Seja qual for o cenário, o mercado imobiliário está melhor.

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De acordo com o professor associado Dr. Tran Kim Chung, ex-diretor adjunto do Instituto Central de Gestão Econômica , há três cenários para o mercado imobiliário em 2024. "Mas não importa qual cenário, o mercado estará melhor do que há dois anos", previu o Sr. Chung.

Professor Associado, Dr. Tran Kim Chung, ex-diretor adjunto do Instituto Central de Gestão Econômica

O desenvolvimento do ano seguinte é sempre baseado na fundação do ano anterior. Senhor, para o mercado imobiliário, 2023 é considerado por muitos como um ano muito ruim?

Se fizermos uma avaliação geral, podemos dizer que em 2023 o mercado imobiliário estará bastante sombrio, mas analisando cada segmento do mercado separadamente, nem tudo é cinza.

Especificamente, no contexto de um mercado geralmente sombrio, o setor imobiliário industrial se sai muito bem, graças ao forte crescimento na atração de investimento estrangeiro direto em 2023.

De acordo com o Escritório Geral de Estatísticas, o capital recém-registrado, o capital registrado ajustado, a contribuição de capital e o valor de compra de ações de investidores estrangeiros no Vietnã em 2023 atingiram quase US$ 36,6 bilhões, um aumento de mais de 32% em relação ao ano anterior. O segmento de apartamentos comerciais de médio e baixo padrão também apresenta bons resultados, tanto em termos de preço de venda quanto de transação. O segmento de vilas de super luxo e imóveis em localizações privilegiadas apresenta grande valor; embora as transações sejam poucas, os preços praticamente não diminuíram. O segmento imobiliário de turismo e resorts começa a mostrar sinais de recuperação.

Ou seja, na sua opinião, o desenvolvimento do mercado imobiliário em 2023 é aceitável?

O mercado imobiliário vietnamita foi formado em 1993, época em que a primeira Lei de Terras foi promulgada. Monitorando o mercado imobiliário por 30 anos, descobri que a cada 10 anos, o mercado repetia o ciclo: dificuldade - recuperação - estabilidade - crescimento. Em particular, os períodos difíceis costumam ocorrer durante o período em que a Assembleia Nacional considerou a aprovação da nova Lei de Terras (1993, 2003, 2013). Dependendo das condições, cada fase dura cerca de 2 a 3 anos.

Este período difícil do mercado começou no segundo trimestre de 2022 e terminará em breve, pois no início de 2024, a Assembleia Nacional aprovou a Lei de Terras (alterada). Em 2023, o mercado está em um período difícil do "ciclo de 10 anos", mas não cai, não piora, mas permanece bastante estável, o que é um ponto positivo da lei cíclica.

Ao contrário das emendas anteriores à Lei de Terras, desta vez a Assembleia Nacional revisou tanto a Lei da Habitação quanto a Lei de Negócios Imobiliários, o que fortalecerá o mercado imobiliário. No entanto, todas as três leis entrarão em vigor no início de 2025, portanto, em 2024, o mercado imobiliário ainda terá três cenários.

Quais são esses três cenários especificamente, senhor?

No primeiro cenário, se todos os fatores não mudarem, o mercado continuará sua tendência de alta, mas lentamente.

O segundo cenário é que o mercado cresce fortemente quando há choques.

O terceiro cenário, que ninguém deseja, mas ainda pode acontecer, é o de que o mercado imobiliário caia caso a economia mundial entre em dificuldades, o comércio mundial diminua, o investimento estrangeiro diminua, a produção e as atividades comerciais domésticas não se recuperem e o fluxo de caixa de investimento no mercado, especialmente crédito bancário e títulos corporativos, diminua. Mas, seja qual for o cenário, o mercado ainda está melhor do que há dois anos.

Destes três cenários, inclino-me para o segundo cenário, embora o sistema legal para o funcionamento do mercado imobiliário este ano não tenha mudado devido à Lei de Terras, Lei de Negócios Imobiliários e Lei de Habitação recentemente aprovadas pela Assembleia Nacional, que só entrarão em vigor em 2025.

Por que você está tão otimista?

