveis, de acordo com o valor real de mercado, por meio de decretos sobre o imposto predial. Há cerca de 20 anos, o Comitê Central do Partido emitiu uma Resolução sobre a reforma do imposto predial, mas até agora, essa política não foi implementada.”

Portanto, precisamos criar um decreto tributário específico para o mercado imobiliário, para implementá-lo de forma estável e de longo prazo; consequentemente, imóveis abandonados, propriedades que são vendidas muitas vezes ou que possuem muitos imóveis devem ser tributados de forma elevada, até mesmo a um nível equivalente ao aluguel da área do terreno e da área construída atualmente disponível", disse o Professor Associado, Dr. Dinh Trong Thinh.

Além disso, especialistas acreditam que questões legais também são uma das principais causas da estagnação do mercado imobiliário. O Grupo de Trabalho Especial do Primeiro-Ministro para revisão e resolução de dificuldades no mercado imobiliário já solucionou um grande volume de problemas (mais de 800 dos 1.200 projetos paralisados ​​tiveram suas dificuldades resolvidas).

Em particular, a partir de 1º de agosto de 2024, quando as leis alteradas e complementadas entrarem oficialmente em vigor, com muitas novas regulamentações que deverão remover em breve os obstáculos legais, a agência gestora precisa acelerar a emissão de documentos complementares e instruções de implementação para ajudar a acelerar o andamento dos projetos e aumentar a oferta no mercado; ao mesmo tempo, deve priorizar projetos de habitação social e habitação comercial de baixo custo para atender às necessidades da maioria da população, garantindo a eficácia das políticas de seguridade social.

 

A questão mais importante no momento continua sendo o papel regulador do Estado, por meio de mecanismos, políticas, ferramentas de gestão e sanções para reduzir e prevenir a especulação, trazendo o mercado imobiliário de volta a um estado de equilíbrio a longo prazo.

O sistema jurídico recentemente alterado e complementado entrou em vigor, mas ainda é necessário continuar a receber comentários; a sintetizar experiências e a solucionar questões pendentes, de modo a aumentar a oferta e estabilizar os preços de venda. É necessário resolver de forma completa a questão da aprovação das políticas de investimento, bem como a aprovação do uso da terra pelos investidores.

Vice-presidente do Clube Imobiliário de Hanói , Nguyen The Diep

Fonte: https://kinhtedothi.vn/can-xu-ly-nghiem-hanh-vi-dau-co-thao-tung-gia-nha-dat.html