Percebendo a importância especial do mercado imobiliário na recuperação e desenvolvimento econômico, desde o início de 2023, o Governo e o Primeiro Ministro emitiram uma série de documentos diretivos e de gestão para implementar simultaneamente políticas, tarefas e soluções para remover dificuldades do mercado, especialmente dificuldades e problemas legais e de capital.

Recentemente, no Despacho Oficial 1376/CD-TTg (datado de 17 de dezembro de 2023), o Primeiro-Ministro solicitou que a implementação contínua, drástica, oportuna e eficaz de soluções para promover o desenvolvimento seguro, saudável e sustentável do mercado imobiliário seja de responsabilidade dos ministérios, agências e municípios. Ministérios, agências e municípios devem considerar esta uma das tarefas urgentes e importantes, que precisam ser focadas na solução de acordo com o princípio de que o problema está sob a autoridade de qual nível, e esse nível deve resolvê-lo, sem absolutamente evitar, forçar, temer erros ou assumir responsabilidades.

O grupo de trabalho do Primeiro-Ministro para revisar, incentivar e orientar a remoção de dificuldades e obstáculos na implementação de projetos imobiliários, liderado pelo próprio Ministro da Construção, deve ser mais determinado, mais forte, mais abrangente e tempestivo para orientar e remover dificuldades e obstáculos nos procedimentos legais, acelerar o andamento dos projetos imobiliários, especialmente projetos habitacionais, grandes áreas urbanas e parques industriais com efeitos colaterais; acelerar a descentralização, autorização e redução de procedimentos administrativos desnecessários; lidar resolutamente com casos que causam dificuldades, inconveniências e procedimentos indiretos que causam atrasos para pessoas e empresas.

Mas senhor, o mercado opera com base na oferta e na procura, a determinação política por si só não é suficiente?

O mais alto documento legal diretamente relacionado ao mercado imobiliário foi emitido. O Governo está concluindo com urgência o decreto-guia, combinado com a determinação do Governo e do Primeiro-Ministro, restaurando a confiança de empresas, investidores e cidadãos, o que é uma base importante para acreditar que o mercado se recuperará em breve.

O mercado imobiliário está em recessão desde o início do segundo trimestre de 2022. De acordo com a "regra dos 10 anos", o período de recessão do mercado é de cerca de 1,5 a 2 anos. No segundo trimestre de 2024, serão exatamente 2 anos, e o mercado se estabilizará e se desenvolverá.

O mercado opera de acordo com a lei da oferta e da procura. Em relação à oferta, o Governo decidiu investir 120.000 bilhões de VND na construção de pelo menos 1 milhão de apartamentos de habitação social para pessoas de baixa renda e trabalhadores de parques industriais no período de 2021 a 2030, mas esse pacote de crédito está sendo desembolsado muito pouco atualmente. Para aumentar a oferta de bens para o segmento mais importante do mercado imobiliário, o Primeiro-Ministro instruiu os ministérios e agências a encontrarem soluções viáveis para implementar de forma drástica e eficaz o programa de crédito de 120.000 bilhões de VND para empréstimos preferenciais para o desenvolvimento de habitação social, habitação para trabalhadores e reforma e reconstrução de apartamentos.

Para estimular a demanda, o Primeiro Ministro solicitou ao setor bancário que tenha soluções práticas e eficazes para promover empréstimos de crédito às empresas do BBS; fortalecer a direção, o incentivo e a orientação dos bancos comerciais para que empresas, projetos imobiliários e compradores de imóveis possam acessar fontes de crédito mais facilmente, resolvendo prontamente as dificuldades de capital e fluxo de caixa.

O Primeiro-Ministro acaba de realizar uma conferência com líderes de empresas imobiliárias e industriais, como Vingroup, FPT, Masan, Novaland, Hung Thinh, Sun Group, Geleximco, Taseco, Becamex IDC, Phat Dat... para continuar a remover dificuldades e obstáculos. Esta pode ser considerada a "Conferência Dien Hong" para o mercado imobiliário. Muitas dificuldades e obstáculos em termos de mecanismos, legalidade, fontes de capital, oferta e demanda do mercado serão removidos o mais breve possível após esta conferência.

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